EscucharAirbnb y las demás plataformas de alquiler de corta estancia ya dejaron de ser una novedad en Costa Rica. El país pasó de una etapa en la que propietarios ofrecían de forma ocasional una habitación, apartamento o casa de playa, a un mercado profesionalizado de administradores, inversionistas, villas, condominios turísticos y operadores con múltiples propiedades.
La pregunta ya no es si estos alojamientos llegaron para quedarse, pues con una oferta que ronda las 49.000 propiedades activas, los alquileres de corta estancia se convirtieron en una parte estructural de la capacidad turística nacional. El debate cambió: ahora se trata de cómo regular un negocio maduro, cómo medirlo con precisión, qué relación tiene con la hotelería y qué efectos genera sobre vivienda, empleo, inversión inmobiliaria y destinos costeros.
La plataforma Airbnb comenzó a operar en Costa Rica alrededor de 2010 y se insertó en un país que ya tenía una oferta tradicional de hoteles, cabinas, hostales, villas y casas de vacaciones. Su aporte no fue inventar el alquiler turístico, sino digitalizarlo: permitió que una vivienda pudiera ser anunciada, reservada, cobrada y calificada por viajeros de distintos países mediante una aplicación.
Con el fortalecimiento de esta y otras aplicaciones similares para buscar hospedaje, cambió también la forma de viajar, pues mientras que para una familia o un grupo de amigos una casa con varias habitaciones, cocina, piscina, estacionamiento y espacios comunes puede ser más conveniente que reservar varias habitaciones de hotel. Para generaciones más jóvenes, la plataforma también ofrece flexibilidad para comparar precios, ubicaciones, experiencias y tipos de alojamiento desde el teléfono, sin depender de una agencia de viajes o un paquete tradicional.
La preferencia no responde únicamente al precio. Los alquileres cortos permiten viajar con mascotas, cocinar, permanecer más días, trabajar a distancia, compartir gastos entre varias personas y alojarse en sitios donde la oferta hotelera formal es reducida. Esa ventaja es especialmente relevante en destinos rurales, zonas de playa, comunidades cercanas a parques nacionales y lugares con una oferta turística dispersa.
Para este artículo, se consultó a Airbnb datos sobre su operación en el país, perfil de los anfitriones y si consideraban que la plataforma ya tocó techo en Costa Rica, sin embargo, por medio de su agencia de comunicación indicaron que no responderían.
Un producto distinto, pero competencia real
Aunque son modelos distintos, estas aplicaciones de hospedaje no tradicional sí compiten con hoteles en Costa Rica y el mundo. En determinados destinos y temporadas, una villa turística, un apartamento de dos habitaciones y un hotel boutique pueden disputarse el mismo cliente.
Un hotel vende disponibilidad inmediata, recepción, desayuno, limpieza diaria, seguridad, restaurantes, áreas comunes, atención personalizada y una experiencia estandarizada. Un alquiler de corta estancia ofrece más espacio, privacidad, la posibilidad de que varias personas compartan una misma propiedad; en resumen, un poco más de libertad.
La competencia es más intensa para hoteles independientes, cabinas, hostales y pequeños alojamientos en destinos turísticos. En cambio, un resort de lujo, un hotel corporativo urbano o una propiedad con una propuesta de bienestar especializada puede atender a públicos diferentes, aunque existan cruces en temporadas altas.
El punto más sensible para el sector hotelero no es únicamente el cliente. Las cámaras y empresarios del sector reclaman que los hoteles en Costa Rica enfrentan obligaciones laborales, tributarias, municipales, sanitarias, de seguridad, seguros, patentes, planilla y cargas sociales que no siempre se aplican o fiscalizan con la misma intensidad en el mercado de alquileres turísticos.
Los propietarios y plataformas, por su parte, sostienen que no todos los anfitriones son grandes. En el mercado conviven personas que alquilan una vivienda de manera ocasional, propietarios de segundas casas, pequeños emprendedores, inversionistas y administradores profesionales con múltiples anuncios. Una regulación equilibrada tendría que distinguir entre esos perfiles, sin dejar vacíos para quienes operan de manera empresarial.
De anfitrión ocasional a negocio profesional
El punto de madurez está precisamente en esa transformación. Las plataformas dejaron de ser solamente una economía de “compartir” vivienda. En Costa Rica, el mercado se concentra principalmente en propiedades completas y en destinos vacacionales. El estudio del Centro de Estudios de Turismo (CET) indica que 83,3% de los anuncios corresponde a viviendas enteras y que 66,4% es administrado por anfitriones con más de una propiedad.
Eso cambia la conversación. Cuando la mayor parte de los anuncios no es una habitación adicional dentro de una casa, sino viviendas completas administradas por operadores con varias unidades, el negocio se parece cada vez más a una actividad formal de hospedaje y administración inmobiliaria.
El reto regulatorio no debería ser prohibir por prohibir. En otros destinos, las restricciones severas han reducido anuncios, pero también han generado litigios, desplazamiento de la oferta a otras plataformas y efectos inciertos sobre el precio de la vivienda. No toda casa vacacional regresaría automáticamente al mercado de alquiler residencial si se restringiera el turismo; muchas fueron construidas o compradas específicamente como segunda vivienda o inversión vacacional.
Costa Rica cuenta desde 2019 con una norma que define el alojamiento no tradicional y establece la obligación de registro ante el Instituto Costarricense de Turismo. Sin embargo, el país todavía enfrenta el desafío de convertir ese marco en información completa, fiscalización efectiva y reglas diferenciadas según el territorio.
No es lo mismo regular un apartamento urbano que se alquila por noches en San José que una villa de lujo en Guanacaste, una casa familiar en Jacó o una cabaña en una zona rural donde casi no existen hoteles.
De hecho, el informe del CET muestra que la mayor generación de ingresos se concentra en los destinos costeros, particularmente en Guanacaste y el Pacífico Central. Tamarindo lidera el mercado nacional, con una facturación anual estimada de $103 millones en alquileres de corta estancia, seguido por Jacó .
A modo de contraste, San José registra la ocupación promedio más alta entre los mercados analizados, con 50%, pero sus tarifas diarias son considerablemente menores —$61 en promedio— y cada alojamiento genera cerca de $7.200 anuales, lejos de los retornos observados en los principales destinos de playa.
El próximo capítulo
La madurez del mercado obliga a mejorar la información pública. Hoy, las plataformas tienen datos sobre reservas, precios, noches ocupadas, ubicación y características de las propiedades, pero el Estado no siempre cuenta con una estadística integrada que permita entender el peso real de esta oferta dentro del turismo nacional.
El país necesita saber cuántas propiedades operan de forma regular, quiénes son sus propietarios y administradores, cuánto pagan en impuestos, cuántas personas emplean para limpieza, mantenimiento, jardinería y administración, y cuál es su impacto sobre los alquileres de largo plazo en los destinos más tensionados.
También necesita definir qué responsabilidad deben asumir las plataformas. El informe del CET señala que los modelos regulatorios con mejores resultados suelen obligar a las plataformas a validar registros, retirar anuncios que no cumplen reglas y colaborar con el cobro de impuestos turísticos.
Airbnb y los alquileres de corta estancia ya no son una tendencia pasajera ni un apéndice informal del turismo. Son un negocio consolidado que amplía las opciones de viaje y ha abierto oportunidades para propietarios, administradores, proveedores y destinos rurales.
El desafío es evitar dos extremos: tratar toda vivienda turística como si fuera un hotel sin regulación o, en sentido contrario, asumir que todas las plataformas son la causa única de los problemas de vivienda y competencia.
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