¿Cómo puedo comprar una casa o apartamento sin tener la prima?

El pago de la prima es uno de los requisitos que suele obstaculizar la adquisición del crédito hipotecario, a menos de que el deudor se incline por conformar un ahorro para ese propósito, el cual puede llegar a tardar años en concretarse.

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Desde hace ya varios años, el mercado financiero ha valorado algunas opciones para facilitar la adquisición de vivienda como el leasing habitacional, sin embargo, este producto todavía no despega y según las entidades financieras consultadas por EF es una alternativa que todavía está en estudio.

Ante esa laboriosa tarea que significa ahorrar una prima, surge la pregunta: ¿se puede comprar un casa sin tener a la mano este importante monto? La respuesta es sí, pero esto no significa que haya una exoneración mágica o alguna forma de saltarse ese pago, sino que se puede optar por buscar quienes ofrezcan la posibilidad de hacer ese pago en tractos.

La opción más fuerte que tienen las personas que quieren comprar una casa o apartamento, pero que todavía no tienen la prima necesaria, es tocar la puerta con los desarrolladores inmobiliarios, quienes tienen a disposición opciones más flexibles, mientras se les entrega la unidad habitacional completa.

El dinamismo de los créditos hipotecarios sigue presente y para noviembre 2022 el saldo total de crédito para vivienda del Sistema Bancario Nacional fue de ₡5,6 billones, este monto se distribuye en que el 59% de la cartera está en moneda nacional y el 41% en divisa extranjera, según datos aportados por María Isabel Cortés, directora ejecutiva de la Asociación Bancaria Costarricense.

La tendencia en crédito para vivienda desde enero 2020 había sido creciente hasta junio 2022 cuando se presentó una tendencia hacia la baja en las colocaciones de crédito hipotecario en moneda extranjera.

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Propuesta de los desarrolladores

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Una opción flexible para los interesados en comprar vivienda sin que tengan aún la prima es consultarle a las inmobiliarias, las cuales desarrollaron estrategias de colocación de sus proyectos a través de la venta de la unidad habitacional cuando todavía no está construida, es decir, en preventa.

El comprador reserva su vivienda, generalmente con $1.000 y comienza a cancelar una cuota mensual que corresponde a la prima fraccionada, según lo que falte para la entrega del proyecto.

Por ejemplo, si la vivienda tiene un precio de $200.000, la prima necesaria será de $40.000 (20%). Por lo tanto, si el desarrollador le da la opción al cliente de pagar esa prima fraccionada a un año, la cuota será de $3.333, y en caso de que sea a dos años, la mensualidad sería de $1.666.

Cuando la vivienda esté lista, el cliente ya tendrá cancelada la prima y ahora sí podrá hacer la solicitud del crédito hipotecario para cancelar el monto restante.

El monto del 20% de prima es relativo, debido a que existen intermediarios que financian poco más del 90% según el proyecto y convenios que tengan con las inmobiliarias.

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Un caso de desarrollador que aplica este modelo es Grupo Laguna, firma que tiene tres nuevos proyectos residenciales y cuatro nuevas etapas en condominios para este 2023.

Los desarrollos serán el Condominio Casa Praia ubicado en Jacó, el Condominio Los Solares, en La Guácima y Avenida del Este, situado en Curridabat. El inicio de la construcción está estimado entre enero y marzo de este año.

Con respecto al desarrollo de nuevas etapas en proyectos residenciales son: la construcción del Condominio Casa Hacienda; la II etapa de Hacienda Montemar, ubicado en Carrizal de Alajuela, la III etapa de Hacienda Peraz, ubicado en Tres Ríos, la III etapa del Condominio Teruma en Moravia y la III etapa del Condominio Villa del Sol en San Rafael de Alajuela.

“Urbanizadora La Laguna trabaja con todas las entidades bancarias del país entonces se utiliza la de preferencia del cliente, en el caso de los proyectos de lotes sostenibles tenemos hasta un 95% de financiamiento con el Banco de Costa Rica (BCR) por el crédito verde. Con respecto a las primas para los proyectos que están en preventa, trabajamos la modalidad de prima fraccionada para que el cliente pueda ir pagándola mes a mes. Los plazos y montos varían según el proyecto donde desean comprar”, explicó Juan Carlos Rojas, director General de Grupo Laguna.

Un dato importante, es que al comprar una casa o apartamento en el periodo de preventa, el cliente se garantiza un mejor precio.

Es importante que usted revise si el desarrollador mediante el cual quiere adquirir la vivienda, está autorizado ante el MEIC para que pueda ejecutar estas ventas.

Mediante el Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios (Decreto Ejecutivo N.° 42995-MEIC), vigente desde el 18 de octubre de 2021, se establece que los desarrolladores de nuevos proyectos inmobiliarios que venden a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles deben contar con un fideicomiso de protección para las primas pagadas por sus clientes.

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Es decir, ahora es necesario tener un mecanismo que resguarde el dinero que aporta el comprador por concepto de prima, pagos extraordinarios o abonos adicionales para garantizar que los recursos que hayan sido entregados sean administrados adecuadamente y así materializar el plan, el cual puede ser la entrega de una casa.

Con este fideicomiso, el consumidor tiene derecho a la devolución del 100% de los aportes o sumas pagadas por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales, si el responsable del plan de ventas a plazo incumple con el contrato.

—  Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC).

Actualmente existen 34 proyectos inmobiliarios que tienen luz verde para realizar las ventas a plazo porque cumplen con los requisitos estipulados en ese Reglamento que entró en vigencia en el 2021; entre ellos se encuentran Condominio Viva Jaco, Condominio NYA Core Condo uno, Condominio Bosques de Guachipelin, Condominio Pacific Point, Condominio Khaya Curridabat, Condominio Attali Escazú y Condominio Silentia Rohrmoser.

Mientras que existen otros 438 desarrollos que están autorizados por el Reglamento previo al del 2021.

El modelo que utilicen para financiar los proyectos, quedará a criterio de cada empresa, incluyendo el de las primas fraccionadas.

¿Qué proponen las entidades financieras?

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Las entidades financieras se inclinan por ofrecer productos de ahorro mediante los cuales los clientes podrán prepararse para ahorrar la prima y después que puedan salir en busca de la opción habitacional que les interesa.

El Banco Nacional cuenta con la facilidad de vivienda con bono que consiste en un financiamiento mediante la opción de Bono del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), donde en el mismo Banco hace el trámite del bono que puede ser utilizado para el aporte de la prima.

En estos casos por lo general se financia el 100%, con los requisitos que aporta el cliente para el financiamiento, según explicó Vanessa Flores, de la dirección de productos de créditos de la entidad.

También existe el proyecto ahorro mediante el cual el cliente puede escoger el plazo por el cual estaría realizando los depósitos para formar su prima y una vez que se complete la meta se procede con el financiamiento.

Los créditos que surgen de esta modalidad de ahorro contarán con condiciones especiales.

Mucap, ofrece esta misma línea de opciones para quienes no cuentan con los recursos iniciales para optar por una vivienda.

La entidad tiene la opción de Metahorro Prima, que sirve para ahorrar el monto equivalente a la prima de la vivienda en un plazo determinado.

Así como la opción del crédi-bono, mediante el cual se ofrece un crédito para vivienda con el complemento del Bono Familiar de la Vivienda para lo correspondiente a la prima.

“Para optar por la opción de credi-bono, se debe cumplir con los requisitos indicados por el Banhvi para ser beneficiario del Bono Familiar de la Vivienda, como conformar un núcleo familiar y no superar el monto de ingreso determinado por el Banhvi para efectos del Bono Familiar. En este momento el límite es de ₡1.831.260″, explicó Rodolfo Angulo, director de centros de negocios de Mucap.

Otra opción de financiamiento que plantea el Banco Davivienda es que cuando el nivel de endeudamiento es bajo, los clientes pueden optar por un préstamo de consumo que se puede destinar para la prima o bien para el menaje de la casa.

“En caso de proyectos precalificados el financiamiento cubre hasta el 91,5% del valor de la casa, de manera que la prima que hay que aportar es baja. Recomendamos hacer un presupuesto previo y asegurarse que la cuota y los nuevos compromisos puedan ser cubiertos sin perjudicar la situación financiera”, afirmó Esteban Jiménez, director de banca de personas Davivienda Costa Rica.

Es importante que analice cuál opción le queda mejor, ya sea optar por el pago de las primas fraccionadas, solicitar un crédito de consumo (acá es importante proyectar que no exista un sobreendeudamiento) o bien aguardar un plazo prudente y ahorrar la prima.