La Municipalidad de San José (MSJ) quiere limpiar la cara de lo que llama el centro histórico de la capital y para ello propone una estrategia de regeneración que incluye acciones de corto plazo y otros ejes estratégicos de mayor duración temporal.
A mediados de octubre, el alcalde capitalino, Diego Miranda, expuso una serie de proyectos que el gobierno local está llevando a cabo o que empezará en el 2025 para revitalizar el corazón de la ciudad.
El centro histórico es un cuadrante que abarca 100 manzanas cuyos límites definidos son avenida 7 (norte), avenida 10 (sur), calle 12 (oeste) y calle 9 (este) e incluye sectores de los cuatro distritos centrales: Merced, Carmen, Catedral y Hospital. En esa zona el municipio plantea una serie de intervenciones que tienen que ver con recuperación de edificios, arborización, reconstrucción de aceras, control de la publicidad, reforzamiento de la vigilancia, entre otras.
La más ambiciosa de todas ellas es, posiblemente, la intención de recuperar un grupo de edificios abandonados con el fin de hacerlos habitables.
Al rescate de edificios
En el centro de San José existen decenas de edificios abandonados o subocupados, lo que significa que solo uno de sus pisos —usualmente el primero, al nivel de calle— está en uso, mientras los demás aguardan vacíos.
Revivir estos inmuebles no es una propuesta nueva. En el pasado, además de la MSJ, otras entidades como el Ministerio de Vivienda o el Tecnológico de Costa Rica (TEC) han abordado el tema.
Precisamente la Escuela de Arquitectura del TEC, con sede en barrio Amón, desarrolla desde hace tres años un proyecto de investigación de la reactivación inmobiliaria del Centro Histórico, llamado RISE.
Tomás Martínez, docente de dicha Escuela, explicó que en 2022 se realizó un inventario de edificios en el centro histórico que determinó la existencia de 68 inmuebles subutilizados, de los cuales 20 son más aptos para una transformación, especialmente por el hecho de contar con más área de construcción y altura.
Además se identificó una zona que bautizaron como “polígono”, donde los académicos plantearon empezar un plan piloto, ubicado entre Avenida Central y el Parque Morazán.
Los cálculos indican que, al reformar los 20 edificios con miras a crear unidades habitacionales, se podrían atraer entre 1.000 y 1.100 nuevos habitantes al centro de San José.
“Los que hemos seleccionado es porque ya hicimos un cálculo de factibilidad y la tasa de retorno lo hace posible”, comentó Martínez.
La visión para la futura vivienda en estos edificios se enfoca en un público de clase media, en un modelo basado más en el derecho de uso que en el de propiedad, a través de conceptos como coliving y cohousing. La oferta nueva de residencias apunta a cuatro nichos principales: nómadas digitales, trabajadores independientes, adultos mayores y personas que laboran en el centro de la ciudad.
Sin embargo, reformar esta infraestructura es una tarea compleja y, principalmente, costosa. La intervención sería similar a la que han tenido recientemente los edificios centrales del Banco Popular y la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS). Uno de los factores principales que eleva el costo es que estos inmuebles, que nacieron más que todo pensados para oficinas, incumplen con la normativa que ha sido aprobada después de su construcción y a la cual deberían apegarse para ser habitables.
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El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) ve con ojos positivos la idea de revitalizar edificios abandonados como forma de revivir la ciudad, pero también para abordar el problema de acceso a la vivienda y el uso eficiente del suelo en áreas urbanas. Sin embargo, aclara que se deben considerar aspectos estructurales, arquitectónicos, ambientales y sociales.
Una de las ideas que pueden facilitar esta transición es flexibilizar la normativa y adaptarla a cada caso. Por ejemplo, si una salida no cumple con el ancho establecido, una solución podría ser prohibir recepciones o muebles en la zona de salida, para garantizar el mayor ancho posible para evacuar.
“La clave en esta materia está en cómo equilibrar la rehabilitación de edificios con el cumplimiento de normativa vigente, lo cual se convierte en un verdadero reto”, señaló Rita Arce, presidenta de la junta directiva del CFIA.
Al rescate de edificios
El gobierno capitalino trabaja en hacer reformas legales e incentivos económicos para remodelar edificios desocupados en San José.
FUENTE: Municipalidad de San José. || INFOGRAFÍA / EL FINANCIERO.
La MSJ tiene claro que el financiamiento es uno de los retos más importantes en este proceso de conversión de edificios. En entrevista a El Financiero, el alcalde capitalino aseguró que están tocando puertas en el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para optar por un apalancamiento financiero y generar algún proyecto de repoblación. Miranda también se mostró a favor de flexibilizar la normativa estructural y arquitectónica para esos edificios.
“No vamos a buscar un financiamiento para hacer un proyecto detonador y que los inversionistas vengan y que resulte que no pueden invertir porque hay una ley o un reglamento que no se los permite”, comentó Miranda.
El modelo de vivienda y la futura gestión de esos nuevos condominios es otro tema que preocupa a la MSJ y que aún tiene pendiente dilucidar.
EF consultó a Grupo Financiero Acobo, entidad que administra el edificio Murray, uno de los identificados como viables para la reconversión. Luis Diego Jara, gerente general de Acobo Vista Safi, comentó que ven el proyecto como una alternativa a un mejor uso del inmueble, para darle vida a la capital, pero sin limitarlo al nicho habitacional.
“Hay interés, es una posibilidad. Hay que ver los alcances del proyecto y empatarlo con la normativa que nos regula. El inmueble, al pertenecer a un fondo de inversión regulado, cualquier cambio en el uso de suelo debe estar respaldado por un estudio formal”, afirmó Jara.
El representante agregó que en años anteriores hubo acercamiento con la Municipalidad, algo que por el momento no se ha vuelto a dar.
Este medio trató de contactar a otros propietarios particulares de estos edificios, pero no fue posible al cierre de esta nota.
No todas las voces locales consideran viable la idea de repoblar San José. José Quesada, presidente de la Asociación de Bares y Restaurantes (Asobarest), cree que la expansión comercial en zonas como La California o Escalante podría chocar con ese repoblamiento.
No obstante, justamente este tipo de propuestas seducen a personas que desean vivir cerca de todo, a una distancia que se puede recorrer a pie. Barrio Escalante, aunque no es parte del centro histórico, es un caso donde los desarrolladores están poniendo sus ojos y en la zona ya se han levantado varios edificios de apartamentos, aunque dirigido a un público distinto al que plantea el proyecto RISE.
La visión del alcalde es que los edificios reconvertidos tengan un uso mixto: viviendas en pisos superiores y comercio en la planta baja y, así, el efecto de más habitantes sea la reactivación comercial en el centro de la ciudad.
La recuperación de edificios es solo una pieza de la estrategia municipal por revivir el centro de San José. La MSJ y los actores locales coinciden en que eso podría tener poco éxito si no se mejora el entorno y la seguridad en las calles.
Nueva infraestructura
Existen otros elementos de infraestructura y mobiliario urbanos que la MSJ está considerando dentro del centro histórico.
Uno de ellos, que ya inició, es la ampliación del bulevar de la Avenida Central. Esta extensión empezará en la calle 9, donde estaba el bar Chelles, hacia el este, hasta la calle 21 en La California.
En esa calle 21 justamente se plantea hacer otro bulevar, esta vez mixto, lo que significa que habrá un carril para vehículos pero se ampliarán aceras.
Ambas obras tienen un costo cercano de ¢1.700 millones.
Para el próximo año, el gobierno local empezará una intervención en las aceras, con el fin de mejorar el tránsito de peatones. Este proyecto arrancará en cinco manzanas sobre la avenida 3, desde el Parque Morazán hacia el oeste.
Asimismo, Miranda aseguró que están pidiendo los permisos ante el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) para reconstruir las aceras de la Avenida Segunda que, por ser una vía nacional, su mantenimiento le corresponde al Gobierno Central.
Como parte de estos trabajos, la MSJ inició también un proyecto paralelo de arborización, lo que significa la colocación de árboles y plantas en bulevares y aceras de la ciudad. Los primeros se plantaron en el extremo oeste del bulevar de la Avenida Central y seguirá haciéndose en otras sendas peatonales.
Por último, aunque no es tarea municipal, sino del MOPT, la Municipalidad prepara una partida presupuestaria para el 2025 dirigida a sustituir las paradas de buses localizadas en el centro histórico.
Lupa en los comercios
La MSJ empezó un operativo al que llama SJ 2.0 con el que pretende revisar las patentes comerciales y los permisos de construcción en el centro histórico. Hasta octubre se habían realizado 1.613 notificaciones.
En el caso de los comercios, la mayoría de llamadas de atención tienen que ver con la publicidad exterior. La Municipalidad desea que los negocios cumplan con los Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU) de San José que estipulan ciertas medidas para rótulos exteriores.
Este documento plantea que en el centro histórico la dimensión máxima permitida para rotulación exterior es de 0,10 metros cuadrados (m²) por cada metro lineal de frente de la propiedad. La medida máxima de uno de los lados del rótulo es de 0,50 m², sin que el área total del rótulo para la finca pueda exceder de 2 m².
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Seguridad
Un punto de dolor para la ciudad de San José es la inseguridad. Para solventar esta problemática, la MSJ propone una estrategia con varias acciones como regulación de personas en situación de calle, control y ordenamiento del tránsito vehicular, inspección del comercio ambulante y desplegar a 64 oficiales municipales por turno en las calles del centro, entre otras medidas.
Sin embargo, la principal apuesta es el reforzamiento de la videovigilancia en el centro capitalino a través de la colocación de más cámaras en zonas de alta incidencia delictiva.
Una de las metas es que 69 entradas y salidas al cantón de San José cuenten con cámaras. Este año, la Policía Municipal estrenó 200 dispositivos nuevos.
La inversión tecnológica en seguridad no es nueva en la ciudad. Sin embargo, Miranda aseguró que esta vez la diferencia esta en que, en conjunto con la embajada de Estados Unidos, la MSJ está implementando inteligencia artificial, la cual permitirá tener un software que detecta patrones.
La Asobarest, que aseguró que aún no ha tenido una reunión con el alcalde aunque dice haberla solicitado, pidió considerar una medida que ya han conversado con el Ministerio de Seguridad. La propuesta consiste en que se implemente el escaneo de cédulas en la entrada a bares y restaurantes con un software que pueda alertar si la persona ha tenido antes problemas en otros establecimientos o con las fuerzas policiales.
Respuesta comercial
EF contactó a varios comercios y organizaciones de larga presencia en el centro de San José para conocer sus criterios sobre los cambios que ejecuta el municipio josefino. Sin embargo, solo se obtuvo respuesta de dos de ellos.
La Asobarest se mostró favorable con la extensión de bulevares y la regulación de mediciones de la rótulos exteriores, pero expresó su disconformidad hacia la forma en la que las autoridades municipales verifican la patente comercial.
Según dijo Quesada, presidente de dicha asociación, la patente indica si se trata de un bar o restaurante, pero en la publicidad el local tiene el derecho a poner bar-restaurante, bar y restaurante o cualquier denominación, pues defiende que se trata de un tema meramente comercial.
Sin embargo, el representante reclamó que el municipio no acepta esas variantes. “Obligar a que se retire el letrero o poner tape para tapar la palabra ‘bar’ nos parece ilógico”, comentó.
Quesada agregó que otro tema que genera reclamos es el hecho de que la MSJ detuvo, desde hace un año y medio, la renovación de las patentes de espectáculos públicos, mediante las cuales los restaurantes pueden ofrecer entretenimiento como bailes, música en vivo o karaoke. Los bares sí cuentan con este permiso. Esta disposición genera desempleo en el sector artístico y musical, según la asociación.
Uno de los negocios icónico de la capital es el Gran Hotel Costa Rica. Consultado por este medio, Ludwing Díaz, director de Ventas y Mercadeo, aseguró que el sector turístico sostuvo una reunión en la Municipalidad en la que conocieron las acciones que plantea el municipio y aseguró que la MSJ, junto con el Instituto Costarrcense de Turismo (ICT) y la Cámara de Hoteles del Centro de San José, están desarrollando iniciativas de promoción turística conjuntas.
“Hemos visto implementaciones en la parte de recolección de basura, presencia policial y de espacios (...). La recuperación de edificios, así como el embellecimiento, ornato y espacios públicos organizados y seguros deberían generar una imagen de ciudad más amigable y atractiva”, comentó Díaz.
La MSJ espera en que el plan que está ejecutando en el centro histórico sirva de modelo para replicarlo en los distritos periféricos del cantón. Además, el 19 de noviembre la entidad dará a conocer acciones estratégicas de más largo plazo en una presentación con invitados de distintos sectores.
