Las construcciones de condominios verticales —o torres de apartamentos— se han incorporado al paisaje urbanístico como una pieza más del catálogo habitacional, con un valor agregado que durante años ha marcado la diferencia: la vista y la iluminación natural que ofrece la altura.
Basta con caminar por los alrededores del Parque Perú, en las cercanías de la Nunciatura en Rohrmoser, o por Barrio Escalante, para constatar que la oferta de vivienda en torres sigue activa, con proyectos ya finalizados y otros aún en construcción. Sin embargo, esa misma expansión empieza a erosionar el atractivo que impulsó a los primeros desarrollos.
La aparición de nuevas torres junto a edificios ya consolidados va cerrando el horizonte y desdibuja, en muchos casos, la promesa de una panorámica abierta que sedujo a quienes llegaron antes.
Para los inquilinos que hoy enfrentan la obstrucción de una vista que originalmente disfrutaban desde la comodidad de su vivienda, el margen de maniobra para negociar una rebaja en el alquiler es reducido. Aun así, expertos del sector inmobiliario coinciden en que la negociación no es del todo inviable.
Guillermo E. Zúñiga, socio experto en Derecho Inmobiliario de la firma Ecija Legal, explicó que la voluntad del propietario resulta determinante para concretar cualquier acuerdo que implique una reducción en el monto del arrendamiento.
Construcciones verticales
Durante 2025, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) autorizó la venta a plazos de 75 nuevos proyectos inmobiliarios, entre los que se incluyen etapas de expansión de desarrollos existentes. Además, se aprobaron modificaciones en las resoluciones de otros 21 proyectos.
Escalante, Nunciatura, Lindora y Alajuela figuran entre las zonas donde se concentran desarrollos que están en ejecución o que ya se encuentran habitados por sus primeros residentes.
Quienes han visto deteriorarse uno de los principales atractivos de su vivienda —la vista— debido al levantamiento de edificaciones colindantes cuentan con un marco de acción limitado para solicitar una rebaja en el alquiler. La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7.527) no contempla disposiciones específicas sobre el desmejoramiento de una unidad residencial cuando su vista es obstruida por una construcción vecina.
“Los inquilinos no tienen ningún argumento legal a efectos de renegociar el precio en caso de que exista una modificación realizada por parte de un tercero que afecte la vista que tiene mi unidad, que puede incluir detalles como iluminación, sombra, y otras afectaciones”, explicó Zúñiga.
Posible negociación
Si bien la normativa no contempla efectos de obstrucción de vista como derecho vulnerado hacia los residentes, los inquilinos tienen un par de opciones para conseguir una posible solución económica.
El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) explicó a El Financiero que las personas con un perfil premium, que viven en unidades habitacionales en zonas geográficas exclusivas, suelen pagar una prima de alquiler por un espacio que brinde luz natural y privacidad. “El impacto del problema de la vista se volvería negativo. En estos alquileres premium se podría presionar un descuento del alquiler de entre un 5% al 10% a consecuencia de esta problemática”, señaló el Cenfi.
No obstante, cualquier ajuste queda a criterio del arrendador, tanto en el monto como en el plazo durante el cual se aplicaría la rebaja.
El crecimiento acelerado de torres es una situación que puede afectar tanto a arrendadores como a arrendatarios que, al inicio de la relación contractual, no anticiparon ese escenario. Por ello, cobra relevancia establecer desde el contrato si la obstrucción de la vista o la pérdida de iluminación natural constituye un factor para revisar el precio del alquiler.
Ignacio Alfaro, abogado inmobiliario de la firma Doctor Condominio, recomendó que quienes buscan vivienda en torre consignen expresamente en el contrato que la vista es un elemento determinante para habitar la unidad, de modo que pueda servir como base para una eventual renegociación.
Antes de alquilar
Si bien la construcción de un edificio de gran altura puede afectar la visibilidad hacia la ciudad o las montañas, no necesariamente bloquea por completo la entrada de aire ni toda la vista al exterior. Para mitigar estos efectos existen los retiros obligatorios entre propiedades, cuyo objetivo es evitar que ventanas, balcones o terrazas queden directamente enfrentadas a muros vecinos, preservando una distancia mínima entre edificaciones.
Además, Alfaro y el Cenfi recomendaron que, antes de comprar o alquilar, los interesados consulten si la propiedad cuenta con servidumbre de vista. Este gravamen impone restricciones a la altura de futuras construcciones en propiedades colindantes, con el fin de proteger el campo visual.
“Con la mayor aglomeración de edificaciones verticales, los derechos de servidumbre son mucho más importantes, porque con eso yo me aseguro que sí voy a tener una herramienta legal para exigir que no construyan”, concluyó Alfaro.
Sin un respaldo legal claro y con la negociación sujeta a la voluntad del propietario, el atractivo que alguna vez justificó pagar más hoy exige previsión contractual y conocimiento técnico.
