EscucharEn pocos años, el modelo de oficina en Costa Rica pasó de ser un “lugar obligatorio” a convertirse en un espacio que “tiene que ganarse” la visita. La pandemia aceleró el trabajo remoto e hizo que muchas empresas rediseñaran por completo su forma de operar: hoy la mayoría se mueve en esquemas híbridos, donde la oficina ya no se mide solo en metros cuadrados, sino en experiencia, flexibilidad y capacidad de atraer talento.
Bajo esta premisa, las organizaciones se preguntan menos “cuánta área necesito” y más “para qué quiero que la gente venga”, lo que ha disparado la demanda de áreas colaborativas y espacios flexibles. Ya no basta con el escritorio tradicional; ahora se buscan salas modulares, phone booths, zonas informales y espacios tipo lounge que se puedan reconfigurar con facilidad según la dinámica de cada equipo.
Este giro hacia la funcionalidad se complementa con una prioridad absoluta por la calidad ambiental interior. El bienestar del colaborador se ha convertido en el argumento central para incentivar el regreso a la oficina, poniendo énfasis en el uso de luz natural, la incorporación de vegetación, una ventilación adecuada y un alto confort térmico y acústico.
Para que este entorno sea realmente operativo, las empresas exigen una infraestructura tecnológica robusta que soporte videoconferencias de alta calidad y un trabajo remoto integrado, reduciendo las fricciones entre quienes están en sitio y quienes permanecen a distancia. Todo esto se potencia cuando el edificio se inserta en entornos con servicios cercanos, donde la oferta gastronómica, el comercio y las facilidades urbanas hacen más eficiente la jornada y mejoran la experiencia diaria del usuario.
Actualmente, el mercado de oficinas en la Gran Área Metropolitana experimenta una fase de reequilibrio que refleja estas nuevas exigencias. Aunque las cifras muestran vacancias que aún rondan el 20-21%, confirmando que todavía hay abundante espacio disponible, la absorción neta encadena varios trimestres positivos. Este indicador revela que las empresas han retomado decisiones de expansión y relocalización, pero con un enfoque selectivo hacia productos de mayor calidad que cumplan con estos nuevos estándares de diseño, conectividad y ubicación estratégica.
Las más solicitadas
El inventario de oficinas en Costa Rica se clasifica normalmente en A+, A, B y C. Las A+ son las más exclusivas y modernas; las A mantienen un estándar alto, con buena imagen corporativa y sistemas actualizados. Las B ofrecen una calidad correcta pero con menos prestigio, tecnología y servicios, mientras que las C son espacios básicos, muchas veces en edificios antiguos o adaptados, pensados para quien prioriza pagar menos.
En el momento actual, muchas empresas están dejando oficinas antiguas para moverse a proyectos A y A+, aunque el alquiler sea más alto, porque necesitan espacios más eficientes y atractivos para el trabajo híbrido. Esto hace que la demanda se concentre en los edificios de mejor calidad. En cambio, los dueños de oficinas B y C deben mejorar sus inmuebles o buscar otros usos si quieren seguir siendo competitivos.
En cuanto a los precios, no es sorpresa que los modelos más modernos de oficinas sean los que tienen el alquiler más elevado y su disponibilidad es menor al resto de las categorías. Según datos de la firma Newmark, los alquileres van desde los $12 hasta los casi $23 por metro cuadrado.
“La madurez del activo (primera vs. segunda generación) y su clase (A+, A, B, C) explican variaciones de precio. Los A+ concentran mayores rentas por calidad y obras nuevas; los A de segunda generación ofrecen precios ligeramente inferiores con acabados listos; los B son más accesibles. Los C quedan rezagados por obsolescencia, generando presión a la baja o necesidad de reconversión”, aportó Frank Quirós, director asociado de Newmark.
Los mayores demandantes de espacio
Durante el último año, el mercado corporativo costarricense mantuvo un nivel de actividad relevante, con un crecimiento sólido en la absorción neta que confirma el papel del país como plataforma estratégica para operaciones regionales y de servicios. Sin embargo, las decisiones de ocupación han adoptado una lógica distinta respecto a ciclos anteriores: hoy se privilegian la eficiencia, la optimización del espacio y el control de costos. Las empresas revisan constantemente su huella física para adaptarse a esquemas de trabajo híbrido, lo que ha derivado en ajustes, relocalizaciones dentro del mercado e incluso devoluciones parciales de espacio.
En este nuevo contexto, las compañías buscan ocupar menos metros cuadrados, pero en edificios más modernos, sostenibles y mejor ubicados, donde la calidad y funcionalidad del entorno prime sobre la cantidad de espacio, según detalló el equipo de Cushman & Wakefield.
La densificación se combina con diseños más inteligentes, integrando áreas colaborativas, zonas de bienestar y espacios flexibles que favorecen la productividad y la atracción de talento. Así, la demanda no desaparece, sino que se reconfigura bajo parámetros de mayor exigencia y valor agregado.
La tendencia en tamaño de planta física apunta hacia huellas más compactas, pero mejor diseñadas. Se observa una mayor densificación, con menos espacio asignado por persona y un incremento en áreas colaborativas, salas de reunión y espacios flexibles.
A estas dinámicas se suman dos fuerzas transformadoras: la consolidación del trabajo remoto y la adopción progresiva de la inteligencia artificial, que impulsan una reducción adicional de la huella física y un rediseño de los entornos corporativos. En empresas de servicios, la tendencia ya no apunta a la máxima densidad, sino a espacios más amplios y enfocados en el bienestar.
Impacto en zonas francas
Lo mismo ocurre en las zonas francas. Desde esta óptica, más que cambiar los contratos, los parques han ajustado su mentalidad: priorizan relaciones de largo plazo que permitan a las empresas reducir o expandir su huella en ciclos cortos, apoyándose en conceptos como espacios flexibles, coworking y oficinas de distinto tamaño dentro del mismo proyecto, de modo que el parque acompañe los vaivenes de crecimiento y consolidación sin perder al cliente.
La visión sobre la demanda de oficinas está fuertemente ligada a la continuidad operativa y la conectividad: la infraestructura debe garantizar redundancia eléctrica, generación propia de respaldo, múltiples proveedores de fibra óptica, diversidad de rutas físicas y niveles de latencia compatibles con procesos críticos y servicios en la nube.
Bajo esta propuesta, la oficina en zona franca deja de ser solo un espacio físico y se convierte en una plataforma integral para operaciones de alto valor agregado, donde la combinación de flexibilidad inmobiliaria, servicios “llave en mano”, amenidades compartidas y estándares técnicos internacionales se vuelve el principal diferenciador para atraer y retener demanda corporativa sofisticada.
“El modelo ‘llave en mano’ ha ido ganando terreno en el mercado, las empresas buscan cada vez más consolidar las soluciones en la menor cantidad de proveedores posibles. Internamente este es un factor que facilita procesos administrativos, acelera la toma de decisiones y hace que los proyectos sean más viables financieramente. Las empresas de menor tamaño son las más beneficiadas con este modelo”, comentó Carlos Sandí, gerente general de America Free Zone.
Áreas con mayor disponibilidad
El mercado de oficinas de la GAM muestra una saturación moderada, con zonas que todavía tienen mucha oferta disponible y otras donde la vacancia ya se considera saludable. Las vacancias oscilan desde niveles cercanos al 10% hasta cifras superiores al 30%, lo que marca realidades muy distintas por submercado. Sabana destaca como una de las zonas menos saturadas, mientras que sectores como San José Sur y algunos corredores del centro y noreste de la capital se cuentan entre los más llenos de espacios disponibles
Por su parte, los alquileres de oficinas se mueven en un rango aproximado entre $13 y $21 por metro cuadrado al mes, según la zona y la calidad del inventario. San José Sur se ubica entre las áreas más baratas, mientras que San José Oeste y Sabana figuran entre las más caras, en línea con su posicionamiento como corredores corporativos consolidados.
En los próximos años, el sector de oficinas en Costa Rica seguirá ajustándose más en calidad que en cantidad, con empresas que reducen metraje, pero suben de categoría y exigen mejores ubicaciones, amenidades y eficiencia de los espacios. Esto significa que habrá más oportunidad para proyectos que ofrezcan oficinas flexibles, con buen diseño, servicios alrededor y estándares altos de sostenibilidad y bienestar para las personas. En paralelo, muchos edificios antiguos en zonas centrales deberán modernizarse o reconvertirse para no quedar obsoletos frente a estas nuevas exigencias.
En cuanto a localización, todo apunta a que Heredia y el oeste de San José (Sabana, Rohrmoser, Escazú, Santa Ana) seguirán siendo los ejes con más proyectos y renovaciones, porque concentran inventario moderno, buena accesibilidad y una base sólida de empresas ya instaladas.
Estos corredores ofrecen el entorno que hoy más valoran los inquilinos: mezcla de oficinas, vivienda, comercio, servicios y espacios urbanos activos. Es probable que nuevos edificios A y A+, así como ampliaciones y reposicionamientos, se sigan concentrando en estos sectores, reforzando el efecto clúster corporativo.
Al mismo tiempo, se ve un crecimiento incipiente hacia el este de San José (San Pedro, Curridabat, Tres Ríos y parte de Cartago), donde ya hay proyectos corporativos modernos y buena cercanía a focos poblacionales con alto nivel educativo.
Ejemplo de esto es la llegada en este 2026 de WeWork (una empresa de coworking que ofrece espacios de trabajo flexibles y compartidos) a la Zona Franca La Lima, en Cafrtago. Esta propuesta complementa la expansión de empresas ya instaladas y la atracción de nuevas firmas de sectores como logística, ciencias de la vida, industria médica y farmacéutica, que en conjunto suman más de $173 millones en inversión, 50.500 metros cuadrados de infraestructura productiva y más de 2.000 empleos nuevos.
Si se suma suficiente inventario de calidad y algunas empresas ancla, esta zona podría atraer más proyectos de oficinas en el mediano plazo, especialmente orientados a servicios y trabajo híbrido. Aun así, la inercia de la demanda mantendrá a Heredia y San José Oeste como los polos principales, mientras el este avanza de forma gradual.
