EscucharLa historia del Parque Empresarial del Pacífico es la de un proyecto logístico que pasó de ser un activo estrella en el portafolio inmobiliario del Banco de Costa Rica a convertirse en uno de los casos más emblemáticos de presunto sobreprecio, supervisión regulatoria y resarcimiento de inversionistas del mercado costarricense.
Se volvió tema central en el mundo de las inversiones porque expuso cómo una sola operación inmobiliaria puede afectar rendimientos, disparar auditorías internas, movilizar a los reguladores y terminar en tribunales.
El inicio de la historia
Cuando la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) decidió en 2020 adquirir el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por $70,8 millones para su Fondo Inmobiliario No Diversificado (FIIND), la apuesta parecía alineada con la narrativa dominante de la época: más logística, más bodegas, más infraestructura en torno al puerto de Caldera.
Cuatro años después, ese mismo activo se convirtió en el epicentro de uno de los casos más sensibles para el ecosistema de inversiones local, con auditorías que hablaron de presunto sobreprecio, inversionistas inquietos y reguladores llevando la discusión hasta la última instancia.
El Parque Empresarial del Pacífico es un complejo de bodegas industriales ubicado en Espíritu Santo de Esparza, Puntarenas, a pocos kilómetros del puerto de Caldera y conectado con la Ruta 27. El inmueble se levanta sobre un terreno de unos 540.400 metros cuadrados, una escala poco común en el mercado local y atractiva para vehículos de inversión que buscan activos de renta vinculados a cadenas logísticas y comercio exterior.
Antes de convertirse en el “caso PEP”, el parque pertenecía a una sociedad ligada al exdiputado socialcristiano Humberto Vargas Corrales, de cuyo grupo empresarial el conglomerado del BCR terminaría comprando varios inmuebles. Esa combinación de tamaño, ubicación estratégica y vendedor con apellido conocido fue el contexto de la operación que marcaría la historia reciente del fondo inmobiliario del banco.
La compra que cambió el tono
En 2020, BCR SAFI adquirió el PEP para incorporarlo al FIIND por un precio de $70,8 millones, financiado con recursos del fondo y un crédito otorgado por el propio Banco de Costa Rica. La operación colocó un solo activo como una porción relevante del portafolio: según reseñas de prensa del momento, el parque llegó a representar cerca del 15% de los inmuebles del fondo.
En su momento, la tesis de inversión era clara: el auge del sector logístico, la cercanía al puerto y el tamaño del parque prometían ingresos por alquiler y potencial valorización. Sin embargo, con el paso de los meses, una parte de los inversionistas empezó a ver más riesgos que oportunidades en esa adquisición, especialmente por el peso que la deuda asociada al PEP tenía sobre los resultados del FIIND.
El giro dramático del caso se produjo cuando los inversionistas decidieron contrastar las valoraciones del parque con un avalúo independiente. En 2023, un estudio encargado a Constructora Costarricense S.A. (Cocosa) tasó el Parque Empresarial del Pacífico en aproximadamente $27,4 millones, una cifra 2,6 veces menor al precio pagado por BCR SAFI.
La Nación reveló que la valoración anual de 2024 realizada por BCR SAFI, con el apoyo de la firma estadounidense Logan, situó el valor razonable del PEP en $28,08 millones, frente a los $70,24 millones del año anterior, lo que implica una caída del 60% y un ajuste de $42,16 millones. En paralelo, El Financiero detalló que el resumen de avalúos independientes encargados por los inversionistas coincidía en un rango cercano a los $27 millones, muy lejos de los $70,8 millones de la transacción original.
Lo que podría haber sido una discusión técnica de peritos se convirtió en un asunto de interés público: dos visiones de valor, dos narrativas sobre un mismo activo y decenas de millones de dólares de diferencia.
Auditoría interna: el lenguaje del sobreprecio
La divergencia entre avalúos llevó la discusión a otra arena: la de la auditoría interna del conglomerado. Un informe de Auditoría Interna del BCR determinó que el inmueble se había comprado con un presunto sobreprecio cercano a los $35 millones respecto a su valor estimado en el avalúo.
Ese documento fue la base para que la junta directiva de BCR SAFI presentara una denuncia ante el Ministerio Público por la compra del Parque Empresarial del Pacífico y de otras propiedades adquiridas al mismo grupo empresarial. Como consecuencia, la subsidiaria cesó sin responsabilidad patronal a la gerente que firmó la compra, al supervisor de ingeniería, a un ingeniero y al gerente de Negocios y Proyectos interino.
Para un fondo inmobiliario que opera con recursos de inversionistas minoristas y entidades de pensiones, escuchar la palabra “sobreprecio” en boca de su propia auditoría interna fue el punto en el que la historia dejó de ser un asunto de gestión interna y pasó a ser un caso de mercado.
Reguladores en escena: Sugeval y Conassif
La Superintendencia General de Valores (Sugeval) tomó nota de las denuncias de inversionistas y de los hallazgos de auditoría y, tras su propio proceso de análisis, emitió en 2024 la resolución SGV-R-179-2024. La orden fue clara: sacar el Parque Empresarial del Pacífico del FIIND y resarcir a los inversionistas por la compra del inmueble.
El Banco de Costa Rica y BCR SAFI intentaron revertir la decisión. Presentaron recursos de revocatoria y apelación, pero el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif) confirmó la línea de Sugeval, subrayando la necesidad de proteger el interés de inversionistas, incluidas operadoras de pensiones.
La disputa regulatoria se trasladó a la vía judicial y en abril de 2026 el Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda confirmó que BCR y BCR SAFI debían pagar a los inversionistas los $70,8 millones asociados a la compra del PEP. Para el mercado, el mensaje fue contundente: cuando una operación inmobiliaria genera perjuicios, el regulador puede ordenar la salida del activo y el resarcimiento completo, y los tribunales pueden respaldar ese criterio.
El costo financiero y reputacional
El cumplimiento de la resolución implica números importantes. El BCR informó que capitalizó a su subsidiaria BCR SAFI con cerca de ¢19.260 millones y que cuenta con provisiones superiores a ¢29.000 millones para atender la obligación de pago. Al mismo tiempo, la entidad ha insistido en que la operación de traslado del PEP —prevista a más tardar para octubre de 2026— no tendrá impacto en las utilidades ni en el patrimonio del banco ni afectará a sus clientes.
Pero más allá de los estados financieros, el caso dejó una huella reputacional: un fondo inmobiliario donde el parque representaba una fracción relevante del portafolio, una historia de rendimientos presionados por la deuda y los gastos del inmueble, y una narrativa pública sobre sobreprecio y auditorías. En un mercado pequeño, donde las noticias de inversiones se siguen de cerca, el PEP se convirtió en un sinónimo de advertencia.
¿Por qué se volvió tema en el mundo de las inversiones?
La centralidad del caso PEP en el mundo de las inversiones costarricense no responde únicamente al monto de la operación, aunque $70,8 millones son un número significativo para cualquier fondo local. Responde, sobre todo, a la convergencia de cuatro elementos:
- La exposición de un fondo inmobiliario con cientos de inversionistas, muchos de ellos canalizando recursos de pensiones y ahorro de largo plazo.
- La constatación de que un solo activo, mal valorado, puede erosionar rendimientos y obligar a ajustes de valor razonable de decenas de millones de dólares.
- La visibilidad de la actuación regulatoria y judicial, con Sugeval y Conassif ordenando la salida del activo y los tribunales respaldando el resarcimiento.
- La dimensión política y de gobernanza asociada a la compra de nueve inmuebles a un grupo empresarial de un exdiputado, en un conglomerado financiero público que administra tanto fondos de inversión como recursos del sistema de pensiones.
En conjunto, el Parque Empresarial del Pacífico dejó de ser solo un parque de bodegas cerca de Caldera para convertirse en un caso escuela sobre valoración de activos, riesgo de concentración, independencia de avalúos y capacidad de los reguladores para corregir el rumbo cuando una inversión se aparta de los estándares de prudencia.
Lo que viene: un activo bajo la lupa
Con la decisión del BCR de autorizar que su subsidiaria BCR SAFI compre el PEP por $70,8 millones y lo saque definitivamente del FIIND, el caso entra en una nueva fase. El conglomerado financiero insiste en que tiene capacidad patrimonial para absorber la operación y que definirá posteriormente cómo aprovechar el potencial del inmueble y generar valor a partir de él.
Sin embargo, el parque logístico que alguna vez se presentó como una oportunidad de crecimiento sigue bajo investigación penal y bajo observación pública. En un mercado donde cada decisión de inversión cuenta, el PEP ya es parte del vocabulario cotidiano de inversionistas, reguladores y lectores de prensa económica: un recordatorio de que, detrás de cada cifra, siempre hay una historia que conviene revisar dos veces.
