Los “condominios” pueden ser de muy diversa índole: habitacionales, comerciales, turísticos, industriales, agrícolas, etc. La característica principal del condominio es la combinación de propiedad individual y propiedad común o copropiedad. Existe una Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933 del 25-nov-99) que define como comunes determinados elementos de propiedad (terreno de una construcción vertical; cimientos, vestíbulos, escaleras o ascensores; locales del personal administrativo o de seguridad; instalaciones centrales de electricidad, telefonía, agua, etc.). Y también define algunos gastos como comunes: los de administración, mantenimiento, reparación, limpieza de los bienes comunes; los impuestos, primas de seguros, etc.
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Incluso pueden existir desarrollos inmobiliarios que combinen propiedad individual y común, sin que se hayan sometido expresamente al régimen condominal, por lo que son una especie de “condominios de hecho”.
A efectos tributarios, nos interesa principalmente su clasificación en lucrativos y no lucrativos. Los condominios no lucrativos casi siempre serán residenciales, y aunque el condominio no sea lucrativo, uno o varios de sus condóminos sí pueden lucrar con su unidad condominal.
La Dirección General de Tributación en oficio DGT-238-2021 del 25 de febrero 2021, afirmó que si un condominio “no realiza actividad lucrativa no se encuentra sujeto al impuesto sobre las utilidades y en consecuencia no debe presentar la declaración de autoliquidación correspondiente (formulario D-101)”.
En cambio, aunque sea no lucrativo, el condominio sí está obligado a presentar la declaración informativa D-151 “Declaración anual de clientes, proveedores y gastos específicos”, conforme al artículo 4 de la resolución DGT-R-042-2015. Y, cuando le sean requeridas facturas electrónicas por los condóminos, el administrador del condominio está obligado a emitir facturas o comprobantes electrónicos, conforme al decreto ejecutivo 41820-H del 19 de junio del 2019.
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Quien le venda bienes o preste servicios al condominio debe cobrarle el impuesto al valor agregado (IVA) en todos los casos. Si el condominio es lucrativo (o mejor dicho si ordena por cuenta propia los factores de producción, materiales o humanos, con la finalidad de intervenir en la venta de bienes o prestación de servicios) está obligado a cobrar IVA; pero si no reúne esa característica, entonces sus servicios no están sujetos a IVA.
Finalmente, el obligado a cumplir con las obligaciones formales (declarar, facturar) y materiales (pago de tributos) es el administrador del condominio.
El autor es socio de Facio & Cañas.
