EscucharLa construcción de grandes torres de apartamentos al lado o al frente de edificaciones ya existentes puede alterar condiciones clave para quienes ya habitaban en la zona, como la vista originalmente disponible desde algunas unidades, la entrada de luz natural y la circulación de viento en los alrededores.
La proliferación de este tipo de vivienda en Costa Rica no es solamente una apreciación a simple vista, ya que entre 2022 y 2025, la cantidad de viviendas en edificios aumentó un 40,2%, según datos calculados a partir de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho).
La proliferación de este tipo de desarrollos ha modificado algunas de las ventajas que tenían inquilinos y propietarios previamente establecidos. Aunque estas variaciones pueden restar atractivo a los inmuebles, especialistas coinciden en que no existe un parámetro único para cuantificar una eventual pérdida de plusvalía asociada a las obstrucciones generadas por nuevas edificaciones vecinas.
En mercados internacionales, sin embargo, sí se manejan rangos de referencia. El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) indicó a El Financiero que este tipo de obstrucciones puede traducirse en desvalorizaciones desde un 4% hasta un 20%, aunque en Costa Rica no se cuenta con estimaciones oficiales.
Valor en riesgo
La decisión de comprar o alquilar una vivienda en un condominio vertical suele estar influida por factores como la privacidad y la vista desde la unidad habitacional, elementos que inciden directamente en la percepción de valor del inmueble.
Si bien la normativa costarricense establece límites para evitar que nuevas construcciones bloqueen balcones, terrazas o ventanas de propiedades vecinas, no contempla restricciones específicas sobre la obstrucción de vistas panorámicas ni sobre la pérdida de luz natural.
“Informes de casas de correduría internacional indican que aspectos como el bloqueo de la vista, incidiendo sobre todo en la disponibilidad de luz natural y la pérdida de privacidad (ventanas al frente), tienden a reducir a corto plazo el precio de venta frente a compradores emocionales, que están dispuestos a pagar “primas de compra” por este concepto”, puntualizó el Cenfi.
Asimismo, la desvalorización es relativa, en el sentido de que no se puede generalizar para todos los apartamentos expuestos a esta condición.
Datos de la Enaho 2025 registraron un total de 61.453 viviendas en edificios, lo que significa un aumento de 2.096 unidades habitacionales frente al resultado de 2024. Aunque este dato no refleja la cantidad de nuevos edificios que han terminado su construcción en el último año, detalla el incremento de ese tipo de vivienda en el mapa habitacional.
Aun cuando las primeras señales de afectación pueden manifestarse en quejas de inquilinos o en un menor interés de potenciales compradores, ello no implica automáticamente el derecho a una indemnización hacia el propietario por parte del desarrollador del nuevo proyecto.
Ignacio Alfaro, abogado inmobiliario de la firma Doctor Condominio, aclaró que una posible afectación en el valor de la propiedad no se traduce en antijuridicidad, es decir, no significa un daño que la persona afectada no deba soportar. La indemnización únicamente es una herramienta válida cuando la nueva construcción que causa el problema infringió normativas como el espacio de construcción o la altura, por ejemplo.
Antes de alquilar o comprar
Todas las personas que viven en una torre están expuestas a que una nueva construcción obstruya parcial o totalmente la vista que gozaban cuando decidieron vivir en ese lugar. Por esta razón, antes de adentrarse en la vida en condominio vertical, resulta relevante revisar la normativa urbana que rige en el cantón.
La vista no suele ser un derecho implícito. Si la normativa urbana permite construir en el terreno colindante, la vista no era un derecho adquirido sino una condición temporal.
“El mercado suele internalizar este riesgo, aunque muchos compradores no lo valoran adecuadamente al inicio, y esto provoca pagar precios que después inciden en una pérdida de plusvalía”, enfatizó el Cenfi.
La regulación de la vista protegida es otro factor importante a considerar antes de comprar o alquilar una propiedad. Esto se garantiza a través de la servidumbre de vista, la cual corresponde a un gravamen impuesto sobre una propiedad y le impone limitaciones para construir más allá de cierta altura en específico.
La existencia de este tipo de servidumbre garantiza que las futuras construcciones que se desarrollen sobre la propiedad vecina no generen inconvenientes a la vista de la que se goza.
“Los derechos de servidumbre son mucho más importantes en medio de la mayor aglomeración de edificaciones verticales”, indicó Alfaro, quien añadió que esa herramienta legal garantiza que una nueva construcción no va a afectar aspectos como la vista que ofrece la unidad habitacional al exterior.
Más allá del atractivo inmediato, conocer la normativa, anticipar el desarrollo del entorno y comprender los alcances legales de la servidumbre de vista se vuelve clave para proteger el valor de una inversión inmobiliaria en ciudades que siguen creciendo hacia arriba.
