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Los desarrolladores de proyectos comerciales parecen apuntar cada vez más a la creación de inmuebles de menor tamaño que beneficien a una o varias comunidades y no a una región.
Así se desprende de los datos suministrados por Colliers Internacional, con corte a setiembre, sobre proyectos en construcción o que se desarrollarán a futuro dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM).
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Ese crecimiento en la oferta no parece desvelar a quienes están a cargo de complejos en operación como Paseo de las Flores, Avenida Escazú y Plaza Itskatzú.
Colliers distribuye los inmuebles en siete diferentes categorías para lo que consideran aspectos como la cantidad de metros cuadrados y la actividad que tenga cada inquilino.
De esa forma, de los 255 complejos comerciales que ya funcionan dentro de la GAM, 11 son considerados regional center , 42 community , 75 neighborhood , 134 strip , 21 urban , 7 lifestyle y 5 entertainment .
¿Y los que vienen en camino?
Los considerados strip dominan el panorama puesto que hay 6 proyectos en construcción y 12 que estarían operando a futuro.
Francisco Navarro, consultor asociado de Colliers, explicó que tienen un formato pequeño de complejo comercial con al menos tres tiendas en una serie de locales continuos frente a un estacionamiento, pero que no cuentan con una tienda ancla.
A pesar de ser la categoría con más proyectos en camino, también es la que tiene la tasa de disponibilidad más alta con 9,93% (los expertos consideran saturación cuando el nivel de disponibilidad es superior al 10%).
Seguido en número de proyectos en desarrollo, destaca los 13 inmuebles de la categoría de lifestyle , lo que es conocido como de uso mixto, e incluye un sector residencial de apartamentos, un área de oficinas, un sector comercial y hotel.
En esta ocasión, el nivel de disponibilidad es relativamente bajo al compararse con el strip , con un 3,13%.
Asimismo, sobresalen los community center, centros comerciales abiertos que comprenden de los 2.000 metros cuadrados (m²) hasta los 10.000 m². Generalmente tienen como ancla un supermercado de cadena u otro tipo de estos comercios, restaurantes, farmacias y bancos, entre otros.
“La gente decía que Plaza Mayor o Plaza del Sol ( community ) estaban destinadas a morir cuando empezaron a salir otros formatos pero precisamente las condiciones del tránsito y el crecimiento de la población las ha vuelto a colocar en auge”, dijo Navarro.
Esto coincide con lo expuesto en la última presentación del Perfil del Consumidor de EF, donde el director de Negocios de Nielsen para Centroamérica, Álvaro Navarro, destacó que en el mundo crece la cantidad de tiendas de proximidad, un asunto ligado a temas de tráfico.
“Están creciendo formatos pequeños y de cercanía. Las ciudades son complejas y las presas inciden en el consumo”, agregó.
Según Colliers, la tasa de disponilidad del community center es 6,61%, tres puntos por debajo del nivel de saturación.
Con la creación de más proyectos tipo strip , community y lifestyle , se quedan rezagadas categorías como la regional center, que involucra a los centros comerciales más grandes al tener un área alquilable o vendible superior a los 10.000 m², y que por lo general, cuentan con más de 40 locales.
El gerente de Colliers, Randall Fernández, explicó que ya no deberían agregarse más regional centers a la GAM por términos de área de influencia, que ahora no supera cinco kilómetros.
“Ya empieza agotarse el espacio y por la disminución en el radio de influencia se reducen las posibilidades a menos que se desarrolle algún proyecto con una diferenciación tal que sí lo ponga a competir como pasa con Oxígeno y el Paseo de las Flores”, dijo.
Oxígeno, proyecto de Cuestamoras Urbanismo que requiere una inversión de cerca de $200 millones, tendrá 200.000 m² de construcción y 60.000 m² de alquiler.
Esta incluido en la categoría de uso mixto por Colliers. Sin embargo, para algunos este proyecto es considerado como el primer human playground de la región.
Más competencia
El Mall Paseo de las Flores, en Heredia, se ubica dentro de la categoría de regional center debido a que posee 126.555 m² de área total de construcción, de los que 72.420 m² se ocupan en locales comerciales y de servicio.
Alejandra Zúñiga, vocera del complejo, destacó que si bien las pequeñas plazas son convenientes por la cercanía nunca desplazarán a la solución completa que brindan los grandes complejos.
“En el Paseo de las Flores, un cliente satisface sus necesidades en un solo lugar, casualmente para no desplazarse a otros sitios e invertir más tiempo”, agregó.
Por su parte, Federico Baltodano, gerente de los proyectos Avenida Escazú (catalogado como un lifestyle center ) y Plaza Itskatzú ( entertaiment ), explicó que el aumento en las opciones es beneficioso para los consumidores.
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“Avenida Escazú fue pionero como proyecto de uso mixto y en los últimos años este tipo de proyectos han demostrado ser muy exitosos. Nos hemos diferenciado por las marcas de comercios, restaurantes, servicios y entretenimiento que ofrecemos”, indicó.
Tipos de inmuebles comerciales en Costa Rica
Regional center: Es el tipo de centro comercial más grande: va desde los 10.000 m² hasta los 50.000 m². Cuenta con amplio espacio para parqueos, áreas de comidas, tiendas por departamentos, cines, agencias bancarias y otros tipos de comercios.
Cantidad de inmuebles: 11
Inventario total: 439.881 m².
Tasa de disponibilidad: 2,40%.
Precio de alquiler (m²): $32,85
Community center: Es un centro comercial abierto que comprende desde los 2.000 m² hasta los 10.000 m². Generalmente tienen como ancla un supermercado de cadena u otro tipo de comercio, restaurantes, farmacias o bancos y entre otros.
Cantidad de inmuebles: 42
Inventario total: 289.765 m²
Tasa de disponibilidad: 6,61%
Precio de alquiler (m²): $20,56
Neigborhood center: Al aire libre pero con áreas que van desde los 800 m² hasta los 5.000 m². En estos se encuentran de 3 a 15 tiendas y generalmente un establecimiento de conveniencia. Quiere atender las necesidades de las zonas residenciales aledañas.
Cantidad de inmuebles: 75
Inventario total: 158.684 m²
Tasa de disponibilidad: 6,61%
Precio de alquiler (m²): $14,56
Lifestyle center: Es lo que comúnmente se denomina como un proyecto de "uso mixto". Sin embargo, para entrar dentro de esta categoría debe contar con un sector residencial de apartamentos, área de oficinas, comercio y un hotel.
Cantidad de inmuebles: 7
Inventario total: 48.712 m²
Tasa de disponibilidad: 3,13%
Precio de alquiler (m²): $26,16
Entertainment center: Un inmueble comercial se categoriza de esta manera cuando un 50% de sus inquilinos son establecimientos que poseen una oferta destinada al entretenimiento de aquellos consumidores que visiten las instalaciones.
Cantidad de inmuebles: 5
Inventario total: 26.891 m²
Tasa de disponibilidad: 6,33%
Precio de alquiler (m²): $20,70
Strip center: Es un formato más pequeño de centro comercial con al menos tres tiendas en una serie de locales continuos frente a un estacionamiento. Estos no requieren la presencia de una tienda considerada como ancla.
Cantidad de inmuebles: 134
Inventario total: 157.845 m²
Tasa de disponibilidad: 9,93%
Precio de alquiler (m²): $15,85
Urban center: No hay especificaciones de tamaño y contempla espacio comercial en los niveles bajos de los edificios de oficinas de los centros urbanos. Generalmente no poseen espacio para estacionamientos ni amenidades que contemplen la visita de los consumidores.
Cantidad de inmuebles: 21
Inventario total: 77.588 m²
Tasa de disponibilidad: 4,94%
Precio de alquiler (m²): $20,67
Nota: Datos a setiembre del 2016.
Fuente: Colliers Internacional
