Finanzas

Restricciones y nuevas tendencias de consumo afectan a fondos inmobiliarios

La pandemia impactó a actividad comercial y su vez a los ingresos de los portafolios que tenían a este sector entre sus inquilinos

Las restricciones de movilidad y los cierres por la pandemia originaron grandes afectaciones en la economía del país y los fondos inmobiliarios no escaparon a esto, sobre todo aquellos con concentraciones en el sector comercial, una actividad impactada, además, por las nuevas tendencias de consumo que priorizan las compras en línea.

Si se compara la renta de mayo del 2021 de la totalidad de los fondos que funcionan en el país respecto a marzo del 2020, la mayor disminución se da en comercio, con más de un 35% de reducción, según datos de la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI).

“Hay fondos más afectados que otros y los que tienen mayor concentración en comercio fueron los que tuvieron que realizar hasta más arreglos de pago (con inquilinos) y hay mayor impacto”, comentó el director de la Cámara, Víctor Chacón.

Con esto coincidió Lidia Araya, gerente de carteras de inversión en Grupo Financiero Mercado de Valores, quien aseguró que la actividad de comercio es la que más ha afectado el cobro de los ingresos de los fondos.

“Para diciembre del 2020 la caída del ingreso por estas actividades (del mercado en general) era de un 40%, probablemente mucho obedeció a temas de descuento, la mayoría de fondos tuvimos que acercarnos a los inquilinos y otorgar descuentos temporales en la renta”, comentó Araya.

De acuerdo con datos de la Cámara de Comercio, la actividad comercial en el país representa el 25% del parque empresarial del país y el 16% del empleo.

Asimismo, datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) muestran que entre mayo y agosto del 2020, un 95% de las empresas del país (que incluye otros sectores además del comercial, como transporte) tuvieron algún tipo de afectación por la COVID-19. De ese porcentaje, el 28% tuvo cierres.

Los resultados señalan que el sector que presentó mayor afectación por la pandemia fue comercio, en donde 96 de cada 100 empresas manifestó haber tenido algún tipo de consecuencia por el virus en esos meses. Esto se refleja en la disminución de la renta por sectores para los fondos inmobiliarios, puesto que para en las propiedades comerciales la afectación es de 35% si se compara mayo del 2021 con marzo del 2020.

Por su parte, el gerente general de la sociedad administradora de fondos (SAFI) Vista de Grupo Acobo, Diego Soto, comentó que la actividad comercial venía golpeada desde antes de la pandemia, ante las nuevas tendencias de consumo.

“Los locales comerciales han sufrido y es porque el mundo cambió (...), el comercio no va a desaparecer pero sí se tiene que reinventar; las estructuras grandes comerciales no se perdieron, pero posiblemente ya no estén dedicando tanto espacio a tiendas por ejemplo, para llenar la necesidad del usuario”, comentó.

Asimismo, Soto aseguró que la pandemia generó una “paridad” entre inquilinos de los diversos sectores y los fondos inmobiliarios, pues ambos actores se vieron afectados por las consecuencias económicas del virus y se vieron obligados a buscar soluciones para mantener el alquiler de las propiedades, así como arreglos de pago.

Oficinas y bodegas

En cuanto a afectaciones, de seguido se encuentran las bodegas, que reportan una disminución de renta del 20%, mientras que oficinas tienen una caída del 11%, si se compara marzo del 2020 con mayo del 2021. Por su parte, los parques industriales o zonas francas apenas cayeron en un 3%.

Chacón, explicó que si bien la pandemia trajo consigo el aumento en el teletrabajo, gran parte de las empresas continuaron con los alquileres de sus ubicaciones, lo que alivianó el impacto en ese sector.

Pese a que la renta en restaurantes ha aumentado, el peso que tiene el sector dentro de la totalidad de los fondos inmobiliarios no alcanza el 1%, por lo que su variación no genera grandes cambios.

La afectación de cada fondo inmobiliario depende de la concentración que mantengan en cada sector. Tomando en cuenta todos los fondos inmobiliarios del país, poco más del 50% de la concentración está en oficinas, alrededor del 20% en comercio, casi un 15% en parques empresariales un 12% en bodegas y un 2,91% en supermercados.

Actividad económica

El gerente general interino de la sociedad administradora de fondos del Banco de Costa Rica, Rosnnie Díaz explicó que las medidas restrictivas establecidas por las autoridades y que impactan de manera directa a los diferentes sectores de la economía costarricense se traducen en un menor nivel de ingresos para los inquilinos y, a su vez, en un efecto directo sobre los ingresos de los fondos inmobiliarios en general.

Por su parte, Chacón recalcó que los fondos de inversión inmobiliarios se mueven codo a codo con el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE), por lo que si la economía comienza a recuperarse, los fondos presentan un comportamiento similar.

Así lo muestra el promedio de ocupación de los fondos inmobiliarios, que han recuperado terreno de forma pausada. A junio de este año la ocupación promedio era de 88,9% mientras que para el 2020 fue de 87,7%.

Según el IMAE, publicado por el Banco Central, la actividad de comercio tuvo una recuperación interanual de 17,4% para mayo del 2021; no obstante, la cifra aún es influenciada por el “efecto rebote”, pues su mes de comparación con el 2020 se posicionó con una de las caídas más fuertes para la economía nacional.

Asimismo, el director de la CAFI recalcó que las bajas tasas de interés, el avance en la recuperación de certeza en la economía y la vacunación son factores que están promoviendo el crecimiento económico y por ende la demanda de espacios.

Rendimientos de los fondos

Ante las afectaciones en los ingresos por renta y las bajas tasas de interés, los rendimientos totales y líquidos también sufrieron una disminución.

Según datos de la Superintendencia General de Valores (Sugeval) a junio del 2021 el rendimiento total de los últimos 12 meses de los fondos inmobiliarios se ubicaba en 3,53% mientras que el líquido alcanzaba el 4,02%. Para ese mes, pero del año 2020, los porcentajes eran mayores: el total se ubicaba en 4,78% y el líquido en 5,15%.

“Pero si comparamos con la tasa TRI en dólares a 36 y 60 meses los rendimientos de los fondos siguen siendo competitivos”, recalcó Chacón.

Los fondos inmobiliarios son patrimonios independientes que administran sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y complementariamente para su venta.

Díaz añadió que se constituyen como fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que se realizan en los inmuebles. Asimismo, están dirigidos a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo.

“Estos inversionistas deben estar dispuestos a asumir riesgos por su participación indirecta en el mercado inmobiliario y que a su vez pretende obtener una plusvalía por la reevaluación de los inmuebles, la cual puede ser positiva, negativa o nula” dijo Díaz.

El sector espera una recuperación más pronunciada de los fondos cuando la vacunación contra la COVID-19 cubra a un mayor porcentaje de la población. Por el momento, señalaron tanto Díaz como Chacón, la coyuntura permite a los inversionistas aprovechar las circunstancias como los precios bajos de las participaciones, que en un horizonte de mediano a largo plazo podrían generar ganancias de capital.

Paula Umaña

Paula Umaña

Periodista de Finanzas. Graduada de Comunicación Colectiva de la Universidad de Costa Rica.