Adquirir una vivienda es una decisión que aumenta el patrimonio familiar y que (usualmente) implica pagar un préstamo por muchos años, por lo que es importante que tome la decisión inteligente.
Aunque la coyuntura actual no sea el escenario más indicado para hacer una inversión de este tipo, por el movimiento al alza de las tasas de interés y la incertidumbre que todavía arrastra el país en torno a la reforma fiscal, hay personas para quienes la decisión ya está tomada.
A pesar de que para el próximo año se espera que los préstamos se vuelvan más costosos –debido a las tasas de interés activas– y que el crédito al sector privado crezca menos, es posible hacer que la compra de vivienda sea una buena decisión para el próximo año.
EF recopiló los consejos y ofertas de entidades financieras en el país para determinar cuáles son las mejores opciones para adquirir vivienda nueva o usada y los aspectos que se debe considerar en el endeudamiento.
1- Valore el estado de sus finanzas personales
Sea consciente y realista en cuanto al estado de sus finanzas personales. Si ya posee otras deudas, como tarjetas de crédito, revíselas y evalúe si es posible cancelar algunas de ellas o realizar una refundición para reducir el pago mensual y obtener liquidez de su salario.
Un ejercicio práctico que puede hacer antes de adquirir el crédito y elegir la entidad deseada es proyectar algunos cambios en el escenario financiero; por ejemplo, calcular una tasa más alta, en definitiva, estimar cuál sería la mensualidad más alta que podría pagar. Estos ejercicios ayudan a prever escenarios con variables “estresadas” y a proyectar si aun así podría asumir un compromiso financiero.
2- Elija la entidad que se ajuste a sus necesidades
Cuando se va a adquirir una vivienda, es importante seleccionar la entidad financiera correcta, tome en cuenta que mantendrán una relación por al menos 15 años. Del tipo de entidad que seleccione, dependerá el plazo del crédito, la prima, la tasa y las condiciones.
En los bancos públicos, por ejemplo, dependiendo de la moneda, las tasas pueden oscilar entre 6% y 10%, con tasas fijas durante un periodo del crédito y tasa variable el resto.
En las cooperativas se incrementa 0,35 puntos porcentuales más que en los bancos públicos.
En el caso de los privados, las tasas suelen ser ligeramente más altas.
Del banco también dependerá el periodo de financiamiento. Algunos bancos y cooperativas financian entre 20 y 25 años, mientras que otros amplían el plazo incluso hasta los 35 años.
La elección dependerá de las necesidades de plazo, tasa y moneda del cliente, y también de la entidad que le brinde más seguridad y confianza.
3- Mecanismo y tratamiento de la prima
Cada financiera y desarrolladora inmobiliaria ofrece un tratamiento diferente con respecto a la prima.
Dependiendo del valor de la propiedad, las desarrolladoras permiten fraccionar la prima desde 12 hasta 24 meses, según el estado de desarrollo en el que esté el proyecto.
Cuando se hace el documento de compra y venta con el vendedor o desarrollador de la vivienda, se debe pactar el aporte en porcentaje de la prima, que debe ser aprobado por la entidad financiera.
El Banco de Costa Rica, por ejemplo, dependiendo de la vivienda, solicita entre 10% y 20% del costo total como prima y el Nacional solicita el 30% o más del valor de inversión.
Lafise, por su parte, exige un mínimo del 15% del valor total de la propiedad.
En el caso de Scotiabank, la prima debe ser de 20%.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un precio de venta de $150.000, el banco financiaría $120.000 y el cliente aportaría $30.000, en el caso de que el enganche sea de 20%.
Coopeservidores financia con el 10% del monto total como prima.
4- Tasa aplicada y expectativas para el 2019
Muchos usuarios financieros toman en cuenta la cuota mensual a pagar por el crédito. Sin embargo, la tasa es lo que puede hacer que la mensualidad del crédito varíe de un mes a otro.
Tome en cuenta que, si le ofrecen un crédito con una mezcla de tasa fija y variable, deberá presupuestar las variaciones trimestrales de las tasas de interés cuando entre a regir la tasa variable en el crédito.
Solicite a su entidad financiera la tasa piso del crédito, es decir, la tasa mínima que pueda tener el crédito. Aunque la tasa de referencia disminuya significativamente, el crédito siempre tendrá como menor tasa la tasa piso.
Asegúrese de conocer la tasa de referencia a la que se encuentra indexado el crédito y las variaciones que ha tenido en los últimos meses, para conocer la tendencia.
Si va a optar por un crédito en colones, la Tasa Básica Pasiva es la tasa de referencia utilizada a nivel local. En el caso de créditos en dólares, se suele utilizar la Prime Rate o la Libor, a tres o seis meses, dependiendo de la que utilice el banco o la entidad financiera.
5- ¿De verdad quiere asumir el riesgo cambiario?
El sistema financiero nacional ofrece créditos en dólares y en colones para vivienda y la mayoría de los precios de las viviendas están dolarizados. Sin embargo, es importante que tome en cuenta que si va a adquirir un crédito en moneda extranjera y gana en colones, deberá vivir con el riesgo cambiario por el plazo que dure el crédito, es decir, hasta 25 o 30 años.
Al considerar los movimientos recientes del tipo de cambio y la política del actual Banco Central, podríamos esperar que el 2019 sea un año de movimientos al alza y a la baja.
Si usted es una de las personas que prefiere disponer siempre la misma cantidad de colones por cuota, es mejor que use un crédito en colones.
6- Característica del inmueble y plusvalía.
Algunas entidades financieras exigen que los inmuebles que van a financiar tengan características específicas.
Por ejemplo, el BAC financia viviendas en residenciales y condominios y en algunos casos particulares, lotes.
Cada banco tiene políticas internas para el otorgamiento de crédito. El BCR solicita que los inmuebles sean asegurables, se encuentren habitables y no estén en zonas de riesgo; Lafise, por su parte, financia solo casas y apartamentos, aprobados previamente por un perito.
Para saber las condiciones específicas de financiamiento, lo ideal es que consulte previamente a varias entidades para determinar cuál es la que más le beneficia.
Algunos puntos importantes que debe tomar en cuenta para que el inmueble tenga plusvalía es considerar la calidad de la construcción y los acabados, la cercanía con centros de servicios como clínicas, hospitales, colegios y escuelas, calles de fácil acceso a la propiedad, cercanía a lugares de trabajo y que esté fuera de zonas de riesgo de inundación o deslizamiento.
Todos estos elementos hacen que la vivienda gane valor con el tiempo y en el eventual caso, pueda venderla a un valor por encima del que la adquirió.
Otros factores que tomar en cuenta antes de elegir el inmueble es verificar la trayectoria de la empresa y los proyectos que ha desarrollado, además de valorar si tiene acuerdos con alguna entidad financiera para agilizar el financiamiento.
Si la casa que va a adquirir es usada, pregunte por su antigüedad y verifique si está en buen estado de conservación y mantenimiento, incluidas aguas residuales, instalación eléctrica y techo, entre otras.
Si estos factores son positivos, harán que el financiamiento del inmueble sea más factible.
Asegúrese de que la vivienda o condominio esté en el Registro Nacional y que la empresa desarrolladora se encuentre al día con el pago de impuestos y tasas municipales.
7- Gastos relacionados
Tenga en cuenta que no solo deberá pensar en la prima. La compra de vivienda implica gastos como avalúo, planos catastrados, comisiones bancarias, gastos legales e informes de registro, entre otros. Estos costos deberán ser financiados enteramente por el comprador.
