Por: María Fernanda Cisneros.   3 mayo, 2018

La compra de una vivienda puede ser una tarea desalentadora, aún más si no se cuenta con suficiente dinero en la billetera para pagar la prima. Sin duda este es y será el eterno requisito que obstaculiza la adquisición de una hipoteca para muchos, a menos que la cultura dé un giro hacia el ahorro.

La realidad es que la banca no financiará el 100% del valor de la casa o apartamento, por prudencia y porque así lo dicta la regulación, aunque hay mínimas excepciones en el mercado.

Así el panorama, no queda más que pensar en opciones para ahorrar esa prima que ronda el 20% del precio de la vivienda, mientras una entidad le presta el resto.

El mercado financiero ha valorado algunos instrumentos, como el leasing habitacional, que no han despegado por falta de interés o de demanda. Sin embargo, la industria inmobiliaria se las ha ingeniado para crear sus propias figuras de venta a plazo.

Esto le ha permitido solventar la ausencia del ahorro de los compradores, al mismo tiempo que garantizan la venta de más viviendas y de paso, terminan ayudando a que la dinámica del financiamiento de vivienda no reduzca más su ritmo.

El saldo de los préstamos de vivienda terminó el año pasado en ¢5,6 billones, tras un dinamismo de 9%. Su crecimiento se ha ido desacelerando en los últimos cuatro años, principalmente por la menor aceleración de las deudas en dólares.

Los cambios regulatorios para reducir en endeudamiento en dólares por parte de personas que no reciben su salario en esa moneda y la subida que pegó el dólar hace un año jugaron un papel importante en esa desaceleración. Sin embargo, el problema va más allá.

La costumbre del ahorro no está arraigada en la cultura de todos los habitantes del país, que más bien acuden al financiamiento de sus gastos corrientes.

Ese nivel de deudas encoge el ingreso disponible para obtener un crédito y mucho menos para ahorrar una prima, afirmó Ricardo Tapia, asesor económico de la Cámara Costarricense de la Construcción.
La estrategia de los desarolladores

¿Qué ofrecen las inmobiliarias? El desarrollador saca a la venta el apartamento o vivienda en la etapa de preventa (sin que esté construido), el comprador reserva el espacio –generalmente con $500 o $1.000– y empieza a cancelar una cuota mensual.

Ese monto corresponde a la prima fraccionada entre 12 o 24 meses, según lo que falte para la entrega del proyecto, y en la mayoría de casos no existe una tasa de interés de por medio, es decir, no se le reconoce al ahorrante un premio por ese dinero.

Si la vivienda vale $150.000, la prima (20%) será de $30.000 y por tanto, la cuota mensual sería de $1.250 por un periodo de dos años.

Para cuando la vivienda esté lista, el cliente habrá cancelado la prima y procede a hacer la solicitud formal de un crédito para financiar el dinero restante. Con el visto bueno de la entidad financiera, el consumidor empieza a cancelar la mensualidad del préstamo.

La otra estrategia aplicada por los desarrolladores es financiar la prima a corto plazo, de forma paralela al préstamo de largo plazo que otorgaría la entidad financiera.

Esta opción se ofrece cuando la vivienda está construida y lista para entrega pero es la menos recomendada porque “puede conducir a un sobre endeudamiento del adquiriente de la vivienda que no es conveniente”, afirmó Eugenia Meza, gerente de Mucap.

Al comprar una casa o apartamento en el periodo de preventa, el cliente se garantiza un mejor precio, puesto que es posible que cuando termine la construcción el inmueble haya ganado plusvalía y sea más caro.

Ese es el lado positivo, pero toda apuesta tiene su riesgo y esta no es la excepción. Es ahí en donde entra la duda de: ¿qué pasa si al término de la construcción al cliente no le es aprobada la hipoteca o simplemente se arrepiente de la compra?

Esta es la parte del producto que hace a algunos clientes desistir de la opción, además de que al ser un plazo de máximo dos años de ahorro, la cuota mensual puede llegar a ser alta según el valor de la casa.

En general, las desarrolladoras definen esto en las cláusulas del contrato de compra del inmueble –leer la letra pequeña resulta indispensable–, pero en la mayoría de casos se devuelve solo el 50% del dinero.

Bajo el mismo ejemplo previo, si el consumidor pagó $30.000, le podría ser devuelto solo la mitad de ese monto.

Hasta el momento no nos ha pasado que un cliente no sea sujeto a crédito, pero si se diera se le devuelve el 50% de los aportes realizados. Más del 80% de los clientes optan por financiar la prima con la desarrolladora, explicó Esteban Céspedes, gerente de Civitar.

Es por esto que si es comprador primerizo de vivienda y no cuenta con un ahorro, esta apuesta de los desarrolladores efectivamente le resultará atractiva para sus finanzas, pero debe ser cuidadoso al optar por esta solución.

De entrada, todos los proyectos que financien la prima deben estar inscritos en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (Meic), por lo que el primero paso será revisar si el desarrollo que le interesa está autorizado. Esto lo puede verificar en el sitio web de este órgano en la lista de proyectos inmobiliarios autorizados.

En la actualidad existen 310 proyectos inmobiliarios que pertenecen a distintas empresas desarrolladoras, entre las que están H Solís Inmobiliaria, Urbanizadora La Laguna, Fomento Urbano, Civitar, Concasa, Kirebe, La Lillyana Urbanismo, Casa Premier Inmobiliaria y Rock Constructions and Development.

Estas empresas pueden financiar todo el monto de la vivienda o solo la prima, quedará a criterio de ellos cuál modelo de negocio utilizar.

Ese dinero es administrado por cada desarrollador, aunque algunos utilizan figuras como el fideicomiso para resguardar el dinero de los compradores en una entidad financiera.

La recomendación es que esos aportes sean administrados mediante una figura jurídica, como un fideicomiso de administración, que sea controlada por un banco supervisado y donde queden claras las condiciones que salvaguarden al cliente, explicó Jorge Agüero, director de Desarrollo y Personas del Banco Nacional.

Por otro lado, es importante que el cliente consulte e inclusive negocie cuál será el monto de la prima que le devolverán si el negocio no surte efecto.

Otro paso elemental es realizar un pre-análisis crediticio para conocer de previo si califica o no para un préstamo hipotecario. La entidad financiera no podrá garantizarle las condiciones de ese estudio (tasas de interés y plazo) pero al menos sabrá si es apto para la deuda.

Mientras pague la prima a plazo con la desarrolladora, el posible deudor deberá mantener el nivel de endeudamiento, ingresos y características con las que aplicó al pre-análisis, de lo contrario el sueño podría desmoronarse y una buena parte del ahorro también.

Desde la acera del sistema financiero

De entrada, la principal apuesta de sistema financiero es la educación financiera, para que el consumidor tome conciencia desde temprana edad que si quiere comprar una casa en el futuro, debe iniciar un ahorro.

Ya hay iniciativas y programas al respecto, sin embargo, mientras esto cala profundo en la población, el mercado busca alternativas para dinamizar su negocio.

Existen diversos productos en el mercado mediante los cuales, los ahorrantes se pueden trazar metas a futuro y guardar dinero para alcanzarlas.

"El cliente tiene que comparar el rendimiento financiero del ahorro versus un eventual aumento del precio de venta del inmueble”, afirmó Renán Murillo, subgerente de banca Minorista del Banco de Costa Rica (BCR).

Todo mecanismo de ahorro previo será positivo. Los fondos de inversión y los certificados de depósito a plazo le permiten obtener rendimientos por esos ahorros.

Mucap lanzó un producto mediante el que el cliente aprovecha la preventa de un proyecto y va cancelando la prima de forma mensual pero directamente con la mutual. Es el único producto que ofrece un financiamiento específico para la prima durante la preventa del proyecto y que además brinda un rendimiento.

De este modo, es la entidad financiera la que administra el ahorro y al mismo tiempo puede llevar un registro del comportamiento de pago del cliente. Si es buena paga, aumentarán las posibilidades de recibir el financiamiento.

Una opción que se valora en el sistema financiero es el leasing, mediante el que una familia puede alquilar la vivienda en los primeros años, al mismo tiempo que acumula el ahorro para aportar la prima y así, al término del contrato puede acudir a la opción de compra.

Aunque es un producto que se ha analizado en el mercado, aun no despega y por ahora las arrendadoras se enfocan en ofrecerlo para la compra de carro.

Algo similar pretendía lanzar BN Fondos, subsidiaria del Banco Nacional. Se trataba de un fondo de inversión en el que la persona interesada elegía la unidad habitacional y el banco realizaba una calificación del cliente potencial de un crédito hipotecario.

El cliente suscribía un contrato de arrendamiento con opción de compra y se trasladaba a vivir en la vivienda. En ese momento, el fondo adquiere la vivienda y el cliente tendría hasta cinco años para acumular la prima y después ejercer la opción de compra.

Pablo Montes de Oca, director de BN Fondos, explicó que la iniciativa no tuvo acogida porque un banco empezó a ofrecer financiamiento del 100% usando una póliza de caución y a los desarrolladores se les complicaba la explicación de cómo opera el alquiler con opción de compra.

Aun así, no se descarta su implementación a futuro, aunque para ello tendría que modificarse la regulación.

“Un cambio regulatorio que lo haría más atractivo, es que los bancos puedan garantizar el financiamiento luego de 3 a 5 años de alquiler, tomando como base el récord de pago de la persona. Por ejemplo, si no ha presentado atrasos, la persona debería tener el crédito aprobado de una forma muy expedita basado en su récord crediticio”, añadió Montes de Oca.

El 100% de financiamiento mediante un seguro de caución permite al cliente trasladar la prima a un tercero (el asegurador) a cambio de un costo financiero. En este caso, el flujo de pago del deudor aumenta a cambio de obtener los recursos que necesita para pagar la prima.

Sin importar cuál opción elija, si es un comprador primerizo de vivienda deberá contrastar cada producto de financiamiento y si es un plan a mediano o largo plazo, la mejor opción será ahorrar.