La cartera de los 14 fondos de inversión inmobiliarios se compone de 314 bienes distribuidos en las siete provincias de Costa Rica, según datos al 30 de noviembre de 2023 disponibles en el sitio web de la Superintendencia General de Valores (Sugeval). En conjunto, el área arrendable total de estas edificaciones supera los 2,38 millones de metros cuadrados (m²).
De acuerdo con los registros de la Sugeval, donde se expresa que la información es responsabilidad de cada participante, el valor en libros de la cartera de inmuebles de los 14 fondos de inversión asciende a $2.560 millones (más de ¢1,36 billones, según tipo de cambio utilizado al 30 de noviembre de 2023).
Este último rubro incluye la sumatoria del valor de adquisición de inversión en propiedades, estimación por valuación a valor razonable, deterioro de activos, y mejoras y ampliaciones capitalizadas.
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El valor del portafolio inmobiliario equivale a un 18,1% del monto total movilizado en Sinpe Móvil entre enero y noviembre del 2023 (¢7,5 billones); además, es equivalente a un 3,34% de la producción total de Costa Rica en 2023 (¢40,93 billones).
Incluso, la cifra supera en poco más de $1.000 millones la segunda emisión de títulos de deuda externa, popularmente conocidos como “eurobonos”, que realizó el Gobierno de Costa Rica en 2023.
Por su parte, la industria de fondos de inversión inmobiliarios registra una renta mensual por todas sus edificaciones que, en conjunto, se eleva a los $14,8 millones (¢7.917 millones). Además, cuenta con 1.890 inquilinos.
| Fondos de inversión inmobiliarios |
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| - Los fondos de inversión inmobiliarios son patrimonios independientes que administran las sociedades administradoras de fondos de inversión (actualmente son siete SAFI), por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles construidos ya sea dentro o fuera del territorio nacional. - El fin principal de los fondos de inversión inmobiliarios es el arrendamiento de los inmuebles o, complementariamente, la venta de los mismos. - Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados, es decir, el patrimonio del fondo es fijo y las participaciones que adquiera un inversionista no pueden ser redimidas por el fondo. Un inversionista que desee salir del fondo deberá negociar sus participaciones en la Bolsa Nacional de Valores. - En Costa Rica solo uno de los 14 fondos inmobiliarios opera en colones: el Inmobiliario de Rentas Mixtas No Diversificado de BCR SAFI; el resto trabaja en dólares. |
| Fuente: Sugeval |
Diversificación de los fondos
Si se clasifican las propiedades por actividad económica, se puede resumir que el 43,3% se concentra en comercios, el 32,2% en oficinas, el 14% en bodegas, el 4,8% en parques industriales, y el 5,7% restante en supermercados, restaurantes y centros educativos.
Según Frank Quirós, director asociado de Newmark Central America, en términos generales, el sector comercial ha tenido una recuperación a niveles similares a los de prepandemia, “de acuerdo a la disponibilidad general del mercado”. En las oficinas el comportamiento es un poco distinto debido a que los esquemas de ocupación híbridos y beneficios como el teletrabajo han llegado para quedarse.
“Esto (el comportamiento del mercado de oficinas) a nivel general provoca que la absorción de los espacios sea más conservadoras y posiblemente la situación de sobreoferta se va a mantener por algunos ciclos más”, explicó Quirós.
Por otro lado, considerando la ubicación de las propiedades, la provincia que acapara la mayor cantidad de edificaciones del portafolio conjunto de los 14 fondos es San José (195); mientras que la que concentra menos es Limón (cuatro), entre las siete sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI).
Particularidades de la cartera
- Fondo con mayor y menor cantidad de inmuebles
Por cantidad de inmuebles, el fondo de inversión más diversificado es el que administra Vista SAFI, pues su cartera se compone de 51 bienes. Según datos de la Sugeval al 30 de noviembre de 2023, este portafolio tiene 27 inmuebles dedicados a oficinas, diez a bodegas, siete a comercio, cinco a centros educativos y dos a supermercados.
“Esa cantidad de inmuebles también nos permite estar muy diversificados por zona geográfica y por sector (...) Por otro lado, también nos permite tener una diversificación de los ingresos por inquilino”, comentó Roberto Zúñiga, gerente general de Vista SAFI.
En el escenario opuesto se observa al fondo de Improsa denominado No Diversificado Inmobiliario Cuatro, debido a que su portafolio solo tiene seis inmuebles: dos parques industriales (Alajuela y Puntarenas), bodegas en Guanacaste, un comercio en Alajuela, un oficentro en San José y un supermercado en Alajuela.
Pese a ser el “menos” diversificado por cantidad de inmuebles, según información del Boletín Quincenal de Fondos de Inversión de la Sugeval, específicamente el de la primera mitad de diciembre de 2023, es el fondo que mantiene el rendimiento líquido en los últimos 12 meses más alto de la industria: 4,27%.
El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad pactada, por los ingresos que generen los inmuebles, normalmente por alquiler.
- Propiedades con mayor valor en libros
De acuerdo con datos de la Sugeval, solo hay una propiedad que supera los $100 millones. El inmueble Centro Corporativo El Cafetal, que está dentro de la cartera de Multifondos SAFI, tiene un valor en libros que asciende a los $130,3 millones.
El segundo inmueble con mayor valor en libros es el Centro Corporativo El Cafetal II: $89 millones. Esta propiedad dedicada a oficinas es parte del catálogo de bienes del Fondo Gibraltar, de Improsa SAFI.
Ambas propiedades tienen las rentas mensuales más altas de la industria: $738.934,72 y $635.046,26, respectivamente.
- La actividad económica que domina en las carteras
--- Siete fondos tienen más inmuebles orientados al comercio: Inmobiliario Gibraltar, Popular Inmobiliario Zeta No Diversificado, BCR Inmobiliario Rentas Mixtas No Diversificado, BCR Inmobiliario del Comercio y la Industria (FCI) No Diversificado, BCR Progreso Inmobiliario No Diversificado, Inmobiliario Prival, e Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado.
--- Cinco fondos cuentan con más inmuebles orientados a oficinas: Inmobiliario Multifondos, Inmobiliario Vista, Popular Inmobiliario No Diversificado (Finpo Inmobiliario), INS Inmobiliario No Diversificado, e Inmobiliario Los Crestones.
--- Un fondo tiene más inmuebles dedicados a bodegas: BCR Inmobiliario No Diversificado; y uno posee más bienes orientados a parques industriales: Improsa No Diversificado Inmobiliario Cuatro.
- Metros cuadrados por actividad económica
El 37,4% (893.100,75) de los 2,38 millones de metros cuadrados correspondientes al área total arrendable de los fondos inmobiliarios se concentra en bodegas; el 25,7%, en oficinas; el 16,9%, en parques industriales; el 15,7%, en comercio; y el restante, en supermercados, centros educativos y restaurantes.
De acuerdo con Mauricio Hernández, director de banca privada de Prival, el sector de bodegas y ofibodegas “está muy dinámico, especialmente, con la entrada de tantas empresas transnacionales y tanta inversión extranjera directa que ha venido a las zonas francas”.
- Solo un fondo tiene inmuebles en las siete provincias
El Fondo de Renta y Plusvalía No Diversificado es el único que cuenta con inmuebles en las siete provincias de Costa Rica. De acuerdo con un hecho relevante emitido por Sugeval, BCR SAFI administrará este fondo hasta el 29 de febrero de 2024. Posteriormente, pasará a ser administración de Vista SAFI.
Este cambio de administración se dará porque, el pasado 13 de noviembre, inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado eligieron por votación a Vista SAFI como administrador definitivo de dicho fondo.
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El fondo en mención había sido inscrito y era administrado por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión y después de que ese grupo financiero fue intervenido, la Superintendencia General de Valores asumió en una primera instancia la administración del fondo mediante la figura de interventoría.
Posteriormente, el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif), en una sesión celebrada el 20 de junio de 2022, dispuso asignar su administración en forma temporal y por un máximo de 18 meses a BCR SAFI.
El Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado pasó a ser administrado por BCR SAFI desde el 23 de junio de 2022.
- Fondos con mayor área arrendable
Según registros de la Superintendencia General de Valores, el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de BCR SAFI es el que concentra la mayor área arrendable total del mercado: 836.572,15 metros cuadrados, distribuidos en sus 19 bienes inmuebles.
El segundo con mayor área arrendable también le pertenece a la SAFI de Banco de Costa Rica: Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria (FCI) No Diversificado. Este fondo en específico cuenta con 36 propiedades que, en conjunto, superan los 314.693,96 metros cuadrados arrendables.
- Inmueble con mayor área arrendable
El reporte disponible en la página web de la Sugeval muestra que el inmueble con mayor área arrendable es el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), con 540.400 m². Dicho complejo se ubica en Esparza, comprende bodegas industriales y pertenece al Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de BCR SAFI.
En febrero de 2023, el inversionista de este fondo y exviceministro de Planificación, Carlos Manuel Echeverría, dijo a El Financiero que aunque el PEP cuenta con 54 hectáreas, solamente hay cuatro hectáreas que tienen cierto desarrollo. “Tienen almacenes y tienen predios para que se puedan parquear furgones. Ahora, los predios son barreales potenciales, no tienen lastre, menos asfalto”, añadió en aquel momento.
Sin embargo, BCR SAFI considera que dentro de las ventajas competitivas del Parque Empresarial del Pacífico, encontraron una ubicación estratégica, por su cercanía al Puerto Caldera; el desarrollo de la zona con la construcción del nuevo Hospital de Puntarenas; el plan en análisis del Instituto Costarricense de Puertos del Pacífico (Incop) para la modernización del puerto; y la rehabilitación del ferrocarril al Pacífico.
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Además, la sociedad administradora del fondo ha informado que este complejo cuenta con potencial de expansión, posee bodegas secas, cuartos fríos y cuartos congelados como ventaja frente a otros parques de la zona.
La compra del PEP en febrero de 2020 ha sido uno de los movimientos que más le han cuestionado los inversionistas a la SAFI del BCR. Esto porque consideran que hubo un posible sobreprecio, ya que la entidad pagó $70,8 millones para adquirirlo, pero los dueños anteriores del inmueble habían reportado un valor fiscal del terreno de unos $16 millones en setiembre de 2018.
- Fondos con más inquilinos
El Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria No Diversificado es el que cuenta con más inquilinos en sus propiedades: 478. De seguido se encuentran el Fondo Inmobiliario Vista, con 199; y Gibraltar, con 187.
- Fondos con mayor porcentaje ocupación
El Fondo de Inversión Inmobiliario Prival es el que tiene el mayor porcentaje de ocupación de la industria: 90%. Luego se encuentran el Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria No Diversificado (87%), el de Rentas Mixtas No Diversificado (86%) -ambos de BCR SAFI-, e Improsa No Diversificado Inmobiliario Cuatro (86%).
