Un proyecto para la construcción de un edificio público estrenó la figura de los fondos de inversión de desarrollo de proyectos, luego de más de un año desde la creación del instrumento.
Se trata del Fondo de Desarrollo de Proyectos de Infraestructura Pública 1, producto de BN Fondos en dólares, que nació para desarrollar el nuevo edificio de oficinas que albergará los órganos de desconcentración máxima del Banco Central de Costa Rica (BCCR) y otros.
En el edificio operarán las superintendencias de Valores (Sugeval), de Pensiones (Supen), de Seguros (Sugese), de Entidades Financieras (Sugef), el Consejo Nacional de Supervisión de Entidades Financieras (Conassif), la auditoría interna de Conassif y servicios tecnológicos del BCCR.
El desarrollo estará en Barrio Tournón, costará $43,1 millones y tiene 22.700 m² y otros 8.700 m² de plazas e infraestructura.
Su construcción se inicia el primer semestre de 2018 y estaría listo en 2019. En ese momento, se arrendará con opción de compra por parte del Central.
BN Fondos también, gesta un proyecto de infraestructura pública pero en colones, del que no han trascendido más detalles.
Por otro lado, en agosto, Popular Fondos de Inversión recibió la autorización para activar el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos II, mediante el que se gestará un plan privado.
Se trata del condominio residencial vertical Villas de San Fernando, que contará con 294 unidades habitacionales, bodegas y comercios. Está ubicado en Heredia y el valor de compra es de unos $2 millones, según el prospecto.
Estos proyectos son los primeros en utilizar la normativa, luego de su reforma.
En junio de 2016, entró a regir la reforma al Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, que transformó los fondos de desarrollo inmobiliario en fondos de inversión de desarrollo de proyectos.
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La nueva figura permite construir inmuebles y cualquier tipo de infraestructura, en todos sus procesos constructivos.
Primera experiencia
BN Fondos fue el primero en utilizar la nueva normativa, y además lo hizo con un edifico público.
La idea de gestar este proyecto nació cuando no se había ejecutado la reforma, por lo que prácticamente BN Fondos debió realizar un nuevo prospecto de inversión de acuerdo con los nuevos requerimientos del fondo de proyectos.
Esa labor tardó un año y el proyecto se presentó a Sugeval en junio de este 2017.
Al término de ese mes, Sugeval aprobó la apertura de este fondo por un monto de $45 millones, un vencimiento a ocho años plazo contados a partir de la primera emisión y un máximo de tres años para colocar la cifra autorizada.
Sobre la experiencia en la utilización de la herramienta, Pablo Montes de Oca, gerente de BN Fondos, explicó que la normativa es muy buena pero hay oportunidad de mejora.
Antes del cambio normativo, se presentaba un prospecto a la Sugeval con información general. Ahora, se debe incluir el detalle del proyecto, con la limitante de que el fondo de inversión todavía no existe jurídicamente, por lo que se complica suscribir contratos con posibles proveedores.
“Es un desafío para los estructuradores, de cómo negociar si el fondo no existe”, añadió.
Más allá de esta dificultad, la figura aportó cambios importantes a favor del mercado.
El monto mínimo de inversión pasó de $50.000 a $1.000, lo que abrió las puertas a más inversionistas, aunque siempre bajo cierto perfil de manejo de riesgo.
A futuro, el instrumento se ve como una buena opción para también desarrollar centros educativos y hospitalarios, así como centros de atención de instituciones como el Instituto Nacional de la Mujer (Inamu), por ejemplo.
Eduardo Prado, gerente del BCCR, explicó que la institución eligió esta figura porque el producto se alinea a sus objetivos.
El Fondo asume los riesgos legales y no el BCCR, además, el Central puede arrendar antes de ejecutar una opción de compra, por lo que no asume los riesgos del periodo de construcción.
Cuando el edificio esté listo, inicia el alquiler con opción de compra. Así, el BCCR pagará un monto de $395.833 por mes de alquiler, por cinco años, pero podrá comprarlo cuando lo requiera.
Durante ese periodo, el Fondo se encargará de darle mantenimiento al edificio aunque el BCCR deberá sufragar esos gastos.
Si el Central decide comprar el edificio, cuenta con el avalúo del Ministerio de Hacienda, pero debe pasar el filtro de la Contraloría General de la República.
Respecto al financiamiento, el valor del edificio (los $43,1 millones) será cubierto mediante la colocación de participaciones en el mercado y se podrá complementar hasta en un 60% con financiamiento.
Sin embargo, Montes de Oca explicó que la estructuración prevista es que se ejecutará 50% mediante la colocación de participaciones y la otra mitad a través de algún crédito.
El fondo ya realizó su primera emisión por un monto total asignado de $225.000, dinero que servirá para comprar el terreno y con todos los permisos se elegirá a la empresa constructora.
El tracto más grande (de la emisión) se captará luego y la construcción arrancaría días después, dijo Montes de Oca.
Se prevé que en los cinco meses posteriores al inicio de la construcción, se agota el dinero de las participaciones y se procedería a obtener el crédito.
