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Recientemente, la Comisión Nacional del Consumidor, del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), emitió un fallo sin precedentes a favor de dos inversionistas del proyecto residencial abandonado One Jacó Resort y el banco fiduciario, tras presentarse una serie de irregularidades como plazos de entrega fallidos, cambios significativos en el diseño del proyecto –decididos unilateralmente por la desarrolladora–, publicidad engañosa, aumentos del precio del amueblado y defectos en la decoración y los muebles ofrecidos.
Después de tres años de trámites legales, con esta resolución, las partes demandadas deberán reembolsar a los afectados el monto invertido en el proyecto.
Este es un ejemplo más de los numerosos casos de proyectos en Costa Rica que, por alguna razón ambiental, técnica o financiera, no llegan a concluirse, lo cual genera pérdidas económicas a compradores e inversionistas; por ello, es fundamental analizar los diferentes escenarios para adquirir una propiedad y minimizar los riesgos de su inversión.
La compra de una propiedad es un paso importante para cualquier persona, sea esta nacional o extranjera. Pero antes de tomar la decisión, es fundamental contar con una adecuada asesoría.
Existen una serie de investigaciones y análisis de riesgos que deben implementarse antes de comprar una propiedad –ya sea un terreno para desarrollo de un proyecto, o de un bien inmueble ya construido– que van más allá de una simple revisión de la certificación emitida por el Registro Público.
En terrenos para desarrollar no basta con verificar quién es el propietario, se requiere:
Verificar los antecedentes de la propiedad para determinar la forma en que se adquirió, pues podrían existir situaciones que pongan en riesgo el título que se adquiere.
Revisar las restricciones, servidumbres y limitaciones indicadas en el asiento de la propiedad.
Considerar el uso de suelo de la propiedad, el cual define qué se puede y qué no se puede construir ahí. En este caso, es importante también confirmar que exista un plan regulador aprobado que respalde ese uso del suelo.
Se recomienda que la propiedad cuente con el permiso D1 de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena) para el desarrollo. El proceso para obtener esta aprobación puede llevar dos años, dependiendo de las características ambientales del terreno.
Investigar sobre la disponibilidad de agua potable o pozos en la propiedad, servicios de electricidad, telefónicos y de Internet, entre otros.
Por su parte, cuando un comprador tiene interés en adquirir un proyecto en preventa, es decir, antes de que se inicie la construcción, es fundamental que el interesado solicite al desarrollador:
Certificado de uso de suelo.
Formulario D1 aprobado por Setena.
Resolución de Setena con la aprobación del estudio de impacto ambiental del proyecto.
Certificado de disponibilidad de agua del proyecto o concesión de naciente.
Plan Maestro del proyecto, debidamente refrendado por la empresa consultora.
Planos constructivos aprobados por las instituciones correspondientes, como el Ministerio de Salud, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Cuerpo de Bomberos y el MOPT.
Permiso de construcción emitido por la municipalidad del lugar donde se ubica el proyecto.
La falta de alguno de estos requisitos supondrá un riesgo de la inversión. Una adecuada asesoría permitirá calcular este riesgo y tomar una decisión que mejor beneficie los intereses del comprador.
