¿Ha estado pensado en comprar una casa o un apartamento bajo la modalidad de preventa, pero ha tenido temor de que la desarrolladora del proyecto inmobiliario le incumpla o en el peor de los casos lo estafe? Hay un mecanismo que resguarda su dinero, dándole así mayor tranquilidad para que materialice ese anhelo de tener vivienda.
Desde el 18 de octubre de 2021 entró en vigencia el Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios (Decreto Ejecutivo N.º 42995-MEIC), el cual instaura que los desarrolladores de nuevos proyectos inmobiliarios a plazo deben contar con un fideicomiso de protección de primas: mecanismo para el resguardo del dinero aportado por los compradores y con el cual se garantizaría que los recursos aportados sean administrados adecuadamente hasta que el bien sea entregado.
En caso de que el responsable del plan de ventas a plazo no compruebe la solvencia económica mediante el fideicomiso de protección de primas, deberá rendir una garantía bancaria equivalente al 100% del plan de desarrollo inmobiliario.
Según comentó Eduardo Cuevas, director de Banca Comercial y Corporativa de Scotiabank, entidad que actualmente cuenta con cuatro fideicomisos de protección de primas activos, este producto permite a las empresas desarrolladoras cumplir con el requisito principal establecido por el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) para la aprobación de nuevos proyectos inmobiliarios.
Además, es un mecanismo de protección para el comprador, enfocado en la prevención de estafas o fraudes. Sin embargo, el fideicomiso implica mayores costos para los desarrolladores inmobiliarios; pese a esto, Diego López, director de la desarrolladora Khaya, considera que en las últimas dos décadas han habido eventos en Costa Rica que justifican “esa actitud por parte del MEIC” y son respetuosos de la misma.
EF intentó conocer si existen reportes de personas que hayan dado un enganche o una prima para una vivienda bajo la modalidad de preventa y hayan sido estafadas o presentado incumplientos por parte de un desarrollador inmobiliario; sin embargo en el subproceso de estadística del Poder Judicial no se monitorea la información de manera detallada.
Además, la Dirección de Apoyo al Consumidor mencionó que no puede pronunciarse respecto a si personas consumidoras han pagado la prima de una vivienda bajo la modalidad de preventa y hayan reportado incumplimientos o hasta estafas por parte de desarrolladores pues correspondería a un delito.
A continuación, EF explica ocho aspectos relevantes que están establecidos el Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios:
¿Cuál es la finalidad del reglamento?
El objetivo es regular las ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios señaladas en el artículo 44 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (7472). Eso sí, las disposiciones no aplican a la venta de bienes inmuebles que ya están construidos o terminados.
Pero, ¿a qué se refiere la regulación con “venta a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios”? El artículo 2 del reglamento especifica que “se entienden como aquellos planes de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, apartamentos, lotes y casas, y prestación de servicios futuros de proyectos de desarrollo inmobiliario, como centros sociales y turísticos, y urbanizaciones; para el disfrute futuro en un plazo determinado, realizadas por desarrolladores inmobiliarios, que se enmarquen en lo definido en el artículo 44 de la Ley N° 7472. No incluye la venta de bienes inmuebles terminados”.
¿Cuál es el objetivo del fideicomiso de protección de primas?
El fideicomiso tiene como fin principal la custodia, el manejo y la administración de las primas, los pagos extraordinarios o los abonos adicionales que realice el consumidor.
(La prima) es el monto que paga el consumidor o promitente comprador del Plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles como parte del valor total de la unidad inmobiliaria. La prima también incluye el monto entregado para separar una unidad inmobiliaria, conocida como reserva.
— Artículo 2 del Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios
¿Quién debe crear este fideicomiso?
El comerciante o responsable del plan es el encargado de gestionar la constitución del fideicomiso a través de una entidad financiera autorizada. Por lo tanto, también debe asumir los gastos, honorarios y las obligaciones que demanda la administración del fideicomiso.
Todo Fideicomiso deberá ser debidamente numerado y nominado, de tal forma que su identificación y registro sea factible de forma clara y expedita.
— Artículo 17 del Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios
¿Cómo funciona el fideicomiso de protección de primas?
Los dineros aportados por el consumidor o promitente comprador serán recibidos por el fiduciario: una entidad financiera, pública o privada, supervisada por la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) que acepte el encargo fiduciario.
El reglamento es claro en que ni el fiduciario ni otra empresa relacionada o de su grupo económico podrá ser a su vez la entidad financiera que esté dando financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
¿Dónde tiene que depositar el dinero el comprador?
Mercedes Sancho, socia de la firma Ecija Legal en áreas de práctica de Corporativo y Real Estate, ejemplificó que antes si un consumidor quería comprar una casa y el desarrollador le pedía un pago en preventa, el dinero se lo entregaba al desarrollador para que se financiara y empezara la construcción del proyecto.
Ahora, con el decreto vigente desde el 18 de octubre de 2021, el consumidor no le paga directamente al desarrollador sino que deposita el dinero en el fideicomiso. Así, el fiduciario resguarda las primas para evitar el riesgo de que el proyecto no se realice o quede inconcluso, explicó el director de Banca Comercial y Corporativa de Scotiabank.
¿Cómo se registran los recursos aportados por el comprador?
El fiduciario registra los recursos recibidos por parte de los consumidores en la subcuenta individual que tiene cada uno de ellos en el fideicomiso.
“Dentro de las normas del contrato se crean subcuentas para cada uno de los clientes que van depositando primas. Es muy importante mencionar esto de las subcuentas porque no entran como en un mismo canasto todos los depósitos de los diferentes clientes que van a comprar las casas, sino que se van depositando en subcuentas individuales para llevar el registro adecuado y un buen control y administración de cuánto ha colocado cada cliente que va a comprar una vivienda, una casa, un inmueble”, detalló Cuevas.
¿En qué momento el desarrollador inmobiliario puede acceder a los recursos aportados por los clientes?
Los recursos de las primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales aportados por los consumidores serán desembolsados de manera gradual, según el informe de avance de la construcción elaborado por un perito fiscalizador imparcial, profesional en ingeniería civil, inscrito en el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) independiente y nombrado por el fiduciario.
Si fuera un proyecto financiado por una entidad supervisada por la Sugef, el fiduciario puede usar el mismo informe pericial de avance de construcción rendido al ente financiero.
De acuerdo con el artículo 25 del reglamento en mención, se realizarán un total de seis desembolsos: una vez que se logre el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y el 100% del avance de la obra, por etapa o finca filial.
Los desembolsos se harán en la misma proporción que el porcentaje de avance de obra, sobre el monto total aportado por el consumidor o promitente comprador a la fecha del informe de avance, y no sobre el saldo existente en el fondo fideicomitido.
El fideicomiso terminará y se liquidará de forma regular, una vez que el fiduciario libere la totalidad de los recursos.
¿Qué pasa si el desarrollador incumple con el contrato?
El artículo 26 del Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios expone que si el comerciante o responsable del plan incumple con el contrato, el consumidor tiene derecho a que se le reintegre el 100% de las sumas pagadas por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales.
“Para tales efectos el comerciante o responsable del plan deberá devolver la diferencia entre el dinero registrado en la subcuenta individual a nombre del consumidor que tenga el fiduciario en su poder y el total del aporte entregado por el consumidor o promitente comprador; lo anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 32 inciso b), 34 incisos a) y b); 53 y 57 de la Ley N° 7472″, indica el artículo.
El fideicomiso es para proteger en el futuro. Si algo pasa con ese desarrollo pues sus primas estarán protegidas y el fiduciario conforme lo establece la negociación procederá con la devolución de los fondos correspondientes en caso de una eventualidad.
— Jonathan Fonseca, gerente de la Unidad de Fideicomisos de Scotiabank
