EscucharLos bancos y las cooperativas del país a menudo disponen de un inventario de casas en remate, propiedades embargadas, con precios por debajo del valor de mercado. No obstante, el estado de estos inmuebles puede acarrear costos adicionales que superan el precio de venta.
Quienes se interesan en comprar una casa en remate, deben recordar que estos bienes están vinculados a una deuda no cumplida, es por ello que la revisión de la propiedad no solo debe enfocarse en el material de construcción, el número de habitaciones y otras características, sino en los aspectos legales y remodelaciones que pueda requerir.
Para Arturo Guerrero, experto en litigio y socio de Ecija Legal, el principal aspecto a tomar en cuenta al realizar una compra de este tipo es que el bien se adquiere tal como está. Es decir, no solo se adquiere el estado físico del activo, también los gravámenes de otros acreedores que están relacionados con el pago.
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“El comprador no puede reclamar posteriormente por defectos ocultos ni que deba entregar el activo porque otro acreedor con privilegio lo reclame por su mejor derecho”, señaló Guerrero en una entrevista anterior con El Financiero.
Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo, señaló que los remates son una excelente oportunidad para adquirir un bien inmueble; sin embargo, se debe tener claro el proceso y las expectativas, ya que no se puede equiparar a la compraventa.
“Una vez que se identifique una propiedad de su interés y presupuesto, se recomienda la verificación registral del inmueble, la cual consiste en consultar el estado del bien en el Registro Nacional para confirmar que esté libre de gravámenes posteriores, servidumbres, anotaciones o limitaciones al dominio. Esto se hace mediante un certificado literal de propiedad”, explicó Portela.
Tanto Guerrero como Portela destacan la importancia de contar con la asesoría de un abogado que apoye con la revisión del edicto de remate, ya que este contiene información relevante como la base del remate, las condiciones de pago, ubicación del inmueble, y si hay o no ocupantes.
“Debe considerarse que el inmueble se adquiere en la forma en que se encuentre, por lo que es recomendable realizar una inspección previa, debido a que en estos casos no se otorgan garantías sobre el estado estructural o habitabilidad”, añadió Portela.
Como dato relevante, ambos recuerdan que en el proceso de remate no hay intervención directa del banco, y aunque este puede originarse por una deuda con la entidad, el proceso es judicial, no bancario.
Sin reclamos
¿Quién adquiere una vivienda en remate puede presentar reclamos si considera que la casa está en malas condiciones? En general, no es posible presentar reclamos por el estado físico del inmueble adquirido en remate, la propiedad “sale” a remate “como está” sin garantía de calidad o condiciones estructurales.
“Es lógico pensar que hay casos en que la persona dueña no tiene capacidad de pago y como esta propiedad pasa por un proceso judicial para llegar a remate, la misma no ha tenido un mantenimiento óptimo. Por ello, es importante considerar los elementos de la propiedad que sale a la venta y la intención con la que se adquiere”, aclaró Portela.
De ahí que quien adquiere una vivienda en remate debe correr con los gastos de reparación o remodelación, aunque estos puedan llegar a superar el monto en el que se compró el bien.
Como una medida preventiva, el comprador puede realizar una inspección previa y, aunque no siempre es posible ingresar al inmueble, se recomienda intentar una inspección visual externa o solicitar información a vecinos o al juzgado.
“Se recomienda también una asesoría legal previa. Contar con un asesor que revise la historia del bien, así como el expediente judicial y el edicto para identificar riesgos potenciales y pueda advertirle, por ejemplo, de ocupaciones, pues en algunos casos se puede tener que realizar un proceso de desalojo judicial, lo cual podría implicar costos y tiempo adicional”, concluyó Portela.
Comprar paso a paso
Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo, detalla el procedimiento legal para adquirir una vivienda en remate:
- Publicación del edicto: El juzgado publica un edicto en el Boletín Judicial y en un diario de circulación nacional indicando la fecha del remate, condiciones y valor base. Muchos bancos y corredores tienen y mantienen la información de estas propiedades y en algunos casos cuentan con información y fotografías del inmueble.
- Depósito para participar: El interesado debe realizar un depósito judicial del 50% del valor base del inmueble, como requisito para participar en la subasta.
- Acto del remate: Se realiza en el juzgado correspondiente. Los postores presentan sus ofertas y el juez adjudica el bien al mejor postor.
- Pago del saldo: El adjudicatario debe pagar el saldo restante en el plazo que indique el juzgado (generalmente son 3 días hábiles).
- Adjudicación y traspaso: Una vez pagado el monto total, el juez dicta la resolución de adjudicación, que se inscribe en el Registro Nacional como traspaso de dominio.
