Los arrendadores de bienes inmuebles tienen múltiples obligaciones tributarias. Algunos contribuyentes pagarán el Impuesto de Valor Agregado (IVA) de forma mensual y otros podrían estar exentos; mientras que hay dos caminos para cumplir con el Impuesto sobre la Renta, se puede desembolsar una vez al mes o con adelantos trimestrales.
Para explicar cómo se deben honrar estas obligaciones EF conversó con Carla Coghi, socia directora de Deloitte y Germán Morales, socio director de Grant Thornton.
Impuesto sobre la Renta
- Declaración anual
El capítulo XI de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9.635), que hace referencia a las ganancias y pérdidas de capital, establece que si el arrendador tiene como mínimo un empleado en planilla puede tributar de la forma tradicional. El formulario de la declaración anual es el D-101.
En este caso el contribuyente debe avisarle previamente a la administración tributaria para que el proceso se realice por un plazo de cinco años.
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Este año fiscal consta de quince meses (por una única vez) pues inició el 1.° de octubre de 2019 y finalizará el 31 de diciembre de 2020. En este caso se deben hacer los adelantos de pagos parciales, queda pendiente el del 31 de diciembre y el impuesto se debe cancelar a más tardar el 15 de marzo del 2021.
A partir del 2021 los años fiscales comenzarán el 1.° de enero y finalizarán el 31 de diciembre, por lo que los adelantos del pago del impuesto deben hacerse en junio, setiembre y diciembre. Pagar los anticipos es importante pues de lo contrario la administración tributaria cobra intereses.
En este caso la cancelación del impuesto se realizará en marzo de 2022.
Una de las recomendaciones para este caso es determinar los ingresos, gastos y utilidad. La tarifa del impuesto podría ser de un 5% hasta un máximo del 30% dependiendo de los ingresos brutos.
Los tramos del impuesto están en función de los ingresos brutos (ingresos facturados), si estos superan los ¢100 millones pagaría el 30% del impuesto sobre la renta, explicó la socia directora de Deloitte.
En este escenario se debe tener presente que los gastos que se pueden deducir son los de mantenimiento, si es que el inquilino no se encarga de ellos. En caso de que el bien inmueble esté financiado el pago de los intereses del préstamo también se pueden deducir así como el diferencial cambiario.
El diferencial cambiario se determina pasando la deuda que se tiene en dólares a colones. Por ejemplo, si la deuda en el cierre del periodo fiscal anterior era de $1.000 y en este periodo también son $1.000 (porque no amortizó durante el año) se debe evaluar la deuda al tipo de cambio al cierre del periodo.
Si el año pasado el tipo de cambio era de ¢500 y este año es de ¢600, la diferencia de ¢100 por los $1.000 es el resultado del diferencial cambiario.
- Declaración mensual
Si el arrendador no tiene como mínimo un empleado en planilla, debe declarar y pagar el impuesto sobre la renta de capital de manera mensual. Esto se hace mediante el formulario D-125 dentro los quince días naturales del mes siguiente en que ocurre el hecho generador.
Si el inquilino paga la mensualidad de octubre el arrendador tiene como fecha máxima para presentar la declaración y hacer el pago el 15 de noviembre.
La norma establece que si el ingreso es 100 se deduce el 15% (sin necesidad de presentar comprobantes) y sobre el 85 se paga el 15% sobre las ganancias de capital. Si el alquiler es por ¢1 millón al deducir el 15% se debe calcular el impuesto a partir de los ¢850.000, y al aplicar el 15% por concepto de impuesto lo que se deben tributar es ¢127.500.
- ¿Qué debe hacer el contribuyente si no está inscrito?
Para hacer la declaración del impuesto sobre la renta es necesario que el contribuyente esté inscrito ante la Administración Tributaria Virtual (ATV) y para eso se debe de llenar el formulario D-140. Ahí se deben incluir los datos generales y el documento se llena por una única vez.
En caso de que se cambie de actividad, dirección, teléfono o el representante legal este documento debe de actualizarse.
Impuesto del Valor Agregado
- ¿Cuáles alquileres están exentos de impuestos?
Los alquileres para uso habitacional cuya mensualidad sea inferior a 1,5 salarios base (unos ¢675.300) no pagan IVA. Si el alquiler es superior a esa cantidad sí debe hacer la declaración mediante el formulario D-104 y pagar el impuesto de manera mensual.
- ¿Qué pasa con los alquileres comerciales?
Todos los arrendadores de locales comerciales deben declarar y pagar mensualmente el IVA.
Los únicos locales comerciales que están exentos son las fundaciones de desarrollo, los cultos religiosos y los arrendamientos de pymes que estén inscritos ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) o el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG) y que sean inferiores a 1,5 salarios base.
- Realice siempre la declaración del IVA
Es de vital importancia que el arrendador realice siempre la declaración del IVA (esta se hace mediante el formulario D-104 y dentro de los primeros quince días naturales del mes siguiente) para evitar multas.
La sanción por incumplir esta declaración está contemplada en el artículo 79 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios y establece una multa del 50% de un salario base (¢225.000).
El Ministerio de Hacienda estipula que un salario base es el equivalente a ¢450.200 para este 2020.
Otros consejos
- ¿Qué hacer si el inquilino solicita una rebaja?
Si se hace esta solicitud la primera consideración que hay que tener es que no existe ninguna ley que autorice oficialmente un rebajo de este tipo, sino que esto sería un acuerdo entre las partes en caso de que el inquilino tenga una afectación en sus ingresos.
En este caso se recomienda hacer un adendum al contrato de alquiler donde se explique el rebajo en la mensualidad y ahí se debe indicar las condiciones y por cuánto tiempo aplica ese rebajo.
Otra de las recomendaciones es realizar una nota entre el arrendador y el inquilino donde se expliquen las condiciones del rebajo. Cuando se emite la factura electrónica se agrega el renglón de descuento donde se explica que se disminuye el monto del alquiler; este comprobante con descuento debe llegar a la administración tributaria y al cliente.
En la factura electrónica se debe reflejar el rebajo como un descuento porque de esta forma la administración tributaria conocerá que el contribuyente recibió menos ingresos.
También se debe tener presente que los alquileres para uso habitacional cuya mensualidad sea inferior a 1,5 salarios base (unos ¢675.300) no pagan IVA. Si con el descuento el alquiler queda por debajo del mínimo exento, el dueño del bien inmueble sí debe pagar el IVA pues el rebajo se hace por un periodo extraordinario.
En este caso el IVA se aplica al saldo después de aplicar el descuento, según el socio director de Grant Thornton.
- Recuerde emitir factura aunque el inquilino no le pague
Es importante que el arrendador realice la factura aunque el inquilino no le pague, pues el principio de devengo no tiene que impedir la emisión de la factura.
- Incorpore el código Cabys a partir del 1.° de diciembre
A partir del 1.° de diciembre se les solicitará una nueva obligación a los contribuyentes y es cumplir con el Catálogo de Bienes y Servicios (Cabys). Desde esa fecha el arrendador debe incluir el código al emitir el comprobante electrónico porque de lo contrario la administración tributaria rechazará la factura electrónica.
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- Lleve un expediente con toda la documentación
Es importante que el arrendador guarde todas las facturas, tanto las generadas como las emitidas durante el periodo fiscal. Si el arrendador obtuvo un préstamo hay que guardar el contrato del crédito con el banco porque todos estos documentos van a ser respaldos para la deducción de los gastos.
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Los contratos de alquiler también forman parte del respaldo de los ingresos pues Tributación verifica que si el contrato dice $1.000 por mes esa es la cantidad que se tiene que reflejar en la factura.
Si el arrendador tiene una propiedad en condominio el contrato tiene que clarificar cuánto se cobra por el alquiler y cuánto por la cuota condominal que va por aparte porque este no es un ingreso para el propietario del inmueble sino que es un gasto.
Este artículo fue modificado posterior a su publicación.
