Los precios de la vivienda tradicional en la Gran Área Metropolitana (GAM) y sus cercanías no han dejado de crecer en los últimos cuatro años y, en algunos casos puntuales, se registran subidas superiores al 20%.
Los crecimientos se deben a múltiples motivos. En el centro de la GAM, el atractivo de la ubicación no pierde fuerza por su cercanía a fuentes de trabajo y entretenimiento; mientras que en las afueras han proliferado desarrollos de vivienda ligados a procesos de industrialización o a desplazamientos forzados de poblaciones que ya no pueden costear una casa en zonas menos distantes.
En este artículo le mostramos cuánto crecen los precios de la vivienda tradicional en los principales focos de mercado de la GAM. Para ello, usamos como base la guía de precios del portal de anuncios clasificados encuentra24.com y los recuentos históricos de EF con base en esa misma fuente.
Por zona
La GAM
El precio promedio de la casa convencional sigue creciendo en los cantones más cotizados de la Gran Área Metropolitana (GAM), según los registros de la guía de precios de encuentra24.com.
De los 15 cantones de la GAM con una mayor valoración de la vivienda tradicional, hay ocho que registran un crecimiento superior al 10% entre 2023 y 2026.
La gran mayoría de esos ocho cantones se ubican en Heredia y el más destacado es Flores, donde la subida de los últimos cuatro años asciende a un 21%.
Detrás de Flores aparecen —también por encima de 10%— los cantones de San Isidro, Belén, San Rafael, San Pablo, Santa Bárbara y Santo Domingo de Heredia; así como Curridabat, al este de San José.
La tasa de crecimiento de los últimos cuatro años es relativamente menor en el resto de los 15 cantones más cotizados de la GAM; sin embargo, nunca cae por debajo de 4,5%. Ese es el registro de Montes de Oca.
Esto quiere decir que los precios de la vivienda no han dejado de crecer en ninguno de los cantones más atractivos de la GAM, a pesar de que en algunos la tracción sea menor que en otros.
En los casos específicos de El Guarco y La Unión —los únicos dos cantones cartagineses en el listado— no existe información sobre sus precios en 2023 (presumiblemente, porque la oferta en encuentra24.com era apenas incipiente hasta ese momento). No obstante, sí existen registros de 2025 y entonces se pueden determinar incrementos de 11,3% y un 6,2%, respectivamente, en los últimos 12 meses.
En el caso del cantón central de San José, por otra parte, el precio de la casa convencional es de $1.100 por m²: casi el mismo registro de cuatro años atrás. En cambio, en el cantón central de Alajuela, el registro es de $1.133 por m²; un 20,9% mayor.
Los alrededores
Los precios de las casas convencionales no solo crecen en el centro de la GAM. De hecho, lo hacen todavía más en sus bordes, a donde se ha desplazado una buena parte del negocio inmobiliario.
Hay seis cantones en la zona de Occidente, tres en el este cartaginés y tres en el norte de la capital donde se registran incrementos de entre un 10% y un 40% en los precios promedio de venta de viviendas convencionales en los últimos cuatro años.
Las subidas incluso alcanzan o superan el 20% en Palmares, San Mateo, Sarchí, Naranjo, San Ramón y Grecia, en Occidente; así como en Paraíso, Turrialba, Vázquez de Coronado y Barva.
Por encima del 10% aparecen Moravia y Cartago.
Cantones hacia el sur de la capital como Puriscal, Turrubares y Acosta también registran incrementos relevantes en sus precios promedio y, aunque es imposible hacer una comparación con 2023 por falta de datos, sí muestran incrementos interanuales de un 29,1%, un 4,3% y un 3,7%, respectivamente.
Las explicaciones
Marcela Román, economista e investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN), explicó que un factor diferencial para comprender los precios del mercado de la vivienda en Costa Rica es el transporte.
Como el país carece de medios masivos y la infraestructura es en gran medida obsoleta, entonces ese costo se traslada a la vivienda, porque para los potenciales compradores es importante mantenerse cerca de sus fuentes de trabajo, entretenimiento y servicios públicos.
“Mientras más desigual sea una ciudad en la provisión de infraestructura, en su accesibilidad por medios de transporte, más altos son los diferenciales de precio de su suelo”, explicó.
Ese factor ya hace que los precios en el anillo central de la GAM sean más caros que en la mayoría del país —con excepción de los focos turísticos más populares—, y también explica por qué suben los precios a sus costados.
Hay una especie de “expansión a los bordes”, explicó Román; quien recordó que en Grecia y la zona de Occidente actualmente hay un proceso de industrialización por la llegada de zonas francas que eleva el costo de la tierra; y en otras zonas como Paraíso o similares más bien se desarrollan proyectos de vivienda a distancias medias del centro del país para atraer a sectores que no pueden costear otras opciones más céntricas.
“Hay dos tipos de impulsos, uno es por trabajo principalmente y otro es por la falta de oferta asequible para grupos que se alejan de su fuente de trabajo”, subrayó.
Suelos escasos
Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), explicó que los datos disponibles sobre planos de agrimensura en Costa Rica permiten suponer que en varios cantones de la GAM “el crecimiento horizontal ha alcanzado su límite físico o normativo”.
Cantones como Alajuelita, San Pablo, San Isidro, Curridabat y Montes de Oca, a pesar de ser densamente poblados, registraron menos del 0,5% de los planos de agrimensura de todo el país en 2025.
Esto provoca que las construcciones ya existentes en esos sitios ganen valor, ya sea por el eventual interés de compradores particulares o de desarrolladores interesados en varias propiedades para la construcción de edificaciones más amplias.
Además, aumenta el incentivo de compra en zonas aledañas, donde todavía queda suelo a precios asequibles.
Todo esto redunda en precios más altos. A menor disponibilidad y a mayor demanda, costos más elevados.
Se trata de “una redistribución de la construcción residencial”, describió la vocera del CFIA.
