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La más reciente reforma a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (N° 7.933) del 28 de octubre de 1999, entrará en vigor en los próximos días, una vez que el texto se publique en el diario oficial La Gaceta. El tema es relevante porque define cómo se toman los acuerdos en las asambleas de condóminos, así como, los porcentajes de votos necesarios para su aprobación.
La nueva legislación ayudará a los condominios a mantener su vigencia en el tiempo, para adaptarse a las necesidades del mercado, al dar a los dueños la libertad de tomar decisiones de manera simple y oportuna.
La reforma se centró en los incisos a y b del artículo 27, que hacen referencia a acuerdos que, originalmente, debían ser aprobados en forma unánime (100% de los votos), y que ahora sólo requieren del voto afirmativo de las dos terceras partes del valor total del inmueble.
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Antes de la reforma, eran muchas las razones por las cuales resultaba difícil hacer modificaciones en un condominio, ya que se exigía consenso total para: modificar el destino general del condominio, variar las áreas proporcionales de las filiales en relación al área total del condominio o el área común, variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, gravar o enajenar el condominio en su totalidad (no así las fincas filiales, que son un tema privativo de su propietario) y renunciar al régimen de condominio.
Esto conducía, en ocasiones, a trabas que impedían la adecuada convivencia y el desarrollo de un ente social como el condominio, naturalmente dinámico, en el que confluyen los intereses de múltiples partes y en el que no pueden esperarse consensos absolutos con el pretexto de mantener la armonía vecinal.
Ciertamente, es una meta que en el condominio (residencial o comercial) se conviva en armonía, pero ante la necesidad de ser prácticos, es evidente que la total uniformidad de pareceres es una aspiración utópica, contraria a los mejores intereses de la vida en sociedad.
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Una nueva forma para tomar acuerdos
Gracias a la reforma, la asamblea de condóminos requiere ahora de unanimidad sólo para temas drásticos que atentan parcial o totalmente contra la vida misma del condominio, como: cambiar el destino para el cual fue constituido el condominio, gravar el condominio en su totalidad y renunciar al régimen condominal como tal. Ninguna de esas medidas parece ser un tema de mayorías, si no, algo en lo que todos los condóminos deben estar de acuerdo antes de adoptarlas.
Los otros dos temas: variar las áreas proporcionales de las filiales con relación al área total del condominio o el área común y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento y la administración, son temas más operativos que no ponen en jaque la existencia del condominio y que justifican más flexibilidad para hacer cambios. Por ello, es razonable dar oportunidad al debate constructivo, el cual, puede conducir a cambios en el tiempo, aunque no haya como requisito indispensable la unanimidad.
La ley permite ahora, mediante el voto de dos tercios del valor total del condominio (no olvidemos que los votos se contabilizan conforme al valor proporcional de cada finca filial respecto al valor total del inmueble), introducir variaciones en las proporciones de áreas privativas y comunes o en el clausulado de las reglas constitutivas, operativas o administrativas.
Adicionalmente, la ley permite, desde antes de la reforma y por los mismos dos tercios, variar el destino especial de una finca filial, autorizar el arrendamiento de cosas comunes, construir nuevos pisos o sótanos, adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes, disponer en cualquier forma sobre el modo en que pueden aprovecharse tales bienes, excepto si ello implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, lo cual requerirá de un acuerdo unánime.
Se hace la salvedad, en los casos anteriores, de que, si un propietario representa la mitad o más del valor total del condominio, se requerirá del voto favorable de la mitad de los votos restantes para aprobar un acuerdo en asamblea. Se entiende que fuera de esos casos, cualquier otro acuerdo de condóminos se aprueba por simple mayoría de votos.
De la teoría a la práctica
Las reacciones a la reforma han sido en general, favorables. El nuevo régimen de votos permite a esta figura social condominio. adaptarse mejor a las necesidades de cambio de una economía dinámica; permite a los propietarios ajustar sus condominios a las características especiales de sus miembros o del mercado, por encima del machote usado regularmente para constituirlos o reglamentarlos y permite eliminar la perniciosa práctica del voto negativo (veto), que algunas veces se ejerce para impedir reformas en las que se requería consenso total.
Puede haber riesgos involucrados, pero ello no suma lo suficiente para afectar las necesidades objetivas de cambio de un condominio, al enfrentar la realidad del entorno. Dos ejemplos:
- Piénsese, por ejemplo, en las necesidades de adaptación de un centro comercial a los cambios de un mercado tan competitivo y que esto no pueda hacerse porque un condómino decide no acomodarse, así sea por un capricho personal. Este impedimento queda superado con la reforma, para dar la posibilidad de que se invierta en aquellas mejoras que permiten aumentar el valor del inmueble o incluso su supervivencia como centro de negocios.
- Pensemos, igualmente, en un condominio habitacional que requiera adaptar las proporciones de sus áreas comunes, frente a las privativas, para satisfacer las necesidades específicas de una población que evoluciona en el tiempo. Sería el caso de eliminar un área privativa que no tiene mayor uso, o que tiene un uso deficiente, para aumentar áreas comunes mediante la construcción de una piscina o un gimnasio, una enfermería, o un acceso especial para “deliveries”. No sería razonable que, por el voto negativo de un condómino minoritario, tales mejoras no pudieran realizarse si los demás están de acuerdo.
