EscucharLos bancos y cooperativas suelen mantener un portafolio de viviendas y vehículos en remate con precios menores al de mercado, esperando por el mejor postor. Sin embargo, en ocasiones el estado de esos bienes implica gastos mayores en comparación con el precio de venta.
Los bienes en remate están vinculados a una deuda no cumplida, por esta razón la revisión de la propiedad o el vehículo no solo debe enfocarse en las características que lo componen, sino en los aspectos legales que carga la mism
“Se debe comprender que la compra se realiza sin poder conocer el estado actual, esto es sin verla o conocer su estado de conservación”, advirtió Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo. Por esta razón es necesario que los futuros compradores se tomen el tiempo de averiguar más allá de lo que detalla la descripción de la subasta.
EF enlistó junto con Portela y Arturo Guerrero, experto en litigio y socio de Ecija Legal, los tres aspectos a tomar en cuenta antes de comprar una propiedad o vehículo a través de remates.
1. Se adquiere lo positivo y negativo
El principal aspecto a tomar en cuenta radica en que el bien se compra tal como está. Es decir, no solo se adquiere el estado físico del activo, también los gravámenes de otros acreedores que están relacionados con el pago.
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“El comprador no puede reclamar posteriormente por defectos ocultos ni que deba entregar el activo porque otro acreedor con privilegio lo reclame por su mejor derecho”, señaló Guerrero.
Lo recomendable es que los interesados en algún bien le den seguimiento al mismo revisando el estudio registral y el historial de cargas para determinar si existen deudas pendientes.
El experto agregó que en temas de vivienda se debe verificar que la edificación esté desocupada y en buen estado; en el caso de vehículos, “hacer una revisión mecánica, si fuese posible”.
“Con los activos registrables, es imperante hacer un estudio para determinar cuántos acreedores persiguen el activo y si este se recibirá soportando o no gravámenes”
— Arturo Guerrero, experto en litigio y socio de Ecija Legal.
2. Riesgos legales
Los deudores del bien tienen derecho a interponer reclamos durante el proceso de subasta. En dado caso, quien ofertó deberá esperar a que el remate sea aprobado en firme para que se ejecute la inscripción.
“Por regla procesal, la aprobación del remate está sujeto a la revisión mediante la interposición de un recurso de apelación, si el deudor o un tercero disputa la celebración del remate”, explicó Guerrero.
3. Participación
Antes de participar en la subasta es indispensable contar con el monto al que equivale el bien, ya que el artículo 23 de la Ley del Cobro Judicial (8.624) exige depositar el 50% del precio base. Si durante la subasta no se deposita la totalidad, brindan un plazo de tres días para realizarlo, de lo contrario, la subasta se declarará insubsistente.
Portela indicó que es prioritario revisar el precio y contar con el dinero, “ya que los remates son prácticamente en efectivo”.
Más detalles
La verificación previa adquiere relevancia en los remates. A diferencia de una compraventa pactada, en las subastas no hay garantía ni posibilidad de reclamo si el bien presenta problemas.
Guerrero señaló tres casos que pueden presentarse si no se revisa el estado de los bienes:
- Se rematan vehículos que ya no existen físicamente o que no se pueden localizar, lo que impide su entrega efectiva.
- Puede tratarse de inmuebles que no es posible visitar o inspeccionar antes del remate, por lo que no se puede verificar su estado real (daños, ocupación, accesos, entre otros.)
- Puede suceder que el deudor se niegue a entregar voluntariamente el bien. En ese caso, se requiere iniciar un proceso de puesta en posesión, donde interviene un ejecutor nombrado por el juzgado. “Muchas veces, ese ejecutor necesita del apoyo de la Fuerza Pública del lugar donde esté el bien, lo que puede demorar por falta de disponibilidad inmediata de efectivos policiales”, comentó.
