Evitar que una construcción vecina obstruya la vista de un complejo habitacional y permitir el paso vehicular entre fincas son acciones a la que apelan muchos propietarios por medio de la servidumbre.
La servidumbre en bienes raíces es un derecho, que puede ser de por vida, sobre un terreno ajeno. Esta condición se otorga entre fundos y no a personas, aunque claro está que finalmente favorece al representante que lo solicita.
Dicho derecho tiene que estar inscrito en el Registro Inmobiliario y suele ser un acuerdo consensuado en el que las partes indican si se requiere algún pago por el beneficio o no. La intervención de un juez llegará en caso de que la solicitud del interesado sea negada.
“La servidumbre nace voluntariamente. Hay un único caso donde la servidumbre es forzosa: cuando queda un lote o terreno sin salida a calle pública”, detalló Ignacio Alfaro, abogado de la firma Doctor Condominio.
Desde aspectos de imagen como la vista, la cual suma plusvalía, hasta ecológicos se toman en cuenta en la servidumbre a la que apelan los interesados.
A favor de los vecinos
El beneficio suele ser para los vecinos, ya que da acceso a calle pública y con vistas generalmente atractivas. En otros casos el tipo de servidumbre podrá darle valor a una propiedad, o restarle.
“La servidumbre de área puede restarle valor a la propiedad porque pasan cables o tendidos eléctricos, pero depende de la ubicación. A los hoteles les podría bajar valor el paso de cables, pero a un pueblo un poco escondido sí le puede sumar”, ejemplificó Alejandra Román, abogada.
El caso de cables de electricidad se vincula con servidumbre a instituciones, pero por lo general los acuerdos se dan entre terrenos. Este derecho inmobiliario puede incluir a más de dos partes, esto en cuanto más de un terreno requiera del acuerdo.
La facilidad que otorga el fundo sirviente debe contemplar un tiempo determinado si es para un proyecto o responde a una necesidad que pronto será resuelta por terceros. En caso de omitirse un plazo, quedará de por vida lo pactado; por lo tanto, cuando se vende el terreno, el nuevo propietario deberá respetar los parámetros que tiene registrada su nueva adquisición.
Si el propietario sirviente solicita un pago, el mismo puede ser una única vez. El monto es acordado y si no es de parecer del interesado, se da la intervención de un juez.
Servidumbre de paso
“El uso de la servidumbre más usual es en el que yo le doy paso por mi propiedad a un fundo que es colindante con el mío. Yo establezco una servidumbre y digo: usted va a poder transitar con sus vehículos por este camino que le estoy asignando, en mi propiedad, para acceder a su propiedad”, explicó Guillermo E. Zúñiga, especialista en derecho inmobiliario de la firma Ecija Legal.
Las partes tienen que inscribir ante el Registro la cantidad de metros que comprende el paso, tanto en lo ancho como lo largo.
Esto no se asemeja a la expropiación de terrenos que otorga el gobierno para construir calles o ampliar vías.
“La servidumbre no puede tener más de 60 metros de largo, ni pueden dar acceso a más de seis lotes”, detalló Alfaro, quien manifestó que en terrenos agrícolas la limitación no existe porque pueden comprender kilometros el tramo para llegar al punto de interés.
Servidumbre de vista y ecológica
La característica de vista se contempla para evitar que una construcción futura obstruya la vista que aumenta la plusvalía de la propiedad que ya está desarrollada en el sitio.
Por ejemplo, si usted cuenta con una casa en una loma con vista al mar y de momento no hay ninguna edificación delante que arruine el panorama, puede solicitar a los propietarios del terreno una servidumbre para garantizar que cualquier construcción futura no sobrepase una cantidad determinada de metros.
“Las servidumbres pueden ser muy variadas y puede haber una servidumbre para proveer de iluminación, de aire (ventilación) y de vista a un terreno”, aclaró Alfaro.
De acuerdo con Alfaro, no es necesario que las propiedades sean colindantes para solicitar el derecho de vista.
Los temas ecológicos también tienen espacio en bienes raíces y tiene origen en la protección del medio ambiente que también suma valor a los desarrollos inmobiliarios. Garantizar la biodiversidad de la zona y proteger la flora y fauna son acciones que se toman en este tipo de acuerdos ecológicos.
“Yo tengo la posibilidad de establecer una servidumbre ecológica y unir mis reservas o mi propiedad que quiero mantener como un bosque y darle el derecho al fundo dominante (Parque Nacional, por ejemplo). También puede darse entre reservas privadas”, puntualizó Zúñiga.
El manejo de los márgenes de la quebrada, la tala de árboles, plantaciones y imitaciones de construcción se establecen en esta servidumbre.
Como parte de las negociaciones antes de comprar lote o iniciar un desarrollo inmobiliario es negociar y analizar las servidumbres en el contrato y precio a pagar.
