El paisaje inmobiliario costarricense vive una transformación marcada por la densificación urbana y el auge de los proyectos de uso mixto. La lógica tradicional de separar estrictamente vivienda, comercio y oficinas ha sido reemplazada por desarrollos donde las personas pueden vivir, trabajar, comprar y entretenerse en un mismo entorno, reduciendo traslados y apostando por un uso más eficiente y sostenible del suelo. Aunque la pandemia desaceleró temporalmente el ritmo de obra, el sector retomó impulso con un fuerte protagonismo del capital privado, que hoy concentra la gran mayoría de la inversión en construcción.
En 2025 se registraron 10,3 millones de metros cuadrados de intención de construcción ante el CFIA, una ligera caída de 1,7% frente al año previo, pero aún uno de los tres niveles más altos de las últimas dos décadas. De ese total, alrededor del 85% corresponde a obra privada, mientras que la pública se mantiene en un margen reducido, concentrada sobre todo en carreteras y proyectos estatales específicos.
El componente habitacional lideró el mapa constructivo con cerca de 3,53 millones de m², seguido por obras urbanísticas y desarrollos comerciales, lo que confirma el peso de la vivienda como motor principal, acompañada por proyectos que ordenan y densifican la ciudad.
Para 2026, las proyecciones apuntan a un crecimiento moderado en edificaciones privadas y un repunte más fuerte en los segmentos industriales y comerciales, lo que compensaría el comportamiento más estable del segmento residencial.
Protagonistas del desarrollo
Dentro de este contexto, Portafolio Inmobiliario se perfila como uno de los actores más activos del año. La compañía estima que 2026 será su mayor ciclo de construcción en casi 30 años, con una inversión cercana a los $150 millones, más del doble de su promedio histórico anual.
Su estrategia gira alrededor de proyectos de uso mixto abiertos y caminables, que integran vivienda, comercio, oficinas, salud, educación y entretenimiento, priorizando la movilidad peatonal, el acceso al transporte público y la conexión con la trama urbana existente.
En el ámbito industrial, Costa Rica Green Valley, en Grecia, funciona como un parque de zona franca concebido casi como una pequeña ciudad productiva, donde ya operan varias plantas y se suman nuevas facilidades de manufactura avanzada, incluida una planta de tecnología médica altamente automatizada.
Otro eje clave de Portafolio es Savia, un proyecto de uso mixto, contiguo al Centro Nacional de Convenciones, que articula un componente corporativo, hotelero y comercial (Savia Norte) con un parque industrial (Savia Sur), enlazados por un puente de inversión privada sobre la Ruta 1 que mejora los accesos en ambos sentidos.
En este desarrollo la empresa entregará un edificio de oficinas para que el cliente adapte interiores y arranque operaciones hacia finales de 2026 o inicios de 2027, mientras se consolidan nuevas plantas industriales ligadas a sectores de alto valor agregado. En paralelo, Portafolio impulsa el componente industrial de Atmos, proyecto de perfil logístico donde desarrolla naves que entrarán en operación este año, al tiempo que negocia el frente corporativo y de uso mixto del plan maestro.
La firma también expande su presencia en nodos urbanos consolidados. En La Valencia de Heredia concluye una pequeña plaza comercial que complementa otros componentes ya construidos en el cruce entre Heredia y Santo Domingo.
Boulevard Sabana, al norte del Parque La Sabana, inicia construcción con un primer edificio residencial integrado en un esquema mayor de uso mixto, que no estará terminado en 2026, pero marca el arranque de un nuevo polo urbano en esa zona.
En Avenida Escazú, primer desarrollo urbano de uso mixto del país, están previstos dos nuevos edificios —uno residencial y otro de oficinas— que reforzarán la oferta de vivienda y espacios corporativos en el oeste de la capital.
En el este de la GAM, Aleste en Curridabat ya incorporó un edificio para la Clínica Bíblica y suma ahora un conjunto residencial de tres torres que la empresa planea entregar a finales de este año, además del inicio de un nuevo edificio comercial que ampliará servicios y comercio en la zona.
Vía Nación, en el antiguo terreno de Grupo Nación (grupo empresarial al que pertenece este medio), se proyecta como un desarrollo de uso mixto con componentes corporativos, comerciales y residenciales; la primera etapa será una torre habitacional en co‑desarrollo con un aliado, prevista para arrancar a finales de 2026 junto con parte del componente comercial, y luego continuar por fases hasta completar el plan maestro.
Más allá de la GAM, Portafolio Inmobiliario ve en Grecia un primer paso de expansión territorial y analiza opciones en Liberia, San Carlos y Pérez Zeledón, priorizando ciudades con buen índice de desarrollo, mano de obra calificada y capacidad para alinear el crecimiento inmobiliario con las particularidades de cada comunidad.
Garnier & Garnier también afronta 2026 con un portafolio diversificado que combina residencial costero, industria y oficinas flexibles. En la costa destaca la segunda etapa de Azul Paraíso en Playa Ocotal, un proyecto de 59 apartamentos dirigido a compradores nacionales e internacionales, del que ya se ha colocado aproximadamente la mitad, y que amplía la oferta de vivienda de inversión y vacacional en una de las zonas turísticas más dinámicas de Guanacaste.
En el frente industrial, Zona Franca La Lima en Cartago suma este año seis nuevas empresas, miles de metros cuadrados adicionales de naves y más de 2.000 empleos directos sobre una base que ya supera los 10.000, consolidando el parque como uno de los principales polos de manufactura avanzada y dispositivos médicos del país.
En oficinas, Garnier & Garnier apuesta por el modelo flexible a través de la franquicia de WeWork para Costa Rica y Centroamérica. Partió con dos sedes (Escazú y Cariari), agregó un tercer centro en el Centro Corporativo El Cafetal en Belén y prevé abrir un cuarto espacio en La Lima de Cartago, combinando áreas compartidas, servicios integrales y contratos más flexibles para corporaciones y empresas locales que buscan optimizar metros cuadrados sin perder amenidades.
Paralelamente, la firma mantiene proyectos residenciales de alto perfil en la GAM, como Hacienda Espinal, y trabaja en un nuevo desarrollo de uso mixto llamado El Respiro, que incluye componentes de vivienda con buen comportamiento comercial y complementa su enfoque de integrar industria, servicios y estilo de vida en distintas regiones del país.
El auge de la vivienda vertical en San José
En cuanto a los proyectos residenciales verticales y urbanos, el mapa del Gran Área Metropolitana se redefine a partir de las torres que hoy están en construcción, expansión o en fase de arranque, muchas insertas en esquemas de uso mixto y ciudad caminable.
Torre Sencia, dentro de Núcleo Sabana, inicia movimientos de tierra como un desarrollo integral que combina vivienda, comercio y oficinas a pocos metros del Parque Metropolitano La Sabana, con cerca de 29 pisos, alrededor de 233 apartamentos y más de 30 amenidades, convirtiéndose en uno de los hitos de vivienda vertical en obra más relevantes del oeste de San José.
En el corredor de Nunciatura/Rohrmoser se levanta un conjunto de torres como Dunna Nunciatura, Sky Garden Nunciatura, Sixx Nunciatura, The Point Nunciatura y Trōpica Nunciatura, que en distintas etapas de construcción apuntan a segmentos medio–alto y alto, con apartamentos compactos, amenidades tipo resort urbano (sky decks, piscinas en altura, gimnasios y áreas de coworking) y un fuerte enfoque en la inversión y la renta de mediano y largo plazo.
URBN Escalante, en Barrio Escalante, avanza como torre de 29 pisos orientada a quienes buscan vivir en un entorno urbano consolidado y gastronómico, con unidades que van desde estudios hasta apartamentos de tres dormitorios y amenidades pensadas para estilos de vida urbanos.
Latitud Don Bosco se suma al proceso de renovación del centro de San José con una torre de aproximadamente 25 pisos en avance, dirigida a residentes que priorizan cercanía al casco central y transporte público.
En Escazú, Arcadia Central Park emerge como una torre de lujo dentro del complejo Central Park, actualmente en fase de preventa y arranque constructivo, que combinará residencias de alto estándar con las facilidades corporativas y comerciales ya consolidadas del master plan, elevando el posicionamiento residencial del oeste de la capital.
En paralelo, empiezan a posicionarse proyectos de uso mixto de escala mayor que incorporan torres residenciales como parte de un tejido urbano más amplio, con comercio, oficinas y espacios públicos integrados. Iniciativas como Centric en el este de San José, concebidas bajo el concepto de “ciudad de 15 minutos”, avanzan en sus primeras etapas con énfasis en apartamentos compactos, plazas públicas, comercio en planta baja y recorridos peatonales que buscan que la vivienda vertical no sea un enclave cerrado, sino un fragmento de ciudad abierto y articulado con el barrio.
Este tipo de desarrollos, que arrancan construcción por fases, se perfila como el modelo dominante para los próximos años: torres residenciales ancladas en proyectos de uso mixto, conectadas al transporte público y a redes de empleo y servicios, que responden a la presión por densificar de manera más eficiente y sostenible el suelo urbano.
Más allá de la vivienda y los usos mixtos, 2026 estará marcado por obras emblemáticas de infraestructura y servicios. En Heredia se prevé la inauguración del nuevo estadio Eladio Rosabal Cordero, cuya construcción inició en 2020 y que se complementa con locales comerciales y un hotel Tapestry Collection by Hilton de siete pisos y 118 habitaciones, con una inversión cercana a los $33 millones. En el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, AERIS ejecuta un plan de inversión de $115,5 millones como parte de su Plan Maestro 2023–2042, que incluye la expansión del edificio terminal hacia el oeste y la ampliación de la plataforma remota, además de mejoras en las calles de servicio, un nuevo acceso para el cuerpo de bomberos aeronáuticos y el inicio de la construcción del primer hotel on‑airport de la región bajo la marca MOXY Hotels.
En comercio minorista, continúan las aperturas y remodelaciones de cadenas de comida rápida y formatos de retail, con un mayor dinamismo tradicionalmente en los segundos semestres del año. Entre las obras en curso destacan nuevas sedes de Almacenes El Rey en Guadalupe de Goicoechea y de PriceSmart en Ciudad Quesada, San Carlos, reforzando la presencia de grandes marcas en mercados fuera del núcleo central de la GAM.
Desafíos estructurales y el “cuello de botella”
A pesar del optimismo del sector privado, la Cámara Costarricense de la Construcción advierte sobre obstáculos críticos que podrían comprometer el ritmo de crecimiento en el corto plazo.
El principal freno para el avance de nuevos proyectos es la dificultad para obtener disponibilidades de agua, un reto vinculado a la gestión de las instituciones rectoras y de las administradoras locales. El sector considera urgente dar continuidad a los proyectos de ampliación de acueductos metropolitanos para garantizar el suministro en las zonas de mayor densificación.
Asimismo, existe una necesidad imperativa de actualizar y agilizar los planes reguladores. La falta de normativas modernas impide que las ciudades crezcan de forma más densa y eficiente, obligando en ocasiones al desarrollo horizontal que es más costoso de servir. Finalmente, el acceso a la vivienda para la clase media sigue siendo una asignatura pendiente; la industria propone esquemas innovadores como el arrendamiento con opción de compra y mejores condiciones crediticias para primeras viviendas.
