Por: María Luisa Madrigal.   11 febrero
20/05/2016. Orosi de Cartago. Proyecto de vivienda social Orokai II. Imágenes del residencial de bien social que se construyó. Foto: Gabriela Téllez.
20/05/2016. Orosi de Cartago. Proyecto de vivienda social Orokai II. Imágenes del residencial de bien social que se construyó. Foto: Gabriela Téllez.

Bajo el supuesto de que los dueños de los lotes de más de 900 metros cuadrados (m²) en zonas no urbanizadas, tendrán que donar un 10% de su terreno a las municipalidades cada vez que realicen una segregación, el reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que regula la Ley de Planificación Urbana (4240) se vio envuelto en una serie de dudas.

El texto es una actualización de un documento vigente desde 1982. Sin embargo, en esta primera actualización –38 años después de publicado– una serie de aspectos de redacción dejan en entredicho el alcance de la ley y si esta violenta, o no, el derecho a la propiedad privada.

EF habló con los distintos actores para explicar cuál es el objetivo del nuevo reglamento.

Ley vieja

La ley 4240 fue publicada en noviembre de 1968 y 14 años después su reglamento. Este segundo documento es el que está en el ojo público después de que recibiera cambios que buscan actualizarlo para incorporar normativa reciente en materia ambiental, además de nuevas tecnologías de infraestructura y “aclarar aspectos como el fraccionamiento urbanístico”, según explicó Tomás Martínez, presidente ejecutivo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).

El cambio en el antiquísimo reglamento es bien visto por el Colegio de Ingenieros Topógrafos. “Siempre hemos buscado una actualización porque la dinámica ha cambiado muchísimo”, detalló Marco Antonio Zúñiga, director ejecutivo del ente.

¿Qué es el fraccionamiento urbanístico?

Este es el primer punto de debate.

Existen varios tipos de fraccionamientos. Los primeros son los que se conocen como fraccionamiento simple y se destacan en zonas urbanas. Se definen por darse en áreas que ya están desarrolladas en las que no es necesario crear una red vial ni acondicionar el lugar con ningún servicio público, sino que el desarrollo se vincula a los servicios ya existentes.

El fraccionamiento agropecuario, forestal o mixto es el que aplica para terrenos grandes con fines de los tipos que detalla su nombre.

Finalmente, está el fraccionamiento con fines urbanísticos en áreas no urbanas. De acuerdo con el INVU, este debe cumplir con dos características: debe ser un fraccionamiento de más de 900 m² en el que se van a dividir al menos ocho lotes distintos con el fin de urbanizar. Pero, esas dos características que sirven como requisitos, no quedan explícitas en el texto actual del reglamento.

Esa falta de claridad en el documento debe ser subsanada de acuerdo con Zúñiga. Actualmente tanto el INVU como el Colegio de Topógrafos trabajan en una mesa de diálogo para reparar esos “problemas de redacción”.

Sin embargo, la redacción de la definición no tiene consenso. El reglamento establece lo siguiente:

“Fraccionamiento con fines urbanísticos: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente, ubicado fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada, cuya cesión de área pública del 10% cumpla con un área igual o mayor a 90 m²” Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículo 6, inciso 48.

Esta definición es defendida por el INVU. De acuerdo con Martínez, tiene además respaldo legal en distinta jurisprudencia publicada por la Procuraduría General de la República (PGR).

El problema, según Zúñiga, radica en que se hace una nueva definición de lo que es un fraccionamiento con fines urbanísticos. Actualmente, hay dos condiciones para esto, la apertura de una vía pública y dotación de servicios. Es decir, hacer una calle e infraestructura para proveer servicios básicos.

Por ese motivo no está de acuerdo en que se especifique en la definición, que es el fraccionamiento frente a calle pública, ya que esto da pie a la siguiente interrogante.

¿Ceder terreno?

El reglamento también establece que cuando se realice un fraccionamiento de tipo urbanístico, el dueño debe ceder gratuitamente para uso público el 10% del área total a fraccionar. Dicha área se debe destinar a juegos infantiles, parques y facilidades comunales y debe ser entregada y traspasada con el equipamiento necesario.

Es decir, no por todo fraccionamiento se deberá ceder terreno a la municipalidad. Aunque este es, tal vez, el punto con más conflicto, está amparado en la misma ley, según el artículo 40 reformado en 1996.

“Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento” Artículo 40, Ley de Planificación Urbana.

Es decir, en el papel, desde 1996 ha sido legal el ceder parte de los terrenos tras un fraccionamiento. En zonas rurales se pueden fraccionar lotes para uso agrícola o pecuario sin sesión de área. Para cualquier propiedad la sesión se hace una sola vez por todos los lotes.

Sin embargo, el cambio de definición ampliaría el escenario para los terrenos cedidos. En resumen, más personas deberán ceder terreno a las municipalidades cada vez que hagan una segregación.

Para Martínez, la actualización del reglamento lo que busca es generar un criterio común sin confusiones.

¿A quienes aplica?

El reglamento es de carácter supletorio, es decir, funciona en aquellos municipios que no tienen plan regulador. Actualmente la mitad de los municipios (41) no tienen plan regulador.

Los cantones que sí tienen plan, varios se acogen al reglamento nacional de fraccionamiento.

¿Municipalidades o INVU?

En el caso del fraccionamiento simple, el visado de los planos se tramita a través de la municipalidad donde se ubica el terreno. De igual manera, el fraccionamiento agropecuario, forestal o mixto también se tramita a nivel municipal.

Mientras tanto, el fraccionamiento con fines urbanísticos se debe tramitar en el INVU, porque “se está generando un nuevo desarrollo urbanístico”, según el presidente de la institución.

El cambio de definición significa un incremento en este tipo de trámites.

“Actualmente recibimos pocos (visados de fraccionamiento). Ahí se identifica que no se está interpretando bien. Son cerca de 50 visados al mes”, explicó Zúñiga.

La estimación del INVU es que el número crezca a aproximadamente 250 a partir de la entrada en vigor del reglamento actualizado.

Para los fraccionamientos tramitados “por error” en las municipalidades en algunos casos incluían la cesión de terreno, mientras que en otros casos se interpretaba que, al estar frente a calle pública, era un fraccionamiento simple y no se solicitaba pedía cesión, según Zúñiga.

¿Los visados se cobran?

Si se realizan el en INVU, sí, desde 1995. Este cobro está especificado en el artículo 70 de la ley.

Para calcular cuánto se cobra, la institución efectúa un cálculo interno basado en el costo del servicio. De acuerdo con Zúñiga, se cobra a valor de costo y no genera utilidades para el INVU.

El trámite de alineamiento fluvial pasó de ¢76.000 en 2019 a ¢38.138, con IVA en 2020. Mientras que el visado catastro pasó de ¢77.510 en 2019 a ¢45.756 en 2020, con IVA.

En contraparte, los visados que se tramitan a nivel municipal son gratuitos.

Otras dudas

De momento, las conversaciones entre los distintos entes avanzan para aclarar los aspectos grises en el texto.

Del lado de las municipalidades insisten en las mesas de diálogo con el Colegio de Ingenieros Topógrafos y con el INVU para aclarar dudas. La posición de la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL) es que no se publique el reglamento hasta que no se aclaren todas las dudas que puedan quedar en el sector municipal

“Tenemos dudas en el tema de la servidumbre, qué es un servicio básico, además del tema del costo económico del visado y en qué se va a utilizar ese dinero porque hoy las municipalidades no lo cobran, explicó, Luis Eduardo Araya, asesor legal de la UNGL.