Por: María Fernanda Cisneros.   15 marzo
El 8 de marzo, Aldesa solicitó una intervención judicial para la unidad de negocio que opera desligada del negocio bursátil de la compañía. (Foto: Alejandro Gamboa Madrigal).
El 8 de marzo, Aldesa solicitó una intervención judicial para la unidad de negocio que opera desligada del negocio bursátil de la compañía. (Foto: Alejandro Gamboa Madrigal).

La interrogantes surgen cuando una empresa como Aldesa, con una trayectoria de décadas, toma la decisión de cerrar parte de su negocio y, para otra, acude a una intervención judicial.

Solo en el campo de las razones, podemos hablar de dos en particular: ¿cómo llegó la empresa a esta situación de iliquidez? ¿se debe a un asunto interno o a un problema generalizado en la actividad en la que se desenvuelve?

La operación de Aldesa tiene dos áreas por analizar: el negocio inmobiliario y las operaciones supervisadas, y se pretende desvincular de una: la intermediación bursátil.

En la primera de ellas se originaron los problemas, las inversiones no resultaron como se habían planeado y como es usual cuando esto sucede, la entrada de dinero se vio afectada. Javier Chaves, presidente de Aldesa, fue quien lo explicó el pasado 8 de marzo.

Destaca que los ingresos de las subsidiarias bajo supervisión –el puesto de bolsa y la administradora de fondos de inversión (la SAFI)– representan solo el 20% de los ingresos del grupo. También, son pequeños en sus respectivos sectores.

La corporación vale unos $200 millones, monto que incluye pero no se limita a los proyectos inmobiliarios, ya que considera la porción supervisada.

Sin embargo, llegó a una situación de iliquidez por algunas decisiones y proyectos que no salieron como se esperaba en el negocio privado de desarrollo inmobilario.

Eso llevó a la compañía a solicitar una intervención judicial al I Circuito Judicial de San José, para cesar el pago de obligaciones a inversionistas por tres años y así ordenar sus finanzas.

También, la empujó a cerrar el puesto de bolsa, un negocio que dejó de ser rentable hace más de tres años.

Si el convenio judicial sale como lo prevé, Aldesa espera convertirse en un nuevo negocio, siempre enfocado en el desarrollo inmobiliario privado y con la oferta de fondos de inversión en esta área.

Además, espera catapultar sus áreas más innovadoras, como Graviton (desarrollo de proyectos de eficiencia energética e inversiones en energías renovables).

El camino más dramático será si el juzgado concursal rechaza la intervención, ya que a la empresa no le quedará más que cerrar.

Negocio bajo los ojos reguladores

Además de ser pequeños dentro de la operación de la compañía, la SAFI y el puesto de bolsa representan a su vez una mínima parte en los sectores que participan.

Los activos de la SAFI toman 3,8% del mercado y los del puesto de bolsa aún menos (0,6%).

El 8 de marzo este puesto de bolsa tocó la puerta a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y a la Bolsa Nacional de Valores (BNV) para solicitar la desinscripción.

La decisión fue todo menos fácil al tratarse del primer puesto de bolsa que abrió en el país, e inclusive porque la imagen de la compañía gira alrededor de la confianza y trayectoria.

Sin embargo, el negocio dejó de ser rentable desde hace más de tres años y registraba pérdidas desde hacía más de un año.

En cuanto al tamaño de las transacciones, en 2018 Aldesa ocupó el puesto 14 de entre 16 puestos de bolsa.

Con el cierre del puesto de bolsa la compañía trasladará las custodias al Grupo Sama (empresa elegida luego de conversaciones con otras dos). El acuerdo entre ambas empresas le dotará de un porcentaje de los ingresos a Aldesa por un periodo y monto que no dieron a conocer.

“El interés que mostraron otros puestos de bolsa en absorber la cartera de Aldesa es una muestra clara de que la industria tiene espacio de acción”, comentó José Rafael Brenes, gerente de la BNV.

La intermediación bursátil ha carecido de buenas señales en los años recientes. Scotia Valores anunció en octubre del 2015 que cerraría su atención al público y limitaría los servicios a las subsidiarias del grupo financiero, pero en 2017 anunció la desinscripción completa. Las razones brindadas en ese momento se refirieron a un cambio de estrategia.

Algunos que también operan únicamente para las subsidiarias de sus casas matrices son Citi Valores y el puesto de bolsa de Davivienda.

Por su parte, la SAFI tenía 12 fondos de inversión a febrero del 2019, entre productos de mercado de dinero, ingreso, megafondo, desarrollo de proyectos e inmobiliarios.

Los últimos dos tipos de fondos se adueñan del 70% de los activos administrados por la SAFI con un monto de ¢70.072 millones.

En ese monto está incluido un fondo de desarrollo de proyectos de Monte del Barco, con ¢29.300 millones en activos, pero también con un endeudamiento del 60% y paralizado hace más de 10 años. Es decir, no ha edificado un solo inmueble.

Estos productos, además, representan el mayor interés de Chaves, quien los clasifica como una empresa inmobiliaria.

En este sector, existe una relación operativa respecto a que los fondos financieros formen parte del mismo grupo del puesto de bolsa.

Como Aldesa ya no contará con un puesto de bolsa, algunos de estos fondos podrían pasar a ser operados por Sama en una segunda etapa.

La iliquidez del negocio no supervisado

La construcción de Málaga City, un proyecto residencial, se atrasó y, al mismo tiempo, el ingreso que recibiría Aldesa ($26 millones).

Este es el caso más exaltado por el presidente de la compañía, como parte de las razones que impulsaron el declive de la liquidez.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Hacienda subió las tasas de interés. Así, el flujo de ingreso en las inversiones en los proyectos inmobiliarios de Aldesa cayeron.

“La gente decía ‘deme la plata porque la voy a invertir en Hacienda que es menos riesgo y tengo inclusive una tasa de interés mejor’”, explicó Chaves.

Aunque la compañía buscó financiamiento en bancos, recibió un no como respuesta.

“El crédito fue aprobado y en el proceso de formalización se cayó porque el bien dado en garantía tenía una opción de venta a un tercero en el doble del monto del crédito, y el abogado a cargo del proceso –en mi criterio con poca experiencia– decretó que eso era un riesgo para crédito”, comentó Chaves.

¿Qué hay detrás de este negocio no supervisado? Los activos de la subsidiaria Aldesa Corporación de Inversiones son principalmente los proyectos inmobiliarios.

El negocio consiste en comprar el valor del terreno y venderlo por el valor de los flujos financieros, tal y como se vende la acción de una empresa.

La corporación compra el lote y lo lleva a una etapa de maduración, cuando esto se concreta, capta del público. La primera etapa era financiada por Aldesa.

¿Quiénes invertían en estos proyectos? Principalmente personas físicas pero también hay asociaciones solidaristas.

A la fecha, son alrededor de siete u ocho proyectos inmobiliarios, unos construidos, otros en construcción y otros en proceso.

Entre ellos está una zona franca Terra Industrial en El Coyol de Alajuela, Terra Verbena (antes llamado Málaga City y que ahora ya avanzó y está en construcción), también lotes en Puntarenas uno de 17 hectáreas que tiene vocación de casas con interés social, en Alajuela hay dos, uno de ellos con ocho hectáreas para lotificación.

El más grande de todos es un proyecto llamado Monte del Barco, ubicado en el Polo Turístico Golfo Papagayo, Guanacaste.

“Ya tenemos dos fondos de inversión extranjeros (uno español y otro estadounidense) interesados para seguir adelante con el proyecto”, explicó Chaves.

Si eso pasara, Aldesa recibiría un flujo del orden de $50 millones, lo que daría aire a la compañía.

Para recuperar sus finanzas, Aldesa solicitó mantener algunos negocios en operación, principalmente la SAFI y Terra Campus Corporativo.

Esto dependerá del juez que atienda el caso, ya que la ley incluye una opción de que en medio de la intervención todos los negocios de la empresa sean congelados.