EscucharEl Polo Turístico Golfo de Papagayo (PTGP), ubicado en la provincia de Guanacaste, es uno de los proyectos de desarrollo turístico más ambiciosos y regulados de Costa Rica. Su creación y operación están cimentadas en un modelo de concesiones que busca armonizar la inversión privada con la protección del medio ambiente y el beneficio social. Este modelo es gestionado principalmente por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
Se trata de un territorio de aproximadamente 1.658 hectáreas, o 16,58 kilómetros cuadrados, de las cuales prácticamente el 95% de ya está otorgado en concesión. El PTGP comprende zonas como Cabuyal, Bahía Culebra y limita al sur con Playa Hermosa y Playa Panamá, incluyendo playas reconocidas como Virador o Blanca. Incluye prácticamente todas las costas que toca Bahía Culebra, junto con territorios al sur y al norte.
El espíritu del PTGP es albergar proyectos turísticos —ya sean hoteleros, residenciales, condohoteleros, comerciales o de esparcimiento— siempre de acuerdo con el uso del suelo aprobado en el Plan Maestro, cuya última actualización fue en 2008 y acorde a las directrices del Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, cuya reforma más reciente se divulgó en La Gaceta el 21 de mayo de 2024.
Conforme al marco legal que rige el Polo Turístico Golfo de Papagayo, el ICT es el ente autorizado para conceder permisos de construcción a desarrolladores inmobiliarios. Sin embargo, estos pueden ceder los derechos de construcción a terceros —ya sean personas físicas o jurídicas—, siempre y cuando cumplan con dos requisitos fundamentales: demostrar que los representantes legales de la empresa inmobiliaria no tienen antecedentes penales y que poseen la solvencia económica necesaria para ejecutar los proyectos.
En los últimos días el tema del Polo ha tomado relevancia porque en redes sociales varios activistas han presentado quejas sobre lo que consideran son anomalías en cuanto a los permisos constructivos y ambientales asignados al proyecto Bahía Papagayo, de la firma Enjoy Group, empresa que ya tiene varias concesiones en esa zona. Uno de los nombres más sonados en este debate es el del ambientalista Juan Bautista Alfaro, conocido en redes sociales como Juamba Caminando, a quién la firma le aplicó un embargo preventivo de sus bienes por hasta $40.000 pues van a iniciar un proceso legal en su contra porque consideran que sus afirmaciones son falsas y afectan su imagen ante los inversionistas.
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La acción ha generado polémica. Por su parte, la empresa señaló que no están en contra de la libertad de expresión pero sí actuaron para contrarrestar lo que consideran desinformación.
Algunos días después, la misma firma aplicó otro embargo preventivo contra el economista Javier Adelfang por las mismas razones, aunque en este caso no se precisó por cuánto fue el monto.
¿Cómo se otorgan las concesiones en esta zona?
Para entender de mejor manera lo que hay detrás de las concesiones en el PTGP, este medio investigó los detalles claves del reglamento y además conversó con Henry Wong, director ejecutivo del proyecto. El primer punto clave es que para obtener un derecho de construcción de este tipo se debe participar en un concurso público, cuyo pliego de condiciones deberá publicarse en el diario oficial La Gaceta y en un diario de circulación nacional.
En cuanto a los requisitos ambientales para cualquier proyecto que se piense construir en Papagayo, Wong fue enfático en que no hay procesos especiales, es decir, se tienen que pedir los mismos permisos que cualquier obra en el territorio nacional. “La competencia que otorga los permisos al aprovechamiento forestal es el Sinac (Sistema Nacional de Áreas de Conservación), entonces nosotros no tenemos una exoneración para que los proyectos puedan no presentar o no hacer ese trámite”, indicó el director ejecutivo.
El aspecto ambiental ha sido álgido en el proyecto de Bahía Papagayo ya que, según Edgardo Araya, abogado ambientalista y defensor de Alfaro, nunca se consideró qué pasa con los bosques que están dentro del Polo y, según su criterio, este sería el primer caso en el que se discute el tema de si se puede eliminar bosque en el proyecto turístico Papagayo.
Ley versus reglamento
En este punto entra la Ley Forestal (7575 publicada en 1996) que establece que “se prohíbe la corta o el aprovechamiento de los bosques en parques nacionales, reservas biológicas, manglares, zonas protectoras, refugios de vida silvestre y reservas forestales propiedad del Estado”. Mientras tanto, el marco jurídico del PTP no establece un uso de suelo determinado para los proyectos.
“No es que en el Golfo de Papagayo o en el proyecto turístico Papagayo no se pueda realizar nada, se podrá realizar donde no haya bosque y donde hay bosque ya no se pueden realizar obras porque está ese principio prohíbe la reducción del bosque”, defendió Araya.
Sobre este aspecto, el abogado ambientalista Álvaro Sagot señaló que, aunque un terreno esté en una zona turística especial, como el Polo Turístico Golfo de Papagayo, y tenga una concesión, si tiene bosques que se consideran parte del Patrimonio Natural del Estado (PNE) y no se pueden tocar.
Según Sagot, para poder usar un terreno que es PNE se necesitaría una ley específica que lo permita y que además se compense el daño en otro lugar. Esto requiere muchos estudios, licencias y procesos que no han sucedido en Papagayo. Por lo tanto, el uso del suelo de esos bosques no se puede cambiar y es competencia del SINAC vigilar y asegurar que se cumpla esta ley.
Colectivos ambientalistas como Salvemos Playa Panamá denuncian que, a pesar de la evidencia de la existencia de bosque en el lugar, Setena autorizó el megaproyecto. Este desarrollo implicaría la eliminación de áreas de bosque para su construcción, lo que eventualmente, dicen, contraviene el artículo 19 de la Ley Forestal al cambiar el uso de suelo.
Ese artículo, aunque dice que “en terrenos cubiertos de bosque, no se permitirá cambiar el uso del suelo, ni establecer plantaciones forestales”, también da excepciones para proceder con construcciones, como por ejemplo para “construir casas de habitación (...) destinadas a la recreación (y) el ecoturismo” y también para “llevar a cabo proyectos de infraestructura, estatales o privados, de conveniencia nacional”. “En estos casos, la corta del bosque será limitada, proporcional y razonable para los fines antes expuestos”, se añade.
La Fiscalía Ambiental de Santa Cruz abrió de oficio hace meses una investigación penal por el presunto delito de tala ilegal en terrenos con cobertura boscosa localizados en el PTGP donde se edificaría Bahía Papagayo tras una denuncia anónima. Como parte del proceso, el Ministerio Público decomisó también los expedientes de la concesión a este grupo hotelero en el ICT y en la Municipalidad de Carrillo.
Alejandro Rojas, abogado de Bahía Papagayo dijo que se trata de una denuncia infundada, y que lo realizado en la zona fue un corte de mantenimiento de vegetación de baja altura o socola, para mantener la propiedad y que incluso es una obligación que deben cumplir.
En un escenario ideal, si el interesado cumple todos los requisitos estipulados en los reglamentos, se aprueba la concesión (o concesiones) y se debe publicar en el diario oficial La Gaceta. Según la normativa, el plazo original de los derechos será de un máximo de 50 años, que se puede prorrogar pero en caso de incumplimientos con lo dispuesto en el reglamento, el ICT puede amonestar, exigir restitución de daños, ejecutar garantías económicas y hasta cancelar la concesión.
Otro punto importante es que se debe pagar un canon de compensación por este derecho de utilizar el Polo Turístico. Según Wong, actualmente se cobra una tarifa de $3,55 por metro cuadrado de terreno. La cancelación del monto se realiza una única vez, en cuanto se formalice la relación contractual y se vuelve a pagar en caso de hacerse una prórroga.
Permisos y prohibiciones
En el Plan Maestro del Polo Turístico existen algunos principios orientadores sobre lo que es y no es permitido en los terrenos de esa zona guanacasteca. Como pilar fundamental, se busca sacar el mejor provecho a la zona en el ámbito económico y social pero al mismo tiempo respetando las buenas prácticas ambientales. Inclusive, se recomienda a los concesionarios preferir colores que mitiguen la luz.
Este es un resumen de algunos puntos clave incluidos en el documento.
Permitido
- Desarrollar proyectos turísticos según la zonificación asignada, ya sea hotelero, residencial, condohotelero, comercial o de esparcimiento, siempre de acuerdo con el uso del suelo aprobado.
- Construcción de infraestructura necesaria para la operación de hoteles, residencias, comercios, áreas recreativas y condohoteles, bajo parámetros de densidad y ocupación predial establecidos (hasta 20 habitaciones promedio por hectárea y un máximo de 26.450 habitaciones para todo el proyecto).
- Planeamiento y ejecución de sistemas de gestión ambiental sostenible: reciclaje de aguas, manejo adecuado de residuos, uso de energías alternativas, conservación y recuperación de vegetación nativa, usos responsables del recurso hídrico y medidas de control ambiental en la operación diaria.
- Ejecución de obras y actividades que respeten la zonificación y límites (por ejemplo, obras para el acceso y circulación interna, equipamiento turístico, áreas verdes y de uso común.
No permitido
- Superar los límites de densidad: no se permite rebasar 20 habitaciones promedio por hectárea ni un coeficiente de ocupación superior al 30% del área concesionada.
- Construir edificios superiores a tres pisos (14 metros de altura desde el nivel natural del terreno).
- Instalar tanques sépticos o cualquier sistema de tratamiento residual distinto a plantas de tratamiento técnicamente aprobadas y conectar sus aguas a cuerpos de agua sin tratamiento adecuado.
- Verter cualquier tipo de desechos (incluido aguas tratadas no aptas) al mar o playas: toda el agua tratada debe ser reutilizada preferentemente para riego de zonas verdes; está prohibido lanzar residuos sólidos o líquidos fuera del sistema autorizado.
Según la Ley 6758, Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, el ICT tiene la facultad de cancelar una concesión que haya otorgado a un particular o empresa cuando el concesionario no cumpla con los fines del proyecto o las normas técnicas establecidas por el Instituto. La medida también se aplica si hay violaciones a las leyes y reglamentos, o si se incumplen las cláusulas del contrato de concesión.
Otra de las razones para la revocación de la concesión se da cuando el concesionario modifica el uso de las tierras o edificaciones sin permiso, o cuando desobedece las disposiciones y órdenes emitidas por la oficina ejecutora del ICT. Además, la concesión puede ser cancelada si se traspasa, cede o grava, ya sea total o parcialmente, sin contar con la autorización previa y explícita del Instituto.
Es importante destacar que, en cualquiera de estos casos, las instalaciones y edificaciones pasan a ser parte del patrimonio del ICT. Esto sucede sin importar si la institución decide cobrarle al concesionario por los daños y perjuicios que su incumplimiento haya podido causar al proyecto en cuestión.
Estos detalles están incluidos en el artículo 13 de dicha ley.
“El futuro del Polo Turístico es prometedor porque en nuestro modelo de desarrollo tenemos muy claro el tema de sostenibilidad y lo más importante de esto es el impacto socioeconómico que genera. El encadenamiento relacionado al empleo que se genera en construcción y el que se genera después en operación”, afirmó Wong.
Aunque el PTGP es conocido por sus proyectos de lujo, como el Four Seasons, también ha experimentado fracasos, siendo Monte del Barco un ejemplo notable. La firma Aldesa, a través de diferentes vehículos de inversión, administraba un fondo con el propósito de desarrollar este proyecto.
En este plan, que incluía los terrenos en concesión del ICT (Monte del Barco y Goda), pasó por tres dueños distintos desde 1996. En primera instancia perteneció a la empresa Costa del Rey; luego pasó a Grupo Favier Servicios Inmobiliarios, una compañía de empresarios mexicanos, quienes, a su vez, en diciembre de 2005 vendieron la mayoría de su participación a Inversiones Montes del Barco (subsidiaria de Aldesa).
Sin embargo, en 2019, Aldesa solicitó la intervención judicial debido a problemas de liquidez para finalizar ocho proyectos inmobiliarios privados. Para estos proyectos, la empresa había obtenido $200 millones de casi 600 inversionistas. La mayor parte de esta deuda corresponde a Monte del Barco. El proceso, inicialmente tramitado en el Juzgado Concursal, se transformó luego en un Convenio Preventivo de Acreedores.
Tras años de litigios, intentos de remate de terrenos y falta de desarrollo efectivo, el proyecto sigue bajo pugnas legales, con los inversionistas sin recuperar sus fondos y sin concreción de los desarrollos turísticos prometidos.
Auge de desarrollos
En los últimos dos años, han abierto sus puestas en la zona desarrollados de ultra lujo y ya están confirmadas más obras de este tipo.
El hotel Nekajui, a Ritz Carlton Reserve, una marca del segmento de lujo de Marriott International, es uno de los ejemplos más recientes de proyectos que se inauguran en Papagayo. La propiedad, localizada en Nacascolo, empezó operaciones en marzo pasado y cuenta con más de 100 habitaciones.
En Punta Cacique, específicamente en las cercanías de Playa Penca, abrió sus puertas en abril pasado el hotel Waldorf Astoria, un resort de lujo de la cadena Hilton con 188 habitaciones y una inversión de $200 millones. La obra fue desarrollada por la firma Garnier & Garnier.
También, en el mapa de proyectos por venir, está el hotel St. Regis del portafolio de lujo de Marriott y que se espera abra en el 2027. Se trata de un terreno de 200 hectáreas en Papagayo, cerca de Bahía Culebra, que además será el primer proyecto de esta marca que se desarrollará en la región centroamericana.
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Incluso, en el papel quedaron algunas obras de renombre como el hotel One and Only, en el Golfo de Papagayo, que fue confirmado en el 2021 como el primer hotel “siete estrellas” de Costa Rica y sería desarrollado en Papagayo por la Corporación Inversionistas de Dubái. En principio el proyecto iba a contar con un edificio de 167 habitaciones y 41 residencias y estaba programado para abrir sus puertas en 2023, no obstante, la pandemia complicó los avances de la obra y de momento no hay novedades sobre su avance.
Otro caso es el de la obra Six Senses, el cual era otro megadesarrollo que anunció en ese punto turístico en 2019 y se esperaba que estuviera operando dos años más tarde. Nuevamente, la crisis del Covid-19 truncó los planes de este proyecto al punto de que a inicios de este año la firma Garnier & Garnier —desarrolladora de la obra—, confirmó que no continuarían con el proyecto debido a que no se dieron las condiciones con los socios para avanzar.
