El propósito principal de los fondos de inversión inmobiliarios consiste en invertir en inmuebles para arrendarlos y generar rendimientos; eventualmente, estos bienes pueden venderse con la consecuencia de una ganancia en caso de existir plusvalía.
Para que esto suceda es necesario que cada fondo busque inmuebles que ayuden a esa estrategia de generación de ganancias. Sin embargo no es una labor sencilla o que suceda de la noche a la mañana.
Cuando un fondo adquiere algún edificio es porque ya pasó por un proceso técnico y diferentes evaluaciones. En una práctica saludable la labor no depende de una sola persona o de un solo departamento.
Los fondos de inversión inmobiliarios son “patrimonios independientes” administrados por las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI), por cuenta y riesgo de sus participantes.
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Según un extracto del artículo 84 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, “en los prospectos de los fondos de inversión inmobiliarios se deben revelar las principales políticas y lineamientos sobre contratación de seguros, reparaciones, remodelaciones, mejoras, ampliaciones, inversiones y uso de reservas si se utilizan, que les permitan a los inversionistas obtener una comprensión general de la administración del fondo en estos aspectos”.
Para profundizar en el tema de inversión inmobiliaria por parte de las SAFI, El Financiero le explica en detalle quiénes y cómo se toman las decisiones de inversión en tres sociedades administradoras de fondos inmobiliarios.
La característica general en el país es que las compras que realizan estas entidades implica varios pasos, análisis legales, criterios profesionales de distintas ramas y el visto bueno de un comité de inversión, que en teoría trabaja de la mano con la junta directiva y los objetivos de cada fondo. Finalmente está el voto o la decisión de esa directiva cuando corresponda, que debería tener información sobre todas las operaciones de compra o venta.
No obstante, como toda inversión este esquema o modelo está expuesto a riesgos que deben ser asumidos por los inversionistas. Los inmuebles pueden sufrir por catástrofes naturales o bien un ciclo económico adverso puede traerse abajo los arrendamientos.
Al 28 de febrero pasado la Superintendencia General de Valores (Sugeval) tenía registrados 14 fondos inmobiliarios que suman en sus activos totales casi ¢1,5 billones.
Este tipo de instrumentos representa el 36% del total activos entre todos los fondos de inversión, solo superados por los de mercado de dinero que abarcan el 52% de los recursos. Es decir, representan la segunda categoría o tipo de fondo más importante del país.
En lo que respecta a la cantidad de cuentas son los terceros con más cantidad, tienen 8.765, están por debajo de los fondos de crecimiento y los de mercado de dinero que son los más numerosos.
Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados y solo pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que se realizan en los inmuebles.
— Artículo 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión
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¿Cómo se toman las decisiones de inversión en las sociedades administradoras de fondos inmobiliarios?
INS Inversiones SAFI
En esta SAFI hay un gestor de portafolios no financieros (como los inmobiliarios), el cual es la primera cara visible de la sociedad administradora ante los clientes que les llevan alternativas de inversión.
De manera tal que el gestor de las carteras de portafolios inmobiliarios es el primer filtro. “Ahí hay un departamento y ahí es donde empieza a hacerse el análisis inicial (...) A partir de ahí ese gestor tiene que revisar si el inmueble cumple con las características que están definidas, por ejemplo, en el prospecto de inversión (de la SAFI) que es como la Biblia que rige el accionar tanto de la SAFI como de los inversionistas donde nosotros también tenemos políticas internas de ese tipo de activos que queremos dentro de nuestros fondos inmobiliarios (...)”, detalló Armando Maroto, gerente general de INS Inversiones SAFI.
Por ejemplo en el caso de una compra, si el análisis del gestor arroja que el inmueble tiene un atractivo para el fondo y cumple con el prospecto de inversión y la normativa, esta se pasa a la gerencia general de la sociedad.
En caso de que este órgano esté de acuerdo con el proyecto, se eleva al comité de inversión, el cual tiene al menos un miembro independiente de la SAFI en su conformación y evalúa la razonabilidad del prospecto inmobiliario que se está presentando por parte de la Administración.
Según explicó Maroto, en este comité el criterio experto le hace consultas al gestor sobre ubicación geográfica del inmueble, el sector económico en el que se estaría invirtiendo, la calidad del inmueble, de los inquilinos que tiene y de los contratos; entre otros.
Además, se hacen preguntas relacionadas a la rentabilidad que podría estar otorgando el inmueble en función del precio que está ofreciendo el vendedor contra los flujos de contratos de alquiler que podría estar obteniendo la SAFI a cambio de eso.
“Ahí básicamente se realiza una presentación por parte del gestor de portafolio no financiero que es la que se realiza al comité de inversiones, primera presentación para ser conocida. Ahora bien, ese comité de inversión hace las consultas, si queda satisfecho, entonces es una primera instancia donde ahora sí eleva a la Junta Directiva para conocimiento”, añadió el gerente general de INS Inversiones SAFI.
Finalmente, es la Junta Directiva, como órgano máximo de la SAFI, la que realiza la aprobación de la compra del inmueble si es que está de acuerdo con todo lo que ha presentado la gestión de fondos no financieros.
“Entonces se mete dentro de la presentación, se visualiza cómo ese inmueble que se podría estar adquiriendo llega a afectar el portafolio actual que se tiene en el fondo inmobiliario”, mencionó Maroto.
Prival SAFI
Grettel Fallas, gestora de Portafolios Inmobiliarios de Prival, explicó que las ofertas de inmuebles que les llegan a la SAFI se analizan para ver si son potenciales o no para el fondo.
Según lo expresado por Fallas, todas las ofertas las someten al criterio del comité, aunque tal vez no corresponda a un sector de la economía que, al momento, el fondo esté interesado.
Si al presentar el eventual inmueble a adquirir el comité muestra interés en que se quiere analizar la propiedad ofertada, entonces proceden con un checklist que aplican a la persona o empresa que vende el inmueble, en la cual requieren que les aporten la información necesaria para hacer el análisis de la debida diligencia y ver si desean, o no, hacer una oferta de compra.
“Una vez recibida toda esa información hacemos nuestro análisis interno que nos da el aval sí o no de enviar una oferta de ese inmueble y si la oferta es aceptada por el vendedor pasamos a todo el proceso de due diligence legal, contratamos a los abogados que tenemos ya aprobados por el comité, con los cuales podemos trabajar. Ellos nos cotizan sus servicios y entonces es ahí donde ya empezamos para ya llegar a la canalización de la compra del inmueble”, detalló la gestora de Portafolios Inmobiliarios de Prival.
Ahora bien, la junta directiva de la SAFI es la que aprueba todas las políticas del fondo, entre ellas las de adquisición de activos; pero el órgano que avala, o no la compra de un activo es el comité de inversiones del fondo inmobiliario, basándose en la política que aprobó la junta y en el planeamiento estratégico.
Con respecto a esta estrategia, Mauricio Hernández, director de Banca Privada de Prival, indicó que existe un trasfondo y una visión establecida por la directiva y el comité de inversiones. Esta incluye criterios sobre sectores de la economía en donde consideran que tendrán mejor desempeño los inmuebles, la zona geográfica de la propiedad, los tipos de inquilinos que desde su perspectiva tendrán mejor desempeño y los contratos que se deben firmar para garantizar al fondo las mejores rentas posibles durante su vigencia.
Además, Hernández comentó que el Comité está integrado por cuatro funcionarios internos, que a su vez son miembros de la Junta Directiva, y dos externos, que fueron “por años” gerentes en sociedades de fondos de inversión inmobiliarios.
BCR SAFI
Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI, comentó que el proceso de compra de un inmueble comienza con la recepción de la oferta presentada por parte de un vendedor directo o un tercero. A nivel interno, se revisa que la propuesta cumple con los requisitos de información necesarios para iniciar el análisis del caso.
En consecuencia, la SAFI lleva a cabo un estudio preliminar, denominado “perfil del proyecto”, que engloba aspectos financieros, técnicos, de mercado y riesgo para así identificar si dicha propuesta es factible y continuar con el proceso.
El perfil del proyecto debe ser presentado al Comité de Inversiones de BCR SAFI, el cual se encuentra compuesto por miembros internos y externos; y posteriormente a la junta directiva de la sociedad administradora integrada por sus miembros y otras personas asistentes dentro de las cuales se encuentran la auditoría interna, la jefatura de riesgo, el director jurídico BCR y el abogado de la junta directiva.
“Estos pasos se realizan para determinar si se continúa con el proceso de análisis del caso o bien se descarta y se comunica al oferente. De continuar el proceso, la Administración debe acatar todas las consideraciones brindadas en ambas instancias”, precisó Díaz.
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Una vez aprobado el perfil, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión comienza un periodo de negociación con el oferente, en busca de realizar el “negocio más beneficioso para el fondo de inversión y sus inversionistas”. Durante esta etapa, en el caso de existir un interés real entre ambas partes para llevar a cabo un potencial negocio para la adquisición del inmueble, se procede a efectuar un estudio de factibilidad del proyecto y a realizar un informe de debida diligencia para verificar que todo se encuentre en orden a nivel legal, financiero y técnico.
“La debida diligencia es un conjunto de procesos necesarios para poder adoptar decisiones suficientemente informadas que abarca asuntos legales, financieros, operacionales, riesgos, características del proyecto inmobiliario y otros, con el fin de preparar todos aquellos requisitos, documentos e informes necesarios para realizar el proceso de adquisición de un proyecto”, detalló el gerente general de BCR SAFI.
Con los resultados obtenidos en el estudio de factibilidad del proyecto se hace una presentación que es dada a conocer y revisada por las distintas áreas especializadas de BCR SAFI, momento en el cual cada una de ellas emite sus criterios relacionados al proyecto.
“El resultado del estudio realizado para analizar la factibilidad del proyecto debe ser presentado al Comité de Inversiones y a la Junta Directiva con el fin de avanzar a una eventual adquisición. Es durante esta etapa que se aprueba realizar la compra de un inmueble”, informó Díaz.
