Impuesto a las casas de lujo 2024: estos son los aspectos clave que debe saber

El 15 de enero entrante, como máximo, deberán pagar el impuesto los propietarios de casas que sean utilizadas de forma habitual, ocasional o de recreo cuyo valor sea mayor a ȼ145 millones. Para este año más dueños están obligados a cancelar el tributo porque Tributación redujo los montos exentos (en 2023 pagaban las propiedades de ȼ148 millones en adelante).

¿Cómo se calcula?

Si bien la Ley 8683 indica que la declaración del impuesto debe realizarse y actualizarse cada tres años, el pago sí se debe efectuar cada año.

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“Para calcular el tributo, se define primero el valor de la construcción principal y otras anexas (ranchos, piscinas, muros, etc). Si el valor de la construcción supera el monto mínimo exento, el contribuyente adiciona el valor del terreno. La suma de los dos montos corresponde al valor total de la unidad habitacional y sobre eso se aplica la tabla escalonada que se actualiza anualmente”, explicó Silvia Gónzalez, socia de Impuestos y Legal de Grant Thornton.

La obligación de cumplir con este impuesto inicia una vez finalizada la construcción del bien inmueble, ese es el hecho generador. En cuanto a los tramos, van desde el 0,25% hasta el 0,55%, dependiendo del valor del bien.

Si una persona compró una vivienda en 2023 y el valor superó el monto exento de acuerdo con los parámetros de la Administración Tributaria (toda la construcción menos el lote) es un nuevo contribuyente y deberá presentar la declaración y además pagar el impuesto.

¿Cuánto se debe pagar?

Hacienda espera una recaudación de ȼ5.774 millones por este impuesto en 2024. Según el Colegio de Contadores Públicos, este año el monto mínimo a pagar será de ȼ910.000. Estas son las tarifas vigentes.

Para 2024, los contribuyentes que sean titulares de una casa de lujo, tendrán únicamente la obligación de pagar el impuesto solidario siempre y cuando este bien no haya sido adquirido en fase de construcción o construido durante el año 2023.

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“En el caso de que los hayan construido o adquirido una casa de lujo en construcción durante el 2023, se encuentran obligados a presentar la declaración jurada y a realizar el pago del impuesto a más tardar el próximo 15 de enero”, comentó Lucía Vargas, socia de Grupo Camacho Internacional.

¿Qué pasa si la propiedad cambia de dueño?

Si se realiza una venta de casa, se debe ajustar la declaración del impuesto. Por ejemplo, una persona era dueño de una vivienda de lujo y presentó la declaración correspondiente al trienio 2019, 2020, 2021. A mediados de 2020 la vende y el nuevo dueño debió presentar y pagar el impuesto en 2021 y en 2022, cuando arrancó el nuevo trienio.

Otro ejemplo se da si la venta se efectuó en septiembre del 2023, el dueño anterior debió cancelar el impuesto del 2023 y, por lo tanto, el impuesto quedó cancelado. El nuevo dueño se verá en la obligación de presentar su declaración a inicios del siguiente año (2024 aunque no sea trienio, debido al traspaso), y pagará lo correspondiente al 2024. Al iniciar el nuevo trienio (2025) deberá volver a declarar.

Cuando el bien pertenezca a varios dueños, deberán declarar en forma conjunta.

“Si por alguna razón el valor de construcción no supera el mínimo exento que se establece por resolución, porque la vende, el contribuyente debe recordar el deber formal de desinscribirse cuando ocurre el hecho ante la Administración Tributaria”, resaltó Dunia Zamora, presidente del Colegio.

¿Qué pasa si la vivienda está en condominio?

En el caso de que la propiedad se encuentre en condominio también se tiene que cumplir con esta responsabilidad fiscal. La gran particularidad es que se debe calcular el valor de las áreas comunes al de la vivienda, para establecer la base imponible.

“Los propietarios de bienes en condominio deberán adicionar al valor de su filial, el valor que les corresponda proporcionalmente sobre las áreas comunes. Esto debe solicitarse a la administración del condominio y debe revisarse de forma adecuada para no exponerse ante las autoridades por datos inexactos”, explicó Bryan Mora, socio de Impuestos en Deloitte Costa Rica.

El paso a paso para presentar el formulario

Para completar esta declaración es necesario utilizar el formulario D179, disponible en la página web de Hacienda. Una vez registrado, el usuario tendrá que incluir los datos personales y los de la o las propiedades. Sin esto, no se habilitará el formulario.

Una vez completada la inscripción, se selecciona el periodo que se está declarando y la propiedad respectiva con sus valores de construcción, zonas comunes y valor del terreno total para generar la base imponible. El sistema realiza la suma y genera el monto a pagar para que el usuario complete el trámite.

En este enlace está el manual con los pasos necesarios para la presentación de este impuesto. Si se presentara algún error con el registro de las viviendas, la recomendación es revisar cuidadosamente el número inscrito o bien comunicarse con Tributación.

Además, en este link puede encontrar ayuda adicional para completar el trámite, con ejemplos de años anteriores.

Este pago podrá realizarse de forma presencial en las oficinas de las entidades bancarias o por medio de pagos en línea; suministrando el número de cédula del titular de los bienes inmuebles o el número de la propiedad.

Sanciones por incumplimiento

Quienes no cumplan con la declaración de este impuesto en la fecha límite se exponen a multas que arrancan en un 50% de un salario base. Además, tendrán la misma sanción quienes presenten datos inexactos, incompletos o falsos en la declaración.

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Si una persona debió declarar y pagar el impuesto y no lo hace, no solo se expone a las sanciones mencionadas, también es acreedor de otra multa. Va a depender de cada caso, pero al menos podría ser al menos de un 50% del impuesto dejado de pagar.