¿Pueden sus vecinos de condominio prohibirle rentar su apartamento por Airbnb?

Airbnb, quizás la plataforma de hospedaje no tradicional más grande del mundo, da el espacio para que los propietarios ofrezcan sus inmuebles mayoritariamente ubicados en proyectos verticales como alternativa para estadías que van desde 24 horas hasta máximo un año.

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Basta con ingresar a esta aplicación y buscar alojamientos en Sabana, Escazú o Escalante. Las noches se cotizan desde los $40 en adelante con habitaciones y amenidades de primera categoría.

Pero,¿qué pasa si el resto de condóminos no está de acuerdo con la entrada y salida constante de huéspedes? EF explica el panorama alrededor del tema.

Normativa en el país

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El hospedaje no tradicional está regulado por la Ley 9742 (rige desde 2020), en la que se enumeran los deberes y derechos tanto de los usuarios como de los anfitriones. Mientras que en el caso de condominios corresponde la Ley 7933 (de 1999).

Si bien se indica que aunque el propietario puede disponer plenamente del bien, no puede pasarle por encima al fin para el que fue construido. Por lo tanto, si el dueño de una casa con destino habitacional se encuentra interesado en darle uso comercial, como es el caso del Airbnb, debe revisar lo que establezca el reglamento del condominio al respecto, para saber si se prohíbe o no.

Cuando las normas internas impidan las actividades comerciales o turísticas, el interesado puede convocar a una asamblea de condóminos para solicitar que se incluyan estas actividades en el reglamento general o se le brinde una autorización expresa para realizar la actividad.

“Por otra parte, hay quienes sostienen que no hay ninguna ilegalidad ya que todo propietario puede disponer de su propiedad con contratos como darla en arrendamiento, que es frecuente que los arrendamientos no duren los 3 años de ley y que en todo caso no todas las personas que alquilan mediante esas plataformas vienen con fines turísticos”, explicó Ignacio Alfaro, abogado inmobiliario de Doctor Condominio.

La ley es amplia al referirse a la posibilidad de que, en los condominios donde se permita llevar a cabo esta actividad, podrá desarrollarse siempre y cuando se respeten las respectivas reglamentaciones condominales.

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Dentro de los derechos de los usuarios está el acceso a los servicios de uso común y tener libre entrada y permanencia en ellos, así como a las disposiciones propias del establecimiento o el propio reglamento de condominio. No se puede discriminar al inquilino por nacionalidad, género, religión o discapacidad.

La seguridad es uno de los elementos que puede generar molestia entre los condóminos cuando se renta una propiedad para estancias cortas, principalmente por el tráfico de personas y posibles excesos en áreas comunes recreativas.

“En caso de que los demás condóminos no estén de acuerdo con el arrendamiento comercial estos deberán revisar el procedimiento que establezca el reglamento para sancionar las infracciones y solicitarle al Administrador que inicie la investigación respectiva, con el fin de que proceda con la imposición de las sanciones respectivas”, dijo Nancy Brenes, Gerente Legal de Grant Thornton.

Las penalidades van desde la notificación por escrito, sanción o multa hasta el desalojo del inmueble ya que aunque la propiedad esté alquilada, el propietario deberá responder de forma solidaria por cualquier falta que pudiera cometer el usuario.

Hay requisitos indispensables para ejercer este tipo de negocios de forma legal, entre ellas:

• Estar inscrito ante el Instituto Costarricense de Turismo como prestatario del servicio y ante Tributación para el pago de los impuestos correspondientes.
• Expedir la factura electrónica respectiva por el servicio brindado, que incluya el IVA.
• Cumplir con las disposiciones de la Ley 7.600.

“Para rentar a corto plazo una casa o apartamento ubicado en un condominio para fines comerciales, se recomienda revisar el reglamento del condominio, obtener los permisos correspondientes, cumplir con las regulaciones de ocupación y seguridad, pagar los impuestos correspondientes y respetar las normas de convivencia del condominio”, resumió Monserrat Alvarado, abogada especialista en Real Estate de EY.

Detalles financieros

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Ya sea para darle uso habitacional o comercial, la decisión para la compra de una vivienda debe ser reposada ya que la mayoría de personas recurre a financiamiento para arrancar el proyecto.

La planificación y el análisis de todos los elementos inherentes al nicho de alquileres son clave para que no sea una apuesta a ciegas.

“Sí es bastante riesgoso cuando no se hacen números bien finos que contemplen gastos adicionales como propietario, que mi inquilino no va a cubrir, como mantenimiento de las amenidades dentro del edificio, impuestos municipales o reparaciones”, comenta Leonardo Gamboa, director comercial de CS Ahorro y Crédito.

En el varias ciudades del mundo se están tomando medidas restrictivas hacia las plataformas para alquileres de corta estancia.

Por ejemplo, en Nueva York será posible rentar un alojamiento por menos de un mes siempre y cuando el anfitrión esté presente o de lo contrario se considera ilegal. Además, los propietarios de los inmuebles deben registrarse en una oficina especial cuya tarifa de ingreso es de $145.

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España, Portugal e Italia son países donde se está restringiendo el uso de Airbnb, especialmente en ciudades históricas.

Para este artículo se solicitó una posición a los representantes de la empresa en el país sobre la utilización del servicio en condominios, sin embargo, al cierre de edición no hubo respuesta.