El pasado 1.° de noviembre, los administradores del mercado gastronómico La Cartonera, ubicado en Lindora, sorprendieron a sus clientes e inquilinos con el anuncio de que cerraban operaciones y que debían desalojar a partir del 4 de noviembre. Sin dar mayores explicaciones, por medio de un comunicado en redes sociales, la empresa anunció su fin después de tres años en funcionamiento.
El Financiero contactó al número registrado en el sitio oficial de La Cartonera, pero tras varios intentos y mensajes, no fue posible obtener una versión más detallada de parte de los propietarios. Mauricio Arce Lara es la persona a quienes los inquilinos señalan como el responsable de tomar las decisiones en La Cartonera.
La medida tomó por sorpresa a los propietarios que tenían sus locales de comida en ese mercado, ya que tuvieron unas 48 horas para asimilar la noticia del cierre y proceder a retirar sus pertenencias de La Cartonera. Se habla de que hasta 100 familias se vieron perjudicadas por esta decisión.
Ante este caso, ¿puede un propietario desalojar a su inquilino con tan poca antelación? ¿Qué dice la legislación costarricense al respecto? Le explicamos.
Lo primero que se debe tener en cuenta es que la materia está regulada en Costa Rica por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente desde 1995 y atañe tanto alquileres habitacionales como con fines comerciales. Bajo ese marco jurídico, un propietario no puede romper unilateralmente un contrato de arrendamiento de manera antojadiza.
Es más, en los contratos de este tipo, el plazo mínimo a favor del inquilino es de tres años, es decir, la ley no permite que se alquile por menos de ese periodo. Para poder finalizar la relación de alquiler deben existir causales claros como atrasos con los pagos, daños en la propiedad, limitación para que el dueño revise el inmueble o incumplimiento de las obligaciones contractuales.
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Según el artículo 72 de la Ley mencionada, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el vínculo. Es decir, acorde a estas estipulaciones, presuntamente el accionar de los propietarios de La Cartonera iría en contra de la ley.
El artículo 71 de esa misma ley señala que cuando no sea notificada la voluntad de cancelar el contrato de arrendamiento con al menos 90 días de anticipación habrá una prórroga tácita por otros tres años cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien. En esta nueva vinculación tienen validez las mismas condiciones del ligamen negociado en primera instancia.
“En aquellos casos que no se respetan tales condiciones, conlleva el reconocimiento de indemnización de daños y perjuicios, ya sea que las partes lo hayan regulado en el contrato, sino tendrá que usar otros medios de prueba y reclamo”, puntualizó Silvia González, Socia de Impuestos y Legal de Grant Thornton.
¿Qué pueden hacer los inquilinos?
Antes de que los inquilinos procedan con las acciones judiciales, deben cumplir un proceso legal que se conoce como intimar, es decir, notificar formalmente al propietario que no está cumpliendo con su obligación contractual. “La obligación del arrendador deberá cumplirla en un período no mayor a los 30 días calendario contados a partir de la notificación de la comunicación. Dicho lo anterior, los inquilinos podrán seguir haciendo uso con total normalidad de los locales comerciales siempre y cuando también cumplan con sus propias obligaciones”, explicó Carlos Jiménez, Senior Manager de EY Law.
Posteriormente, por medio de un proceso sumario u ordinario, los afectados pueden interponer las acciones judiciales respectivas para solicitar el resarcimiento íntegro por los daños y perjuicios causados por el accionar del arrendante. Además, mediante la vía del recurso de amparo, se pueden denunciar las perturbaciones del propietario en las operaciones de los inquilinos, como la suspensión de servicios públicos y solicitar el cobro de los perjuicios que causara esa afectación.
“Los inquilinos pueden reclamar la indemnización del lucro cesante, que son las ganancias que habrían obtenido del contrato de arrendamiento, de haber sido cumplido por el arrendador, proyectado al resto del plazo del contrato. Normalmente estas ganancias se proyectan con base en las ganancias netas del inquilino durante la fase normal de ejecución del contrato”, explicó Federico Torrealba, abogado socio de Facio & Cañas.
Según el jurista, también es posible reclamar los costos en la remodelación o en la habilitación del local, ya que la inversión que hizo el inquilino en el diseño y acabados del local que no se logre recuperar a raíz de la terminación anticipada del contrato, hace parte del daño emergente. Incluso ingresan en esta categoría el daño al nombre comercial y marca del comercio del inquilino.
Este proceso puede conllevar que se inicie bajo la vía ordinaria ante el Tribunal Civil de la zona correspondiente. Hay que recordar que la ley no impone multas a los arrendantes que den por terminados los contratos de forma anticipada, es decir, no existen sanciones administrativas que pueda imponer una oficina pública en Costa Rica.
Casos de los afectados
El Financiero contactó a algunos comercios que fueron desalojados de La Cartonera para conocer cuál es su situación. Valeria Oconitrillo, la propietaria de Mono Bandido, fue una de las que respondió y aseguró que ninguno de los locales presentaba retrasos con sus obligaciones y que la decisión del desalojo fue arbitraria.
De acuerdo con la empresaria, tuvieron que liquidar a cinco colaboradores tras el cierre de operaciones, además perdieron su materia prima a raíz del corte de servicios básicos. Lamenta la pérdida del local, que estaba recién remodelado.
“Hemos presentado una medida cautelar y estaremos poniendo una demanda también. Ya que Mauricio Arce no quiere pagar la indemnización que le corresponde a cada negocio. Con Mono Bandido, todavía no ha tenido comunicación alguna sobre la indemnización pero sí conocemos que a varios de los negocios, les ha ofrecido un máximo de $5.000 por lo que es realmente absurdo. En nuestro negocio, eso fue lo que gastamos únicamente en liquidaciones”, explicó Oconitrillo.
Por otro lado, Diana Alvarado, propietaria de Nusara, debió prescindir también de cinco trabajadores y afirmó que el propietario solo se reunió con cuatro personas de las 15 afectadas por los cierres.
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“El impacto más grande claramente es económico, ya que he tenido que ingeniármelas para poder liquidar a mi personal, además de mercadería perdida, y mucha inversión perdida. He tenido que sacar dinero de donde no lo tengo para pagar bodega para dejar mis equipos, pagarle a trabajadores para que me ayudaran hacerlo, aparte de pagar a expertos para que pudieran sacar mi equipo pesado de la cartonera”, comentó a EF.
En el caso de esta emprendedora no tiene otros puntos de venta y ha buscado apoyo de colegas para poder vender productos de su menú y así completar los fondos para hacerle frente a las liquidaciones.
De momento no hay más que especulaciones sobre la llegada de un nuevo propietario que reactive el negocio y regrese a la normalidad las operaciones para los inquilinos. Eso sí, los dueños advierten que los procesos legales en curso contra los propietarios anteriores pueden complicar una futura negociación.
