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Mientras la construcción de infraestructura comercial se estanca, el desarrollo de proyectos para oficinas y soluciones de almacenamiento experimentará un crecimiento sostenido entre 2018 y el 2020.
El informe Estado de la salud inmobiliaria, de la firma Cushman & Wakefield, analizó los resultados del sector durante 2017 y presentó proyecciones positivas para este año y los que vienen.
La Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) registra datos interanuales que parecen respaldar la propuesta de la empresa consultora, pues por ejemplo, durante el 2018 los metros cuadrados tramitados en el sector de oficinas mostraron un crecimiento de 8,7%, luego de haber decrecido -10,3% en el 2017.
La construcción industrial también muestra señales de recuperación, y de esta, en 2018 un 98% de los metros cuadrados tramitados tenían como objetivo final la construcción de bodegas, según la CCC.
El efecto del comercio electrónico sobre este último sector se evidencia en casos como el de Correos de Costa Rica. Esta organización proyecta un aumento de 50% en su negocio de comercio en línea, y al mismo ritmo crecería su necesidad de mayor capacidad para almacenamiento.
Este crecimiento es contrario al comportamiento del sector, pues entre 2017 y 2018 el resto de construcciones y los nuevos metros cuadrados totales presentaron tasas de variación negativas.
El reporte anual Estadísticas de la Construcción del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) evidenció que durante el 2017 el sector experimentó un decrecimiento no visto en los últimos cinco años. El número de obras (construcción, reparación y ampliación) disminuyó 13% con respecto al 2016. El año anterior se reportaron 30.507 obras y hace dos años la cifra era de 34.909.
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Oficinas para trasnacionales
C&W afirma que el comportamiento del sector inmobiliario en Costa Rica está ligado a la inversión extranjera directa (IED). Los principales efectos se dan por la vía de la IED de tipo greenfield, es decir, aquella en la que una compañía extranjera abre un sitio de operación en el país desde cero o bien en forma de reinversión, es decir, expandiendo operaciones existentes.
Datos de la Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE), en el 2017 llegaron al país 40 nuevos proyectos de inversión (22 en servicios, siete en ciencias de la vida y 11 en manufactura) que, junto a las reinversiones, crearon más de 13.000 empleos.
Daniel Álvarez, senior vice president de Cushman & Wakefield Costa Rica, comentó que mayores precios y bajas tasas de disponibilidad en el oeste de San José y Heredia están impulsando a las empresas a considerar Cartago y el este de San José.
El informe estima que entre el 2018 y el 2020 el inventario tendrá un crecimiento de casi 326.000 metros cuadrados, que se distribuye entre proyectos en construcción y propuestos. De estos, 89.700 m2 se concretarían en 2018.
Los datos de la CCC registran ese crecimiento. Dentro de la clasificación utilizada por la Cámara, las oficinas se dividen en comerciales e institucionales. Para el 2018, 51% de los metros cuadrados tramitados para el sector de oficinas tenían como objetivo final la construcción de oficinas comerciales.
El crecimiento total del sector para el 2019 se estima en 95.800 m².
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Espacio en bodega
Durante el 2018, los metros cuadrados tramitados en el sector de industrias mostraron un gran crecimiento de 58,8%, luego de haber experimentado variación interanual negativa de -15,5% en el 2016 y -13,6% en 2017.
Dentro de la clasificación utilizada por la CCC, industria se divide en bodegas y edificios industriales. Para el 2018, 98% de los metros cuadrados tramitados para el sector de industria tienen como objetivo final la construcción de bodegas, el 2% restante se dio para la construcción de edificios industriales.
Para Cushman, a diferencia de lo que sucede en el segmento de oficinas, en este caso la mayor demanda trasciende a las grandes compañías multinacionales y fabricantes de equipo original, para incorporar la demanda de suplidores, empresas locales y negocios de menor tamaño que han incursionado en nuevos proyectos.
Correos de Costa Rica, por ejemplo, en 2017 tuvo que arrendar una nave de 4.500 metros cuadrados para almacenamiento.
Erick Jiménez, periodista de la institución, informó de que este fenómeno se atribuye gracias a la expansión del comercio electrónico, específicamente por el crecimiento de las compras por Internet, que les exige mayor espacio para el manejo logístico de los paquetes y para la atención a clientes.
“Se tiene previsto crecer al mismo ritmo que crecen los diferentes negocios de la Empresa. Por ejemplo en comercio electrónico se prevé un crecimiento superior al 50%, es por ello que en los últimos tres años Correos ha desarrollado una robusta propuesta de servicios de logística, la cual garantiza a los costarricenses la entrega eficiente y oportuna de todas sus compras. De allí la necesidad de seguir creciendo en capacidad de bodegaje”, afirmó.
La presión de los diferentes actores enfrentará obstáculos para concretar la dinamización. Uno de ellos es el exceso de trámites, que puede atrasar 7,4 meses la construcción de un proyecto privado en Costa Rica, según un estudio realizado por la Academia de Centroamérica y la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).
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RECUADRO
Lo que viene
El negocio de construcción se verá impactado directamente por tendencias que ya existen y se reforzarán, y otras que se transformarán para dinamizar la demanda.
• En el sector de oficinas, la tendencia más reciente es la incorporación de factores de bienestar integral (wellness) para los ocupantes de los espacios. Para estos efectos, los desarrolladores incluyen facilidades destinadas a la recreación, zonas verdes, gimnasio y zonas de juego.
• En Costa Rica las empresas están comenzando a demandar espacios de innovación y de coworking. Estas son áreas abiertas para el intercambio de ideas que promueven las sinergias entre los colaboradores.
• Los desarrolladores las han implementado en los oficentros tipo A y A+, y también surgen una serie de empresas especializadas en la creación de estos espacios que están abriendo sus propios centros de coworking en distintas áreas de la GAM.
• La demanda por espacios de coworking a nivel global ha crecido anualmente entre un 10% y un 15%. En términos de inventario, Estados Unidos es el mercado más grande con 3,72 millones de m2, en segundo lugar, Europa cuenta con 1,86 millones de m2 y Asia Pacífico es el tercer mercado en tamaño con aproximadamente 930,000 m2.
• Debido a su importancia y crecimiento, los espacios de coworking han evolucionado de ser una alternativa de arrendamiento de oficinas para nuevas empresas y trabajadores independientes, para convertirse en un componente integral de las carteras inmobiliarias corporativas.
• Para el sector industrial y logístico, la tendencia más importante en los países desarrollados (EE.UU y Canadá principalmente) es el aumento de las ventas online.
• Este fenómeno se refleja en el diseño de las naves industriales y bodegas, la ubicación de los centros de distribución y en el uso de nuevas tecnologías en las operaciones logísticas.
• Los diseños de las naves industriales y bodegas buscan un uso intensivo del espacio debido al enfoque en paquetes individuales en lugar de pallets, diferentes ciclos de inventario y una variedad mucho más amplia de productos.
• Por otro lado, los clientes esperan entregas más rápidas, lo que ha causado que los centros de distribución comiencen a ubicarse dentro de las ciudades en lo que se denomina “entrega de última milla” (last mile delivery).
• Las operaciones logísticas están evolucionando hacia la automatización por medio de nuevas tecnologías, entre ellas, el uso de robots. Si bien estas tendencias no han sido implementadas en la región, tendrán un impacto importante en el desarrollo del sector industrial y logístico en el mediano plazo.
• A nivel local continuarán las reubicaciones de empresas gracias a la entrega de proyectos especulativos en Alajuela, principalmente en el corredor industrial de Coyol y las zonas cercanas al aeropuerto Juan Santamaría. De igual forma, en Heredia se estará entregando nuevo inventario logístico e industrial, ya que una serie de nuevos parques industriales se inaugurarán durante el 2018 para suplir la demanda existente en este mercado.
• La nueva oferta estará atendiendo no sólo a empresas en expansión o que por medio de su reubicación obtienen mejores precios y condiciones, sino también a compañías que, para ser más eficientes y bajar costos logísticos se mueven a nuevas instalaciones.
Fuente: Cushman & Wakefield. Estado de la Salud Inmobiliaria. Análisis 2017 | Panorama 2018
