¿Vale la pena unificar deudas con hipoteca como respaldo? Le contamos qué evaluar

La promesa es sencilla: una sola cuota, una tasa potencialmente más baja y un plazo más amplio. El resultado, al menos al inicio, es un alivio para el flujo de caja mensual.

Pero hay una condición que cambia por completo el nivel de riesgo: utilizar la casa u otro inmueble como garantía. Con ello, deudas de consumo que antes no estaban respaldadas por un activo específico pasan a comprometer el patrimonio familiar.

Este tipo de crédito existe en el mercado costarricense y puede incluir obligaciones de tarjetas, vivienda y automóvil bajo una misma operación, según las condiciones de la entidad, la capacidad de pago y la garantía aportada.

En EF le explicamos cómo funciona esta opción y cuándo resulta conveniente, o no, optar por ella.

Un respiro para la liquidez

Diego Benítez, asesor financiero, explicó que la consolidación mediante una garantía hipotecaria suele ser una alternativa para personas con problemas complejos de liquidez o que acumulan varias deudas y no califican para unificarlas mediante un crédito personal sin garantía.

La lógica es que una garantía inmobiliaria reduce el riesgo para la entidad financiera, lo que puede permitir una tasa menor o un plazo más largo que el disponible en productos como tarjetas de crédito o préstamos personales. En consecuencia, la cuota mensual suele reducirse.

Sin embargo, esa reducción no equivale necesariamente a pagar menos por el crédito, ya que también dependerá de la tasa, el nuevo plazo, los seguros, el costo de formalización, el avalúo, los gastos legales y las comisiones.

Menor cuota, mayor costo

Para Juan Carlos Garreta, asesor financiero, el principal error consiste en valorar una deuda únicamente por el monto que se paga cada mes, sin revisar el costo acumulado durante toda la vida del préstamo.

Alargar el plazo es una de las formas más comunes de reducir la cuota, pero el efecto es que los intereses se pagan durante más tiempo.

Garreta ejemplifica la situación con un apartamento hipotético de $100.000, financiado a 20 años con una tasa anual de 8%.

Sin incluir seguros ni costos administrativos, la cuota mensual sería cercana a $836 y el pago acumulado de intereses al cierre del crédito rondaría otros $100.000.

Si el comprador adquiere una propiedad de $120.000 (20% más cara), pero la financia a 30 años a la misma tasa, la cuota sería de alrededor de $880 mensuales. Es decir, el pago mensual sube poco, aunque el monto financiado y el plazo sean mayores.

La diferencia aparece al observar el costo final: los intereses se acercarían a $200.000, según el ejercicio planteado por el asesor.

Ese mismo principio aplica a la consolidación, donde una persona puede pasar de varias cuotas altas a una sola cuota más baja, pero si el nuevo crédito se extiende por 15, 20 o 30 años, puede terminar por pagar más intereses, aun cuando la tasa sea inferior.

El beneficio de una garantía hipotecaria también es su principal riesgo: una tarjeta de crédito, un préstamo para un viaje o una compra de consumo no necesariamente tiene como respaldo la vivienda. Al consolidarlos con una hipoteca, la propiedad pasa a responder por todas esas obligaciones.

“¿Pondría usted a responder su casa en calidad hipotecaria en una deuda de un viaje o artículos de consumo? Pues eso es lo que estamos haciendo al consolidar las deudas”, advirtió Garreta.

La consecuencia de incumplir un crédito garantizado con vivienda puede ser más severa que la de atrasarse con una obligación sin garantía real, ya que el inmueble respalda la operación, por lo que el riesgo debe ser parte central de la decisión, no una condición secundaria en el contrato.

Consolidar deudas con una casa como garantía no debería convertirse en un mecanismo para sostener gastos que el presupuesto ya no soporta. Si, tras liberar liquidez, la persona vuelve a usar tarjetas o adquiere nuevas cuotas, puede terminar con una hipoteca más alta y nuevas deudas de consumo.

Antes de ofrecer un inmueble

Benítez recomienda verificar, primero, si el activo que se usará como garantía está libre.

Algunas entidades pueden no aceptar una hipoteca en segundo grado, es decir, un nuevo crédito respaldado por un inmueble que ya garantiza otra obligación. Otras podrían analizarlo, según el perfil del solicitante, el valor del inmueble y su política de riesgo.

Además de la garantía, las entidades revisan el historial de pago, nivel de endeudamiento, estabilidad laboral, ingresos y capacidad de asumir la nueva cuota.

“Siempre existe la posibilidad de que la entidad financiera deniegue el crédito, dependiendo de su apetito de riesgo. En este caso, también va a incidir la garantía que yo vaya a poner”, explicó Benítez.

Una vivienda puede tener valor para su propietario, pero no necesariamente cumplir los criterios de la entidad para ser aceptada como respaldo de una operación crediticia.

Ahora bien, antes de comprometer un inmueble, el deudor puede explorar otras opciones; por ejemplo, si sus obligaciones actuales son tarjetas o préstamos personales a cuatro o cinco años, podría consultar por un crédito personal de mayor plazo, si existe una oferta viable y su perfil califica.

También puede negociar condiciones con los acreedores actuales, recortar gastos temporalmente, buscar ingresos adicionales o realizar abonos extraordinarios a las deudas más costosas.

De acuerdo con los asesores, estos son los puntos que conviene revisar:

• La cuota actual de todas las obligaciones frente a la nueva cuota consolidada.
• El saldo de las deudas y el monto total que se terminará pagando.
• La tasa de interés, las condiciones para que varíe y el plazo total.
• Los seguros, avalúos, gastos legales, comisiones y penalidades por cancelación anticipada.
• Si la propiedad está libre o ya respalda otro crédito.
• La capacidad de mantener el pago si suben las tasas, cambian los ingresos o aumentan los gastos familiares.
• El destino del dinero que se liberará con la reducción de la cuota.

Unificar deudas puede ser una herramienta para evitar que una situación de liquidez se deteriore, mas no reemplaza un diagnóstico financiero ni un cambio de hábitos.

La cuota más baja puede dar aire al presupuesto; hipotecar la casa para obtenerla, en cambio, eleva el costo de equivocarse.