El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) del Banco de Costa Rica (BCR) actualmente cuenta con 12 inmuebles, pero días atrás contabilizaba un total de 19.
La cantidad de propiedades disminuyó porque la subsidiaria del BCR vendió, el pasado 27 de junio, siete bodegas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado y que son la denominadas B. C. (bodega comercial) Desamparados, B. C. Heredia, B. C. San Isidro de Heredia, B. C. Belén, B. C. El Cruce, B. C. Grecia y B. C. La Pacífica.
Estas propiedades representaban un 6,6% del valor en libros de la cartera inmobiliaria que mantenía el fondo al 31 de mayo de 2024.
De acuerdo con La Nación, las propiedades son establecimientos de la cadena de ferreterías El Lagar y fueron adquiridas en su totalidad por el arrendatario (El Lagar). Las bodegas se vendieron por un total de $25,9 millones.
Un comunicado de hecho relevante emitido por la SAFI el pasado 28 de junio indica que la transacción generó una ganancia bruta de $3,6 millones para el fondo de inversión. Los recursos obtenidos serán destinados al pago de pasivos (deudas), con el fin de disminuir el apalancamiento del fondo de un 38,98% a un 35,26%.
Además, mediante la disminución del apalancamiento del fondo, se reduce la exposición al incremento de las tasas de interés en dólares. Con la venta de las siete bodegas también se eliminan gastos asociados al mantenimiento de los inmueble, se lee en el comunicado.
Como resultado de la venta de las siete bodegas, el valor en libros de la cartera del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado pasó de $380 millones al 31 de mayo de 2024 a $355 millones al 30 de junio.
El valor en libros de las carteras inmobiliarias, disponible en el sitio web de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), incluye la sumatoria del valor de adquisición de inversión en propiedades, estimación por valuación a valor razonable, deterioro de activos, y mejoras y ampliaciones capitalizadas.
Pues bien, ahora son 12 inmuebles que quedan en manos del fondo.
“Esta información es responsabilidad de cada participante, no ha sido sujeta a verificación por parte de la Sugeval y puede tener cambios por reenvíos de información que realicen las entidades”, advierte la Superintendencia en el reporte utilizado por este medio.
Respecto a los rendimientos que ha tenido este fondo y según el reporte de la primera quincena de junio de 2024 remitido a la Sugeval, el rendimiento líquido para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado en los últimos 12 meses fue de 1,38%.
El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad pactada, por los ingresos que generen los inmuebles, normalmente por alquiler.
| Fondos de inversión inmobiliarios |
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| - Los fondos de inversión inmobiliarios son patrimonios independientes que administran las sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles construidos ya sea dentro o fuera del territorio nacional. - El fin principal de los fondos de inversión inmobiliarios es el arrendamiento de los inmuebles o, complementariamente, la venta de los mismos. - Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados, es decir, el patrimonio del fondo es fijo y las participaciones que adquiera un inversionista no pueden ser redimidas por el fondo. Un inversionista que desee salir del fondo deberá negociar sus participaciones en la Bolsa Nacional de Valores. |
| Fuente: Sugeval |
Los movimientos más cuestionados
Desde hace un tiempo, el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado ha sido cuestionado por sus inversionistas por dos movimientos en específico: la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) y la venta del inmueble del Hospital La Católica.
La administradora compró el Parque Empresarial del Pacífico por $70,8 millones en febrero de 2020. Los inversionistas cuestionaron este movimiento porque alegan un eventual sobreprecio y que la compra financiada del inmueble estaría relacionada con la caída de los rendimientos.
A lo largo del tiempo, específicamente entre 2021 y 2023, tres avalúos independientes solicitados por BCR SAFI indicaban que el valor razonable del inmueble era superior a los $69 millones. Sin embargo, los inversionistas solicitaron uno y el valor de la propiedad ubicada en Espíritu Santo de Esparza registró una caída importante.
En junio de 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas del Fondo de Inversión No Diversificado de la SAFI tasó el PEP en $27,5 millones; 2,6 veces menos de lo pagado. La Sociedad Administradora cuestionó el estudio elaborado por la empresa Cocosa porque aseguraba que no cumplía con la metodología establecida por la normativa.
Poco menos de un año después, en febrero de 2024, se dio a conocer un avalúo independiente solicitado por la SAFI y realizado por la firma Logan que arrojó que el valor razonable del PEP es de $28,08 millones. Es decir, se obtuvo un resultado similar al que habían solicitado los inversionistas.
“Este avalúo (el de Logan) nos reconfirmó la posición nuestra y yo diría que eso le dio vuelta a la tortilla, eso puso al grupo conglomerado en jaque”, dijo Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación e inversionista del fondo.
Con respecto al inmueble del Hospital La Católica, Echeverría mencionó en febrero de 2023 que parte de los inversionistas habían solicitado en diciembre de 2022 que no se vendiera este inmueble, pues dejaba una renta anual de 9% y todos los meses le generaba al fondo ganancias por $350.000, desde hace ocho años.
Sin embargo, BCR SAFI vendió, el 7 de febrero de 2023, el inmueble del Hospital La Católica, ubicado en Goicoechea, para disminuir el apalancamiento del fondo en un 4,8%. A través de un hecho relevante enviado a la Sugeval, se informó que esta edificación, cuyo peso en la cartera del fondo era de 8,67%, se vendió por un monto de $36,75 millones. La operación dejó una ganancia bruta de $2,67 millones.
Según Echeverría, vender la “joya de la abuela” (el Hospital La Católica) fue una “medida desesperada de corto plazo con consecuencias negativas futuras severas”. “Vendimos, sin saberlo nosotros, sin verlo, sin analizarlo, el mejor activo, en $37 millones. Tenemos el peor activo que costó $70 millones, y si acaso con suerte vale $20 millones”, agregó en aquel momento de 2023.
