EscucharLa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) realizó la mañana del viernes 22 de marzo una nueva asamblea de inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado para rendirles cuentas, pero no detallaron las justificaciones en las diferentes valoraciones que ahora tiene una de sus propiedades y tampoco se refirieron sobre lo que harán respecto a las deudas.
De acuerdo con un comunicado de prensa divulgado por el BCR hicieron lo que denominaron como un “análisis detallado” de diferentes acciones relacionadas con el Parque Empresarial Pacífico (PEP). Ese análisis incluyó la valoración de la propiedad, estrategias para mejorar la ocupación y los ingresos; “así como los esfuerzos para garantizar el cumplimiento de todas las regulaciones pertinentes en el mercado inmobiliario”.
La entidad no brindó más detalles acerca de ese análisis.
La compra del PEP ha sido uno de los movimientos más cuestionados por los inversionistas. Incluso, hay denuncias ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y el Ministerio Público desde 2022, según han publicado diversos medios de comunicación.
En febrero de 2020, la SAFI desembolsó $70,8 millones por este inmueble de 540.400 metros cuadrados ubicado en Esparza, Puntarenas. Los dueños anteriores del complejo que comprende bodegas industriales habían reportado un valor fiscal del terreno de unos $16 millones en septiembre de 2018.
Desde el 2020, diversos avalúos han arrojado distintos montos:
- Entre 2020 y febrero de 2023, BCR SAFI ha solicitado cinco valoraciones independientes del PEP. Todas mostraron resultados superiores a los $69 millones.
- En junio de 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas de la SAFI del BCR tasó el PEP en $27,5 millones; 2,6 veces menos de lo pagado. De ahí que algunos inversionistas denunciaron en diferentes medios de comunicación un posible sobreprecio.
- En febrero de 2024 se dio a conocer un avalúo solicitado por la SAFI y realizado por la firma Logan que arrojó que el valor de mercado del PEP es de $28,08 millones: $10,3 millones del terreno y $17,8 millones de las bodegas.
“Reconocemos plenamente la importancia de abordar las preocupaciones y desafíos que nuestra sociedad de fondos ha enfrentado, que nos han llevado a esta etapa, situación que no tomamos a la ligera. Estamos trabajando incansablemente y tomando medidas concretas para restaurar la confianza y la credibilidad en nuestra gestión”, consideró Allan Marín, gerente general de BCR SAFI.
En la asamblea de inversionistas de este 22 de marzo también se informó sobre la aprobación por parte del Ministerio de Ambiente y Energía (Minae) para la concesión de un pozo de agua en el PEP.
“Esta medida asegura un suministro propio y constante de agua para consumo humano y comercial en la propiedad, adicional al suministro que ya se tenía”, menciona el comunicado de prensa emitido por la Sociedad Administradora.
Además, se presentó un plan que incluye cotización, diseño y construcción de medidas de seguridad necesarias para cumplir con las normativas establecidas por las autoridades competentes.
En la actividad también se anunció la contratación de la empresa Intraca para gestionar los permisos de acceso al PEP, con el objetivo de mejorar la accesibilidad para inquilinos y visitantes.
Con respecto a las finanzas del fondo, la SAFI informó que actualmente está en proceso de renegociación de las condiciones de las líneas de crédito con diferentes entidades bancarias. Esto, para trasladar los créditos actuales a operaciones a largo plazo y así “mejorar el flujo de caja y el rendimiento del fondo”.
La solicitud previa de los inversionistas institucionales
De cara a la asamblea, el pasado jueves 21 de marzo cinco inversionistas institucionales del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de BCR SAFI le pidieron a la entidad un plan de mejora sobre las inversiones, para que se “garantice la recuperación” de los $42 millones que resultan de la comparación entre el precio pagado y el último avalúo efectuado a la propiedad.
Los cinco inversionistas institucionales son: Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Poder Judicial (Junafo), Junta de Pensiones y Jubilaciones del Magisterio Nacional (Jupema), Vida Plena, Popular Pensiones y BN Vital.
“Los rendimientos mostrados no son del agrado ni aceptación por parte de los inversionistas, lo que nos ha llevado a discusiones que resulten en la búsqueda constante de soluciones efectivas al plan maestro de saneamiento y la adecuada gestión del fondo. Queremos que nos den respuesta sobre la recuperación de esos recursos para salvaguardar los intereses de nuestros representados o afiliados”, expuso Carlos Arias, director ejecutivo de Jupema.
Por su parte, los inversionistas institucionales, de acuerdo con un comunicado de prensa conjunto, también solicitaron a la SAFI propuestas concretas para atender las obligaciones crediticias que vencen entre abril y mayo de 2024, criterios técnicos-financieros claros y transparentes para valorar la posible venta de activos del fondo, y un estudio de los contratos de arrendamientos vigentes a la fecha.
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