Es harto reconocido que el mercado inmobiliario tiene un alto impacto sobre la economía, tanto a nivel de los efectos que provoca para las familias como para los mercados financieros.

Una de las discusiones más profundas en esta materia en nuestro país es cómo expandir la adquisición de vivienda entre dos grupos de mucho interés social: la clase media-baja, cerca de 312.000 familias ubicadas en el III quintil económico y que disponen de un ingreso mensual de aproximadamente de ¢725.000 suales ($1.245), y los jóvenes, estimados entre los 20 y 39 años, y que representan cerca de un 34% del total de nuestra población laboral.

La primera realidad que debemos reconocer es que somos un país con una tradición a la tenencia de vivienda en propiedad, lo cual ha permitido una gran expansión habitacional apoyados en los bonos de vivienda. A esto se suma la fuerte expansión del crédito hipotecario en los últimos años. Como consecuencia de lo anterior, el alquiler de vivienda, una modalidad muy explotada a nivel mundial, es usada en Costa Rica solo por un 20% de los hogares, con el agravante de que es un mercado muy informal, dominado por familias y con debilidades legales en los contratos de arrendamiento.

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Asimismo, el mercado costarricense es muy pequeño; se circunscribe a cerca de 1,6 millones de hogares. En este caso, la expansión de la demanda residencial requiere estimular lo que se conoce como “emancipación residencial”, término que hace referencia a cómo los hogares existentes se fraccionan y dan lugar a “nuevos hogares”.

Adicionalmente, es importante reconocer que las preferencias por vivienda cambian en el tiempo; así, por ejemplo, los millennials no tienen prioridad por una vivienda en propiedad. Una encuesta realizada en diciembre del 2018 por el Consejo de la Persona Joven identificó que casi una tercera parte (27%) de los jóvenes alquilan. Tener casa propia ocupó, en este estudio, el tercer lugar en las prioridades de los jóvenes, por debajo de continuar sus estudios o conseguir trabajo.

Mover el mercado

Un tercer factor a considerar es la incidencia positiva que puede provocar la inmigración en la estimulación de la demanda residencial.

Otro factor a contemplar en el marco de un nuevo sistema residencial es que es posible diseñar una oferta residencial de alquiler basada en modelos financieros, lo que supone aceptar el arrendamiento como un negocio profesional y regulado, en donde se puede alquilar al tiempo que se genera un ahorro que servirá como prima para la compra de la vivienda.

Lo anterior es posible hacerlo bajo un enfoque de pagos diferenciados en el tiempo, donde el alquiler se va ajustando en el tiempo a la capacidad de pago, pactando la compra de la vivienda actual a un precio futuro predeterminado desde el día en que se comienza a alquilar. Varios aspectos financieros se involucran en este esquema: los precios de compra a hoy de la vivienda, los acuerdos de aumentos de alquiler, el precio de venta futuro de las casas y las líneas de crédito para financiar las viviendas a alquilar. Este enfoque permitiría desarrollar un producto no existente en nuestro medio: el leasing habitacional, sea el alquiler de vivienda con opción de compra.

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Un sistema residencial de arrendamiento como el que estamos visualizando, y en línea con las tendencias internacionales, exige una nueva normativa en este campo, diferenciada a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. La nueva ley permitiría regular los operadores autorizados de este producto, la administración de los ahorros para las primas de compra de las casas; y principalmente, las condiciones para el ejercicio futuro de la opción de la compra de la vivienda que hoy se está alquilando.

El arrendamiento con opción de compra en nuestro país debería servir como un estímulo a la demanda residencial, no sólo de la vivienda nueva en construcción, sino que permitiría absorber vivienda usada e incluso, con el ánimo de prevenir la morosidad bancaria, este modelo permitiría a deudores que podrían perder su casa, la alternativa de vender la misma y quedar arrendando con la opción de recomprar nuevamente esa misma casa a futuro.

Esta alternativa habitacional supondría, como sucede en otros países, mover fuerte y rápidamente el mercado residencial en Costa Rica hacia inversionistas profesionales, sea fondos de inversión, pensiones, bancos, cooperativas, mutuales, empresas inmobiliarias, etc; que se convertirían en compradores de vivienda a gran escala, para alquilarla a personas que hoy solo pueden tenerla de esta forma, pero que en un futuro cercano la pueden comprar.