Por: Laura Ávila.   13 noviembre, 2018

El 8 de octubre comenzó a regir el nuevo Código Procesal Civil, normativa que establece novedosas disposiciones en materia de alquileres, procesos cobratorios y litigios entre empresas.

El cambio más sustantivo es que la relación entre propietario e inquilino debe estar basada en una prueba documental, es decir, el contrato de arrendamiento. (Foto: Archivo EF).
El cambio más sustantivo es que la relación entre propietario e inquilino debe estar basada en una prueba documental, es decir, el contrato de arrendamiento. (Foto: Archivo EF).

Esta reforma aborda de manera integral los procesos civiles y a pesar de que contempla múltiples cambios, uno de los principales fue pasar de trámites escritos a orales, para promover la agilidad dentro del aparato judicial.

Esto asegura que el mismo juez que recibe las pruebas, resuelva el fondo del asunto. Otra modificación de la reforma es que concentra las gestiones en audiencias únicas separadas por poco tiempo y los procesos ahora son públicos.

El código requirió de una nueva estructura jurisdiccional, por lo que se modificaron los despachos civiles y se eliminaron los juzgados de mayor y menor cuantía. Ahora los tribunales colegiados civiles de primera instancia se encargan de los procesos ordinarios (de mayor cuantía y los inestimables).

Mientras que los juzgados civiles velan por los ordinarios de menor cuantía así como los otros procesos que regula la reforma.

El nuevo código está considerado como la modificación más importante de la justicia civil en más de 170 años, sin embargo, el proceso de discusión y aprobación fue lento.

El primer borrador se gestó en la década del 2000 y durante años el texto sufrió modificaciones, hasta que se aprobó en la Asamblea Legislativa el 1.° de diciembre 2015.

La lentitud para consolidar el nuevo Código Procesal Civil desembocó en la aprobación de la Ley de Monitorio Arrendaticio en el 2013, una normativa de 15 artículos que dio un respiro a los propietarios que enfrentaban largos procesos para desalojar a los inquilinos que incumplían el contrato.

La ley se promovió por la ineficiencia del sistema y por la lentitud en la aprobación del código procesal, por lo que se decidió extraer la normativa para crear una legislación autónoma.

La ley funcionó pocos años, pues se derogó mediante el artículo 183 del código vigente.

¿Cuáles son las reglas?

La reforma al Código Procesal Civil contiene dos grandes áreas para regular los procesos de desahucio, se trata de los artículos 104 para el sumario de desahucio y 112 para el monitorio arrendaticio.

En Costa Rica el 98% de los desalojos se tramitan mediante los procesos monitorios, a criterio de Sergio Artavia, doctor en derecho civil.

Este proceso se entabla cuando el inquilino incumple el pago del alquiler, ya sea por vencimiento en el plazo del contrato o si no se pagan los servicios públicos cuando así se haya pactado en el contrato.

En el caso de los condominios, también se puede entablar un proceso monitorio de desahucio si el inquilino incumple con el pago de la cuota condominal.

El proceso monitorio se creó como una vía privilegiada para solventar de forma más ágil los conflictos; además, clarificó la redacción para saber cuándo se puede acceder a esta vía.

Ahora cualquier relación de arrendamiento puede acceder al proceso monitorio, incluso si es de tipo civil o comercial.

El cambio más sustantivo es que la relación entre propietario e inquilino debe estar basada en una prueba documental, es decir, el contrato de arrendamiento.

En la práctica aún es común la falta de contratos o incluso convenios mal redactados, según indicó Nohelia Vega, especialista del bufete de abogados Barrantes y Asociados.

La implementación del contrato es una práctica que debe extenderse en cualquier tipo de arrendamiento, ya sea una casa, un local comercial, una bodega o un terreno.

Otro cambio trascendental es que se reduce el plazo que tiene el inquilino para oponerse a una demanda. Antes el afectado podía dar sus alegatos en 15 días hábiles y ahora solo cuenta con cinco días para contestar.

El pago del alquiler debe constar por escrito. Este cumplimiento puede probarse mediante una transacción bancaria, un recibo físico o la factura electrónica.

“La reforma establece que el pago del alquiler solo se puede acreditar por escrito, por lo que es importante evitar el pago en efectivo y se debe priorizar la transacción bancaria”, afirmó Sergio Artavia, del bufete de abogados Barrantes y Asociados.

La prueba documental –de ambas partes– ayudaría en caso de que se llegue a un proceso legal. Esto se explica porque en el proceso monitorio el juez examina la oposición de manera preliminar para determinar si ordena el desalojo inmediato o no.

Si el demandado presenta una oposición fundamentada con pruebas documentales, la demanda se lleva a juicio oral; de lo contrario, el juez ordena el desalojo inmediato.
Si el demandado presenta una oposición fundamentada con pruebas documentales, la demanda se lleva a juicio oral; de lo contrario, el juez ordena el desalojo inmediato.

La reforma, además, modificó cuatro artículos de corte procesal de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbano. Ahora bien, si se requiere de la anulación de un contrato, se hace mediante el proceso sumario.

Esta vía es menos usual y el código contempla cerca de 22 causales para hacer uso de esta figura. El propietario puede interponer una demanda si hay daño a la propiedad, si el inquilino subarrienda el bien sin autorización o si utiliza el inmueble para otro fin (en caso de que sea para fines habitacionales y se utilice para una actividad comercial).

La reforma, además, ordenó las causales para utilizar esta figura.

“Aclara la redacción sobre la procedencia de este tipo de proceso (sumario), sea lo que no corresponda al proceso monitorio arrendaticio y las pretensiones derivadas de un contrato de arrendamiento”, afirmó Vega.

En la vía sumaria se privilegia la audiencia oral, se evacúa la prueba y en la medida de lo posible se dicta la sentencia de forma inmediata, según comentó Robert Morales, especialista de la firma BLP.

El proceso sumario permite que la prevención del depósito de las rentas sucesivas se trasladen a la cuenta del juzgado, sea cual sea la causa que alegue el demandante.

Con las vías sumarias y monitorias, se pretende que los procesos se tramiten y finalicen de forma más rápida, un cambio que deberían sentir tanto propietarios como arrendatarios.

Contrato, documento clave

El nuevo Código Procesal Civil promueve una buena redacción de los contratos de alquiler para solucionar posibles conflictos y evitar acudir a la vía judicial.

Por eso, las partes deben de firmar un documento claro y se deben evitar los contratos de palabra, una práctica que todavía se utiliza. Esto cobra importancia porque si se instaura un proceso monitorio, la legislación exige como requisito un contrato de arrendamiento, de lo contrario se deberá acudir a la vía sumaria.

Las partes deben revisar el contrato periódicamente, si el convenio está a punto de vencer, el propietario deberá avisar al inquilino con un plazo de antelación legal mínimo de tres meses.

De cara a la reforma fiscal, el propietario deberá de ajustar el contrato al nuevo régimen impositivo. Asimismo, deberá definir el sistema de facturación electrónica.