Quizás la lección más importante que nos dejó la crisis de las hipotecas subprime del 2007 es que los males en la economía no vienen solos. Cuando aparecen, los problemas económicos golpean a dos, tres o más industrias.

En nuestro país, la desaceleración económica hace presumir la existencia de riesgos simultáneos para los sectores bancario y de la construcción en el mediano plazo.

Mientras que el constructor adquiere altos niveles de financiación para edificar los inmuebles, y cuyo repago a las entidades bancarias descansa en la venta de las viviendas, los mismos bancos brindan grandes facilidades a las familias para que se endeuden y puedan adquirir las casas que los primeros están construyendo. Este negocio funciona mientras las partes, constructor y familias, cumplan sus responsabilidades: el primero pagando el crédito constructivo y el segundo, el crédito habitacional.

En Costa Rica de forma conjunta el sector inmobiliario y el financiero representan cerca de un 16 % del Producto Interno Bruto (PIB). El asunto comienza a complicarse cuando se reconoce el serio problema del endeudamiento familiar y su alta debilidad a los ajustes en las tasas de interés y de la devaluación.

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Con estos shocks de pago el resultado no podría ser otro. El aumento creciente en los últimos meses en la mora de la cartera de crédito hace predecir un serio problema para la banca por el lado de la demanda, sobre todo si se tiene claro que el crédito habitacional representa cerca del 30 % del crédito nacional.

Y como ya decíamos, los males no vienen solos: el debilitamiento de la demanda estaría propiciando una desaceleración en la velocidad de la compra residencial, con la consecuencia de que el stock de viviendas estaría creciendo en forma neta; es decir, que lo que se construye nuevo, más lo ya construido, superaría el volumen de compra.

Aunque no se puede generalizar, el no lograr las ventas proyectadas probablemente estimularía una morosidad de pago entre varias inmobiliarias, quienes se verían limitadas de poder cubrir sus obligaciones bancarias.

Y los efectos continuarían. Muy posiblemente, los negocios de alquileres comenzaran a tener presiones a la baja en sus rentas; lo que también estaría estimulando una desvalorización de las propiedades al restarles atractivo como activo de inversión.

Lección de las crisis

El denominador común de este doble impacto es que se estaría aumentando el riesgo de las entidades financieras, para quienes una posible acumulación de inmuebles por incumplimiento de pago, tanto de casas ya habitadas, como de las nuevas que los desarrolladores no han podido vender, acaba generándoles más problemas que beneficios. Primero por las limitaciones regulatorias para deshacerse de las mismas. Segundo, por los niveles de desempleo actual, que restringen la cantidad de compradores y, finalmente, porque los precios de la mayoría de estos activos en garantía son relativamente altos en relación con el ingreso medio familiar promedio.

Mientras el ingreso familiar del III quintil de nuestro país, de aproximadamente $1.175 mensuales, alcanza apenas para comprar una vivienda $50.000; la mayoría de los inmuebles en stock no bajan de los $80.000.

Aunque para algunos lo ya descrito se parece al ajuste que vivió el sector inmobiliario costarricense en el 2010, esto como consecuencia del efecto de cola de la crisis subprime de los Estados Unidos, los fundamentos actuales de este escenario son muy diferentes. En aquella oportunidad existía un exceso de oferta sobre la demanda de inmuebles; en la actualidad, el nivel de sobreoferta presenta la particularidad de que los precios de los inmuebles se encuentran en un nivel mucho mayor, con lo cual las caídas de precios que podríamos esperar podrían superar las del 2010, que se estimaron no fueron mayores al 5%.

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Una eventual caída abrupta en los precios de los inmuebles podría finalmente llevar a exponer la relación de cobertura que tienen los bancos en sus préstamos (Deuda/Valor de la Propiedad), lo cual comprometería a estas entidades en sus niveles de solvencia; todo ello con el problema de que no existen condiciones inmediatas que estimulen una demanda que retraiga esta tendencia.

Un aprendizaje final de las crisis financieras internacionales, donde ha habido interrelación entre el sector financiero y la construcción, es que hicieron evidentes muchas de las limitaciones de las herramientas del sistema financiero para el manejo del riesgo.

Por lo tanto, la actual situación exige la necesidad de estar preparados para adoptar nuevos mecanismos que fortalezcan a estos sectores en caso de una agudización en sus condiciones; esto incluye cambios regulatorios que permitan un mejor refinanciamiento de los créditos, tanto a constructores como familias; aplicación de tasas de interés preferenciales; autorizar para que empresas o fondos especializados puedan absorber y movilizar rápidamente los activos recuperados como garantías.

Incluso considerar, como sucedió en Colombia, la aplicación de nuevos usos de los activos en dación de pago, como con la figura del leasing habitacional, la cual fue utilizada por los bancos como una opción que les permitió volver nuevamente productivos una gran cantidad de inmuebles que terminaron en su poder tras la crisis inmobiliaria de 1999. El fin último de estas acciones es continuar incentivando la construcción y la financiación para el acceso de vivienda.