Remodelar la fachada, construir un segundo piso o modificar el reglamento de los condominios serán decisiones más fáciles de tomar si se aprueba el expediente 22.086. La iniciativa aspira a que los condóminos puedan tomar estas decisiones con menos cantidad de votos respecto a lo que indica la legislación actual.

El proyecto de la diputada liberacionista Silvia Hernández se encuentra en pausa en la Asamblea Legislativa pero ya lleva camino adelantado, pues la Comisión de Jurídicos lo dictaminó de forma unánime desde el 25 de noviembre de 2020. Aunque el Poder Ejecutivo no lo ha convocado en estos meses la aspiración es reactivarlo cuando inicien las sesiones ordinarias.

La iniciativa pretende reformar el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999 y sus reformas (N° 7.933).

“El propósito de esta reforma es solamente, permitir tomar dichas decisiones por medio de un procedimiento que requiera una menor cantidad de votos, es decir, agilizar su aprobación y realización. Esto permite dinamizar acciones concretas que muchas veces se dificultan resguardando en todo momento el derecho de convocatoria y participación de un condómino”, aseguró la diputada liberacionista tras consulta de este medio.

Pese a la reforma la ley seguiría contemplando que cualquier propietario que considere que se le lesionó algún derecho, pueda establecer un reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza de un acuerdo. Este es un sustanciado en el procedimiento sumario que se contempla en el Código Civil, dijo Hernández.

¿En qué consiste el proyecto?

Se debe tener presente que los condominios son como una especie de “jurisdicción” que cuenta con sus propias leyes y normas, y la forma en que se regulan las relaciones es a través de su reglamento, estos deben estar acorde a la legislación nacional.

Por eso realizar modificaciones que pueden ser muy sencillas en otros residenciales ―como cambiar el color de la fachada o hacer un segundo piso― requiere el consenso de todos los condóminos.

Con la propuesta de ley para poder variar las cláusulas de la escritura constitutiva, del reglamento del condominio y su administración, ya no sería necesario el consenso total de los condóminos, sino que se podría lograr con el apoyo de al menos dos terceras partes del total del valor del inmueble.

Lo que significa que se pueden variar esas cláusulas con el 75% del valor de las fincas (apartamentos, casas, donde se encuentre el local comercial).

En un condominio cada finca tiene un valor determinado porque algunas son más grandes que otras. Por eso no se necesitaría que 75 dueños voten afirmativamente el acuerdo, sino que se requeriría del 75% del valor de las propiedades. Este es un porcentaje que podría estar en 50 fincas, por dar un ejemplo.

Así lo explicó Ricardo Güell, gerente legal de Deloitte.

“Por ejemplo, si hace muchos años se constituyó un condominio y se llama Cocorí y ahora se le quiere cambiar el nombre. Antes de la reforma se requerían que todos estuvieran de acuerdo y presentes, con la reforma, si se aprueba, solo se necesitaría el 75% del valor del condominio”, agregó Güell.

Con este porcentaje de participación los condóminos también podrían llegar a acuerdos que adquirir nuevos bienes comunes, modificar el destino de los que ya existen, autorizar el arrendamiento de bienes comunes, o aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.

Modificar el artículo 27 es necesario para actualizar la normativa de los condominios más antiguos o para aquellos casos cuyo pacto constitutivo se elaboró con poco nivel de detalle o es contradictorio, indica el proyecto de ley.

Otro cambio que contempla el expediente 22.086 es la potestad para variar el área proporcional de las fincas con relación al área total del condominio o el área de los bienes comunes.

Este podría ser el caso de un condominio que tenga varios lotes disponibles, y si un propietario quiere construir o ampliar su casa en dos fincas, la reforma al artículo 27 facilitaría el proceso, señaló el gerente legal de Deloitte.

Respecto al nuevo porcentaje de participación (75% del valor de las fincas) el texto señala que cuando un solo propietario represente al menos el 50% del valor total, se va a requerir el 50% de los votos restantes en la asamblea.

De aprobarse el proyecto de ley sería más fácil que los condóminos lleguen a los acuerdos anteriormente mencionados, ya que en la práctica se da un gran ausentismo en las asambleas de condominios.

“El artículo 27 impone mínimos de votación que en algunos casos consideramos altos y que prácticamente nunca se logran. El artículo 27 tiene tres tipos de mayorías necesarias, algunas cosas requieren el 100%, otras dos terceras partes y otras decisiones requieren la mayoría del total, en la mayoría de los condominios, salvo que tengan pocas fincas es muy difícil que se alcance. En un condominio de 200 casas, si le va bien llegan 30 personas”, afirmó Ignacio Alfaro Marín, presidente de la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios de Costa Rica.

Aquí es importante hacer zoom sobre el inciso c del artículo 27 el cual indica que “cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio”.

Sobre este aspecto Marín indica que el artículo debería modificarse para que no se contemple la mayoría del valor del edificio, sino a la mayoría de los presentes; esto debido al alto ausentismo que se suelen dar en las asambleas y para que los condóminos que sí acuden a las reuniones puedan tomar otras decisiones del día a día como aprobar presupuesto, contratar seguridad o nombrar administrador.

No obstante, el expediente 22.086 no realiza ningún cambio sobre el inciso c.

¿Cuáles aspectos requerirán el consenso total?

El proyecto de ley señala los aspectos que sí requerirán el acuerdo unánime de los propietarios del condominio. La autorización total será necesaria para:

• Modificar el destino general del condominio.
• Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
• Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.

Poner una hipoteca sobre un condominio no es una práctica muy común pero esto podría ocurrir cuando se quieren hacer mejoras en la infraestructura. Por ejemplo, si hubo un deslizamiento de tierra y se deban hacer reparaciones ahí se puede poner al condominio como garantía hipotecaría.