Invertir en fondos inmobiliarios permite acceder al mercado de bienes raíces sin la necesidad de comprar un inmueble de forma directa.
Por medio de ellos, los inversionistas participan en una cartera de propiedades como oficinas, comercios o bodegas, y delegan la gestión a una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI).
Los rendimientos que gana un fondo no son fijos, sino que varían según las condiciones del mercado y las decisiones que la misma SAFI tome sobre en qué invierte.
Por esta razón, las referencias actuales sobre estos indicadores no garantizan que presenten un comportamiento similar en el futuro; funcionan como un histórico de lo que pasó en meses previos, de manera que pueden subir o bajar en cualquier momento.
Algunos ejemplos de los factores que podrían incidir en un movimiento son un desplazamiento en el valor de las tasas de interés, ya sea al alza o a la baja, o una pérdida de ocupación en los inmuebles en los cuales la SAFI haya invertido activos.
¿Cómo se movieron los rendimientos?
En Costa Rica, existen 15 fondos inmobiliarios de inversión reportados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) que, en conjunto, suman ¢1,33 billones y 8.702 cuentas abiertas.
Para analizar el comportamiento de estas SAFI en 2025, utilizamos los datos anualizados que reportó Sugeval en su informe quincenal con corte al 30 de enero del 2026.
Hay dos tipos de rendimientos. Primero está el total, que incluye los dividendos recibidos por los inversionistas a partir de las operaciones del fondo, así como las plusvalías de los inmuebles que maneja. Por otro lado, se encuentra el rendimiento líquido, el cual solo contempla las utilidades que percibe la persona inversora.
En esta ocasión, el rendimiento líquido promedio anualizado de los 15 fondos fue de 3,86%.
No obstante, de esas SAFI, solamente el Inmobiliario de Rentas Mixtas, administrado por BCR SAFI, opera en colones. Su rendimiento líquido en los últimos 12 meses se ubicó en 3,16%.
Los 14 restantes utilizan el dólar en sus transacciones. El más bajo fue BCR Inmobiliario No Diversificado con un rendimiento anualizado de 0,71%.
Además, ese fondo es el que tiene la mayor cantidad de cuentas abiertas, para un total de 1.509.
Es de resaltar que este fondo de inversión se encuentra bajo investigación judicial debido a una serie de denuncias por inconsistencias en sus compras, principalmente la del Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
En contraste, el más alto por un amplio margen fue Centros de Salud INS, que alcanzó 13,72% de rendimiento. Inicialmente, este fondo se ideó como un instrumento para el desarrollo de proyectos, pero en julio de 2025 se convirtió en inmobiliario.
De los demás, solamente cuatro superaron el 4%:
- Inmobiliario Los Crestones, administrado por Improsa SAFI, con un 5,23%
- Popular Inmobiliario, administrado por Popular SAFI, con un 4,83%
- Inmobiliario Cuatro, administrado por Improsa SAFI, con un 4,37%
- INS Inmobiliario, administrado por INS SAFI, con un 4,43%
Dos se encuentran por debajo del 2%:
- Inmobiliario de Renta y Plusvalía, administrado por Vista SAFI, con un 1,64%.
- Inmobiliario Vista, de la misma SAFI, con un 1,82%. Aquí hubo un cambio de administración tras el cierre de Aldesa en 2022.
Cuentas abiertas y endeudamiento
Seis fondos acumulan el 74% de todas las cuentas abiertas en el sector y el 72% de los activos.
Se trata de BCR Inmobiliario No Diversificado, BCR Inmobiliario del Comercio y la Industria, Inmobiliario Multifondos, Inmobiliario Gibraltar, Inmobiliario Vista e Inmobiliario Los Crestones.
Los demás no superan las 511 cuentas cada uno, mientras que sus activos fueron inferiores a los ¢85.319 millones.
En una SAFI, el endeudamiento se refiere al uso de créditos o financiamiento para complementar los recursos que aportan los inversionistas del fondo.
En términos simples, ocurre cuando la SAFI pide dinero prestado a entidades financieras para comprar, construir o mejorar inmuebles en lugar de hacerlo únicamente con el capital de los inversionistas.
Esto puede ayudar a potenciar la rentabilidad al facilitar la adquisición de más activos o aprovechar oportunidades sin verse obligado a esperar nuevas aportaciones.
Sin embargo, también implica riesgos, pues debe asumir el pago de intereses y cumplir con sus obligaciones financieras, incluso si los ingresos por alquiler disminuyen.
En el periodo analizado, el Inmobiliario de Rentas Mixtas es el que posee el endeudamiento más elevado, con un 42%. En cambio, el Inmobiliario Zeta tiene el más bajo, con solo un 2%.
Riesgos a tener en cuenta
Debido a la forma en que operan los fondos de inversión inmobiliarios, existen riesgos específicos que deben ser considerados antes de invertir
Sugeval determina que uno de ellos es la concentración de las inversiones en un solo tipo de inmueble (en el caso de fondos no diversificados), lo que puede afectar los ingresos si se presentan desocupaciones, desalojos o daños en las propiedades.
También existe el riesgo de concentración de arrendatarios, que ocurre cuando una parte importante de los ingresos proviene de pocos inquilinos o de una misma actividad económica.
En estos casos, situaciones como incumplimientos de contrato, desahucios o cambios en las condiciones del mercado pueden reducir los ingresos del fondo.
Otro factor relevante es la desocupación prolongada de los inmuebles, especialmente cuando el fondo adquiere propiedades que permanecen sin inquilinos durante largos periodos, lo que impacta la rentabilidad.
A esto se suma la posibilidad de una valoración inadecuada de un inmueble, ya sea por adquirir propiedades a precios elevados o por venderlas por debajo de su valor real de mercado.
Por otra parte, los fondos inmobiliarios son cerrados, lo que implica que el patrimonio del fondo es fijo y que las participaciones adquiridas no pueden ser liberadas directamente cuando se desee.
Si un inversionista decide salir, debe vender sus participaciones en la Bolsa Nacional de Valores. Por eso se trata de una inversión pensada para el largo plazo: no es adecuada para quienes requieren liquidez en el corto plazo.
De acuerdo con los lineamientos de Sugeval, la inversión mínima es de $1.000 en los fondos que destinan sus recursos a inmuebles ubicados en Costa Rica. Si invierte en propiedades fuera del país, el monto mínimo requerido asciende a $5.000.
