De cara al proceso de reactivación económica algunas personas retomaron sus planes de adquirir vivienda propia tal y como revelan las propias entidades financieras, intenciones que habían puesto en pausa por la pandemia de la COVID-19.
Sin embargo, además del desafío de encontrar oferta y precios adecuados, surgen nuevos obstáculos: las jornadas suspendidas o reducidas disminuyeron la capacidad de pago de los clientes por lo que tanto las empresas inmobiliarias como los bancos buscan salidas a la parálisis.
Entre las opciones figuran la extensión de plazos, el financiamiento a cargo de participantes diferentes a los bancos o, inclusive, reducción del precio total de la vivienda, con el fin de concretar el proceso de venta.
Fuad Farach, director general de RC Inmobiliaria, aseguró que desde la llegada de la pandemia el proceso de formalización de créditos hipotecarios ha caído 30%, debido a la situación de los costarricenses.
Esta empresa sigue con clientes pero como parte de las tácticas para dinamizar las ventas aseguran que tienen ofertas especiales y descuentos en sus unidades
Datos del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social muestran que al 6 de noviembre, ocho meses después del primer caso de COVID-19, en el país existen 68.458 trabajadores con contratos suspendidos y 163.533 personas con jornadas reducidas.
Adicionalmente, la tasa de desempleo se ubica en 22%, lo que se traduce en un aumento de 242.129 personas sin trabajo respecto a un año atrás, de acuerdo con la Encuesta Continua de Empleo. La crisis del coronavirus impactó a 283.000 asalariados y a 242.000 independientes.
Estas condiciones laborales inciden directamente en la capacidad de endeudamiento de las personas.
Tanto especialistas en bienes raíces como los directores de empresas inmobiliarias coinciden en que el mercado de vivienda viene en desaceleración en los últimos años; durante el 2019 empezaron a ver un leve crecimiento pero la pandemia llegó y el sector decreció nuevamente.
“Para nadie es un secreto que el sector de construcción e inmobiliario venía mal en años anteriores, en el 2019 hubo un repunte en las construcciones nuevas”, agregó Andrés Zamora, miembro de la Asociación Latinoamericana de Corredores de Bienes Raíces.
Tan pronto empezaron a ver la desaceleración de créditos para este año, buscaron soluciones alternativas para que aquellos cuya situación financiera se vio perjudicada igual pudieran acceder a créditos y adquirir su propia vivienda.
Zamora agregó que desde la Asociación pudieron notar que los corredores, desde que iniciaron las dificultades de movilización, buscaron maneras de hacer llegar ofertas a sus clientes que a la vez se adaptaran a su nuevo presupuesto.
Dentro de las medidas que adoptaron fue ofrecer una especie de “nueva figura de compra” en la que las personas pagaban una cuota como si fuera alquiler pero esta se utilizaba como abono del costo total de la vivienda.
Adicionalmente, Zamora explicó que a las personas que querían comprar casa pero su capacidad de endeudamiento disminuyó, los agentes e inmobiliarias les buscaron fuentes de financiamiento alternas.
“Los corredores han estado tratando de vender sin usar los bancos, es decir, le vendo y financio yo mismo así no le niegan el crédito”, comentó.
Por otra parte, Alfonso González, director comercial de Concasa, explicó que como medida ante la poca movilidad desarrollaron un proyecto tecnológico para que las personas se sientan como que están haciendo el recorrido personalmente, esta tecnología tiene asistencia en tiempo real.
“Las personas se han sentido muy cómodas con este tipo de soluciones y a la vez nos permite a nosotros buscar alternativas para que las personas puedan experimentar qué es lo que ofrecemos desde nuestros diferentes desarrollos”, destacó González.
A diferencia de RC Inmobiliaria, en Concasa no disminuyeron los precios de las unidades sino que optaron por ampliar los planes de financiamiento que a su vez bajó la cuota mensual, de esta manera las personas que tienen sus ingresos afectados no se quedan sin la posibilidad de adquirir vivienda.
“La colocación de vivienda fue afectada parcialmente por la crisis, aspecto que se comprende razonablemente en función de la coyuntura económica. Para el último cuatrimestre sí hemos observado un aumento en la gestión de solicitudes”, advirtió Vanessa Flores, directora de productos de Crédito del Banco Nacional.
Datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) muestran que a setiembre del 2019 la cantidad de deudores en moneda extranjera (dólares) disminuyó en comparación con el mismo periodo del año anterior y posteriormente repuntó un poco.
En cuanto a la moneda nacional, o sea el colón, la cantidad de deudores viene en aumento, pero a un ritmo más bajo que el de años anteriores.
Lo mismo sucede con la cartera de créditos total. Ambas continúan creciendo pero a un ritmo de uno o dos puntos porcentuales por año.
Por parte de los bancos, se abrieron opciones de alivio financiero.
En BAC Credomatic, por ejemplo, solicitan a la persona llenar un formulario para analizar individualmente cada situación; además habilitaron periodos de gracia, modificaron tasas de interés y otra serie de soluciones de cara a la crisis económica.
En el Banco Nacional afirman que se mantienen “condiciones de feria” como medida de reactivación. La entidad cuenta con descuentos y no cobra honorarios de perito ni de abogado, para que las personas puedan obtener el financiamiento.
En el caso de Coopenae están manejando bajas tasas de interés, con plazos hasta de 30 años en los créditos, además de beneficios en costos de formalización y avalúos. También habilitaron un equipo especial para dar agilizar tiempos de respuesta, servicio y desembolso final.
Nuevos mercados
Andrés Zamora, comenta que a raíz de la desaceleración en el mercado han empezado a observar una tendencia a la baja de precios lo que abre las puertas a un nuevo nicho de mercado que él denomina el “mercado de compradores”, en el cual las personas que tienen capital o que no han visto ninguna afectación en sus ingresos aprovecha la oportunidad para comprar viviendas a manera de inversión.
Comentó, además, que eso limita el margen de ganancia de los corredores y de las personas que tienen a la venta sus casa, apartamentos o condominios.
Adicionalmente, los directores de inmobiliarias y el presidente de la cámara de construcción, Esteban Acón, explican que para quienes tienen los recursos este es el momento de adquirir o construir casa.
“El sector de construcción está temporalmente exonerado del IVA, además hay poca demanda y mucha oferta de empresas constructoras, esto abarata un poco los costos de inversión para la construcción”
Adicionalmente, hay una disminución en tasas de interés para el sector de vivienda y construcción, lo que le puede brindar a las personas una ventaja competitiva.
Para Stephanie Mena, jefa del Departamento Hipotecario de Coopenae, este es un buen momento para invertir en una vivienda pues existen condiciones en las entidades financieras que facilitan acceder a créditos para obtener un activo a largo plazo.
“Aun cuando existe incertidumbre ante la coyuntura, otros aspectos favorecen que continúe con sus planes de comprar o construir casa. Condiciones accesibles para financiamiento y requisitos según perfil de solicitante (de acuerdo a su actividad económica) son elementos que las personas tienen a favor en este momento” recalcó Mena.
Sin embargo, también recalcó que es primordial que las personas evalúen, primero, su estabilidad laboral, y de todo el núcleo familiar. Además, si va a construir, tener claridad y previsión sobre los plazos que actualmente conllevan las etapas de diseño y trámites (permisos y otros aspectos legales).
