Laura Fernández desmontó una pieza clave del andamiaje que Rodrigo Chaves había montado para el Polo Turístico Golfo de Papagayo: la posibilidad de “mover” densidad y cobertura entre lotes de un mismo proyecto.
En su lugar, devolvió el peso al diseño original de baja intensidad constructiva del Plan Maestro, con el argumento de que la reforma de 2024 generó inseguridad jurídica, divergencias interpretativas y atrasos en los trámites, al tiempo que tensionó el principio ambiental que se supone distingue a Papagayo.
A continuación, el análisis de lo publicado en un Alcance de La Gaceta el 16 de junio del 2026.
El fin de la compensación de densidades en el Golfo de Papagayo
El decreto ejecutivo 45823-MP, firmado por la presidenta Laura Fernández y el ministro de la Presidencia Rodrigo Chaves, reforma el Reglamento a la Ley que regula la ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (Ley 6758) para eliminar toda referencia a la figura de “compensación de densidad y cobertura” entre lotes de un mismo concesionario. Esa figura había sido introducida en enero de 2024 por el decreto 44448-MP-TUR, en la administración anterior.
La norma anterior permitía que un mismo desarrollador, dentro de un proyecto integral, concentrara más construcción en uno o varios lotes, siempre que redujera densidad o cobertura en otros, bajo ciertas condiciones y requisitos. Esa ingeniería normativa flexibilizaba en la práctica dos pilares del Plan Maestro de Papagayo: el límite de ocupación del 30% del área originalmente concesionada y el máximo de 20 habitaciones por hectárea. El nuevo decreto no toca esos parámetros; más bien los rescata explícitamente como el “eje orientador” del proyecto y la expresión de su filosofía diferenciadora de baja densidad.
Al modificar el artículo 12 del Reglamento, la Presidencia mantiene en manos de la Junta Directiva del ICT las amplias facultades sobre concesiones (otorgamiento, cesiones, gravámenes, cambios de uso de suelo, sometimiento a condominio, traspasos a fondos de inversión, fusiones, etc.), pero limpia cualquier rastro de la lógica de compensación entre lotes. Y al reescribir el artículo 17 ter, deja una regla simple: los proyectos deben ajustarse a las regulaciones técnicas del Plan Maestro, y la Dirección Ejecutiva del proyecto es la encargada de vigilar que así sea.
La derogatoria del punto VIII del anexo único —titulado “Requisitos para compensación de densidad y cobertura en las concesiones”— termina de desarmar la arquitectura de flexibilidad que Chaves había incorporado al régimen de Papagayo.
Las razones jurídicas y ambientales detrás del nuevo decreto turístico
Más allá de la técnica normativa, la clave está en los considerandos. Allí el Gobierno reconoce que la figura de compensación de densidad y cobertura generó “sensibles divergencias” en su interpretación práctica.
Esa dispersión interpretativa, según la Presidencia, se convirtió en “evidente inseguridad jurídica” y en “dilaciones procedimentales” que afectaron tanto a los inversionistas como a las oficinas técnicas del ICT. Es decir, la herramienta que se vendió como mecanismo para dinamizar proyectos terminó, en la práctica, trabando expedientes y exponiendo al proyecto a cuestionamientos legales y ambientales.
El nuevo decreto presenta su reforma como la forma de garantizar la “aplicación más amplia y efectiva” de los parámetros de baja densidad del Plan Maestro, justamente porque esos parámetros son los que, según el Gobierno, “promueven la mayor protección ambiental” en el Golfo de Papagayo. El mensaje político es claro: la administración Fernández se reposiciona en la narrativa de sostenibilidad estricta, marca distancia de cualquier percepción de “flexibilización” excesiva y trata de blindar el proyecto frente a litigios y críticas.
En esa línea, el texto promete que, al eliminar la compensación y devolver claridad al marco, se dotará de “inmediata certeza, simplificación y fluidez” a los trámites de concesiones y aprobaciones. La promesa es una norma “unívoca” que a la vez dinamice la gestión pública y resguarde la continuidad de proyectos, con el objetivo declarado de reactivar inversiones, empleo y encadenamientos, pero bajo la bandera de la baja densidad y el respeto ecosistémico.
Un decreto bajo fuego: el contexto de las impugnaciones
Este cambio no ocurre en el vacío. El régimen de Papagayo, y en particular la reforma de 2024, llegó a 2026 rodeado de recursos administrativos, cuestionamientos técnicos y acciones judiciales impulsadas por distintos actores (ambientalistas, vecinos, sectores políticos y hasta concesionarios) afectados por la incertidumbre normativa.
La propia redacción del decreto admite, de forma implícita, que el esquema de compensación se volvió un foco de conflicto. Cuando el Ejecutivo habla de “inseguridad jurídica” y “dilaciones”, está describiendo exactamente el tipo de escenario que habilita impugnaciones: interpretaciones contradictorias, decisiones dispares según el caso, proyectos detenidos a la espera de criterios y, en paralelo, dudas sobre la compatibilidad de algunos desarrollos con el espíritu del Plan Maestro.
En ese entorno, la reacción de Fernández puede leerse como un intento de “reset normativo”: se corta la pieza más controvertida (la compensación), se vuelve a la baja densidad por lote y se envía la señal de que el proyecto debe alinearse con los parámetros originales y no con atajos posteriores. El decreto se asegura de enfatizar que esta corrección no pretende frenar el crecimiento de la zona, sino garantizar que las inversiones que lleguen lo hagan con reglas claras y ambientalmente robustas.
El impacto del ajuste normativo en el Plan Maestro de Papagayo
Sin embargo, el alcance real del decreto tiene límites claros. El primero es temporal: eliminar la figura hacia adelante no borra los actos administrativos que se adoptaron invocándola desde 2024.
En segundo término, las impugnaciones sobre Papagayo no se agotan en la figura de compensación. Hay debates de fondo sobre si determinados proyectos respetan o no, en los hechos, los topes de 30% de ocupación y 20 habitaciones por hectárea, sobre la suficiencia y calidad de los estudios ambientales, sobre la competencia y actuación de la Junta Directiva del ICT, y sobre posibles vicios de procedimiento en cambios de uso de suelo y otras decisiones clave.
Nada de eso se desactiva automáticamente con la reforma. El decreto mejora el diseño institucional para el futuro inmediato, pero no puede resolver la litigiosidad acumulada, ni los reclamos por daños ambientales ya causados o por expectativas económicas frustradas. Tampoco borra las tensiones políticas que arrastra Papagayo desde hace décadas como símbolo del modelo turístico de alta gama y baja densidad, siempre en la cuerda floja entre exclusividad y presión inmobiliaria.
En la práctica, la decisión de Laura Fernández cambia el tablero hacia adelante y redefine el relato oficial sobre Papagayo: del ajuste fino prodesarrollo que impulsó Rodrigo Chaves a un retorno disciplinado a los límites originales del Plan Maestro. Pero el partido jurídico y político por el futuro del Golfo —y por los desarrollos ya en curso— seguirá jugándose en juzgados, despachos del ICT y mesas de negociación.
