Algunos propietarios utilizan sus inmuebles como método de inversión y de esa manera generan ingresos a sus cuentas. Ese negocio tiene responsabilidades tributarias a las que no pueden escapar los arrendadores.
Cumplir con el pago de impuestos se vuelve una tarea relativamente ágil cuando se cuenta con los pagos de los inquilinos a tiempo y con los montos en la moneda que corresponde. Para resguardarse ante cualquier incumplimiento es necesario que se incluyan cláusulas en el contrato de alquiler.
Aplicar de manera correcta el diferencial cambiario en caso de cobrar en dólares, las obligaciones municipales y los impuestos tributarios son deberes indispensables de todo propietario. Omitir alguno de los compromisos con la Dirección General de Tributación (DGT) significa el pago de multas.
EF consultó a abogadas tributarias los cuatro puntos clave que tienen que cumplir los propietarios para evitar problemas con Hacienda y el gobierno local. Establecer el monto a cobrar si la factura es en moneda extranjera y conocer cuáles impuestos aplican para el negocio que realiza con la propiedad son algunos de los puntos importantes a tomar en cuenta.
1. Moneda de pago
Algunos propietarios establecen la mensualidad en dólares, sin embargo para declarar ante Hacienda deben convertir a colones ese monto.
“Va variando el tipo de cambio (que aplica mes a mes) y por ende cambia el valor de lo que el arrendador va a declarar y sobre lo que va a declarar”, señaló Silvia Castro, abogada especializada en temas tributarios.
La conversión se hace con el precio de venta que establece el Banco Central de Costa Rica (BCCR) el día que se emite la factura. Pero ese detalle del valor a utilizarse el día de facturación e incluso el día de cobro, se tiene que incluir en las cláusulas del contrato.
El día que se firma el contrato de alquiler se establece que el cobro será por un monto en dólares, pero se aclara que la cifra a pagar será el equivalente al tipo de cambio de venta que dicte el Central el día que se pactó el pago (usualmente el 15 o 30 de cada mes).
“Puede ser que quien alquila no pague el día que se emite la factura porque así se acordó y haga el pago 15 días después. En ese caso el impuesto a pagar por el propietario se calcula con el tipo de cambio de venta disponible el día que el arredador paga”, puntualizó Castro, añadiendo que en la factura se puede agregar que se dio el servicio a crédito.
2. Bienes inmuebles, tasa municipal y más
Los arrendadores no son solo dueños de propiedades habitacionales, ya que también poseen locales comerciales, oficinas o bodegas.
El impuesto de bienes inmuebles, tasas por servicios municipales e incluso el impuestos solidario son obligaciones que en el contrato debe aclararse cuál de las dos partes del acuerdo se hace responsable.
“Lo usual es que el arrendador sea el responsable de hacer esos pagos, pero la ley permite que las partes acuerden que lo sea el arrendatario”, sustentó Mariela Hernández, especialista en derecho tributario de la firma Ecija Legal, con base en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527).
3. Capital inmobiliario y fondo inmobiliario
Los alquileres generan renta de capital inmobiliario y el monto a pagar por el propietario es un 15% sobre el 85% generado. Lo anterior es igual a decir que se paga un 12,5% de la totalidad.
“En esa fórmula la ley prevé que el arrendador tiene un 15% de gasto. No se necesitan comprobantes (de gastos) ni guardar nada”, comentó Castro.
El tratamiento fiscal para los fondos inmobiliarios es distinto ya que tiene un 20% de gasto permitido.
Ambos impuestos se pagan de manera mensual.
4. IVA
“El arrendatario deberá pagar el impuesto al valor agregado (IVA) que su arrendador le facture junto con el precio del arrendamiento”, indicó Hernández.
Los alquileres de vivienda, garajes, anexos o incluso menaje de casa, no están obligados a pagar iba el 13% de IVA si la factura mensual es de ¢693.300 o menos.
La declaración de este impuesto se realiza de manera mensual sin importar si hubo o no alquiler.
