La Junta Directiva de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) interpuso, el lunes 26 de agosto, una denuncia ante el Ministerio Público por la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
“La denuncia se presenta a raíz del Informe de Relación de Hechos elaborado por la Auditoría Interna de la Sociedad. La Junta Directiva solicitó la investigación tras recibir tres denuncias anónimas, en marzo 2021″, indicó BCR SAFI en un comunicado de prensa.
Según se explicó, la Relación de Hechos se realiza como un estudio especial, dentro del plan de labores de la Auditoría Interna de la SAFI. En esta investigación se revisó la información “relevante” relacionada con la compra del PEP, realizada el 20 febrero de 2020, e información complementaria al 26 de mayo de 2023.
“El alcance de la Relación de Hechos se enfoca en identificar si el valor de la compra del Parque Empresarial del Pacífico, cuya fecha de adquisición se dio el 20 de febrero del 2020, representó un valor pericial adecuado. Para lograrlo, la investigación abarcó todo el proceso de adquisición del inmueble, así como otros elementos que fueron fundamentales en la definición del valor de compra”, detalla el comunicado.
La subsidiaria del BCR compró el Parque Empresarial del Pacífico por $70,8 millones para su Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado. Este inmueble está ubicado en Espíritu Santo de Esparza, Puntarenas, y cuenta con 540.400 metros cuadrados. Los inversionistas cuestionaron la adquisición de la SAFI porque alegaban un eventual sobreprecio y que la compra financiada del inmueble estaría relacionada con caída de los rendimientos.
A lo largo del tiempo, específicamente entre 2021 y 2023, tres avalúos independientes solicitados por BCR SAFI indicaban que el valor razonable del inmueble, ubicado en Esparza, era superior a los $69 millones.
Sin embargo, en junio de 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas del Fondo de Inversión No Diversificado de la SAFI tasó el PEP en $27,5 millones. La Sociedad Administradora cuestionó el estudio elaborado por la empresa Cocosa porque aseguraba que no cumplía con la metodología establecida por la normativa.
Poco menos de un año después, en febrero de 2024, se dio a conocer un avalúo independiente solicitado por la SAFI y realizado por la firma Logan que arrojó que el valor razonable del PEP es de $28,08 millones. Es decir, se obtuvo un resultado similar al que habían solicitado los inversionistas.
“Este avalúo (el de Logan) nos reconfirmó la posición nuestra y yo diría que eso le dio vuelta a la tortilla, eso puso al grupo conglomerado en jaque”, dijo a El Financiero Carlos Manuel Echeverría, inversionista del fondo, en julio pasado.
La Superintendencia General de Valores (Sugeval) determinó, también en julio, que “existe la contingencia real de que BCR SAFI tenga un impacto derivado del ajuste en el valor del bien inmueble –Parque Empresarial del Pacífico (PEP)–, que debe ser atendido con recursos de la sociedad”.
Así se detalla en la resolución SGV-R-128-2024, del pasado 23 de julio.
En dicho documento, la Sugeval expone que al concretarse el supuesto mencionado, los montos que eventualmente debe honrar la SAFI son de magnitudes que podrían deteriorar rápidamente a esta subsidiaria del BCR “a un nivel que no sea viable su operación”, lo cual pondría en peligro la gestión de todos los fondos de inversión bajo su responsabilidad.
Por ello, la Superintendencia consideró que es “razonable y necesario” ordenar seis medidas para procurar que BCR SAFI pueda mantener adecuadamente en los próximos periodos la atención de sus responsabilidades como sociedad administradora de fondos de inversión, y de esa manera mitigar el riesgo que genera la incertidumbre que existe sobre el desenlace de los procesos judiciales que están en curso o disposición del PEP y se materialice la pérdida.
El Parque Empresarial del Pacífico continúa como un activo del fondo de inversión bajo administración y responsabilidad de BCR SAFI, por lo que, si bien hay una estimación de la pérdida según la valoración de febrero del 2024 citada, esta se materializará en el momento en que la entidad disponga de dicho activo.
— Sugeval
Las medidas ordenadas, dirigidas a fortalecer la capacidad financiera de la entidad para que sea resiliente a eventuales pérdidas que se deriven de la aplicación de la responsabilidad solidaria dispuesta en la Ley Reguladora del Mercado de Valores, fueron:
1. Utilizar todas las utilidades retenidas de BCR SAFI al cierre del periodo 2023 para reforzar la partida de capital social de esta entidad, trámite que deberá completar a más tardar al 31 de diciembre del 2024.
2. Prohibir la distribución por BCR SAFI de dividendos a su accionista, a partir de la emisión de la presentación resolución y hasta tanto se mantenga su vigencia.
3. Requerir a BCR SAFI solicitar al Banco de Costa Rica realizar aportes adicionales de capital social en BCR SAFI, hasta por una suma de 22.000 millones de colones, a más tardar al 31 de diciembre del 2024.
4. Ordenar a BCR SAFI mantener en inversiones en valores de alta calidad crediticia el monto equivalente a los aportes de capital requeridos en acápite anterior de esta resolución, para que su uso sea la atención de las obligaciones por las responsabilidades que motivan la presente resolución, en el momento que corresponda y sobre el importe que se determine finalmente.
5. Imponer la obligación a BCR SAFI de presentar un informe anual rendido por los auditores externos responsables de emitir una opinión de los estados financieros auditados, en donde se refiera en específico a si la entidad ha evaluado en forma apropiada si ya se presentan las condiciones para el reconocimiento y la medición de eventuales provisiones por pagar, derivadas de los procesos judiciales y administrativos en curso o por decisiones sobre la disposición del Parque Empresarial del Pacífico perteneciente a la cartera de activos del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado. Los informes deben presentarse junto con la entrega de los estados financieros anuales auditados.
6. Requerir a BCR SAFI realizar el registro oportuno de las provisiones por pagar en el momento en que se presentan las condiciones requeridas en la normativa vigente para su registro.
La Superintendencia informó que estas medidas no afectan la operación normal de los fondos de inversión administrados por BCR SAFI.
Tras la solicitud de la Sugeval, en un comunicado de prensa emitido por el Banco de Costa Rica el viernes 26 de julio indicó que la SAFI adoptará todas las medidas ordenadas.
