El acelerado crecimiento en la tenencia de vehículos particulares en el país ha convertido al manejo de espacios de parqueo en uno de los principales retos y factores competitivos clave para los desarrolladores inmobiliarios de proyectos nuevos y ya en operación.
De acuerdo con el XXI Informe del Estado de la Nación, publicado en noviembre del 2015, en unos 30 años la cantidad de carros privados aumentó un 914% y llegó a las 800.000 unidades actuales. Además, en el último año estudiado el incremento fue de 5%, lo cual además de impactar la infraestructura vial y las emisiones de carbono, tiene efectos en industrias como la inmobiliaria.
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Por ejemplo, en el sector de oficinas, una relación de estacionamiento recomendable equivale a un espacio por cada 30 o 40 metros cuadrados ocupados por el inquilino, lo cual alcanzaría al 30% de su población (un empleado requiere por lo general entre 10 y 12 metros cuadrados).
Sin embargo, actualmente y debido al aumento mencionado, existen compañías que necesitan un campo incluso cada 15 metros cuadrados, es decir, cerca de un 65% de sus colaboradores cuenta con vehículo propio, de acuerdo con estadísticas proporcionadas por la firma Cushman & Wakefield / AB Advisory.
Ante la presión y alto costo de la tierra en casi toda la Gran Área Metropolitana (GAM), los precios del componente de estacionamientos en un proyecto inmobiliario se han disparado para desarrolladores, lo cual es trasladado a sus inquilinos. Según Colliers International, el espacio destinado a parqueos dentro de una obra puede ocupar entre el 10% y 50% del área del proyecto, según la clase de edificio.
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Alex Obando, analista de esa firma, indica que la inversión para desarrollar uno de estos campos en la GAM se estima en $15.000, cifra que difícilmente varía entre oficinas y comercios o incluso por zona, pues se basa en la cantidad demandada en determinado complejo y se ajusta al tamaño total del proyecto.
"Las plataformas y los pisos subterráneos significan un alto costo para el desarrollador. Para tener una relación de 1/30 como lo exige el mercado se necesita una gran inversión", explica Obando.
En el caso de los clientes finales de los espacios, el precio de un estacionamiento adicional a la cantidad que le corresponde por la compra o alquiler de una oficina/comercio, oscila entre los $80 y $120 mensuales.
Atenuando la crisis
Mientras esperan una solución al problema de transporte público que vive el país, las empresas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios y las compañías inquilinas aplican e invierten en medidas que van desde la construcción de edificios dedicados 100% a estacionamientos hasta el uso de la tecnología y los medios de transporte alternativos.
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Muestra de ello es la ampliación de los edificios Torre del Este y Equus, oficentros ubicados en San Pedro, administrados por Acobo-Vista Sociedad de Fondos de Inversión, quien anunció la construcción de una torre de estacionamientos de siete niveles, 441 espacios para vehículos y 31 campos para motocicletas.
La obra se ubicará contiguo al restaurante Hooters y frente a Torre del Este. De acuerdo con Vladimir Segura, gerente general de Acobo-Vista, la inversión ronda los $5 millones y se espera esté concluida en diciembre con el objetivos de contar con una relación de parqueos acorde con las exigencias actuales y que permita cubrir gran parte de la demanda de sus inquilinos.
En el centro comercial Multiplaza, propiedad del salvadoreño Grupo Roble, las acciones implementadas incluyen múltiples accesos, entradas controladas con tiquetes de parqueo, uso del dispositivo "Quickpass" para cobro, semáforos con contadores de espacios, entre otros.
Terra Campus Corporativo, de la compañía 4D Desarrollos Inmobiliarios, decidió aprovechar su localización contiguo al centro comercial hermano Terramall, para ofrecer a sus socios espacios de estacionamiento ilimitados en ese complejo.
"Este sistema ha funcionado debido que las horas de mayor tráfico en el centro comercial son inversas a las horas de mayor concentración de colaboradores y visitantes en el Terra Campus Corporativo", confirma Leslie Saborío, director de 4D.
Por su parte, oficentro El Tobogán, localizado al norte de San José, ofrece 1 espacio por cada 22 metros cuadrados, considerando visitas e inquilinos, para un total de 1.277 espacios. El proyecto posee tres accesos independientes para facilitar el flujo vehicular y la entrada de visitantes es controlada de forma independiente. El uso de la tarjeta magnética y el CCTV forman parte de la oferta.
Asimismo, Rodolfo Cruz, gerente del Centro Corporativo El Tobogán, indica que el oficentro promueve el uso del transporte alternativo como las bicicletas, para las cuales brinda 120 espacios de parqueo, así como duchas y lockers para aquellos que utilicen este sistema. El complejo también trabaja en la colocación de una parada de tren a menos de dos cuadras del edificio y una estrategia para promover el carpooling.
En el caso de los oficentros del grupo Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, se reserva un porcentaje de espacios para aquellas empresas que deseen adquirir campos adicionales, cuyo costo mensual inicia en los $90 por unidad. De igual forma, en obras como Centro Corporativo Lindora, el grupo ha colocado racks para bicicletas y duchas, aunado al uso de aparatos como Tag o Quickpass para diferenciar a inquilinos de visitantes.
Consejos de expertos
Alex Obando, de Colliers International, aconseja a los desarrolladores inmobiliarios considerar la entrega de incentivos económicos a los inquilinos que apliquen el teletrabajo entre sus colaboradores como forma de evitar la saturación de los espacios de parqueo.
Asimismo, es recomendable prever que esa saturación llegará y contar con un área disponible para las ampliaciones necesarias y agilizar el acceso con badges, Quickpass y otras redes similares.
Sofía Blanco, analista de Cushman, agrega que entre otras prácticas sanas para atenuar el problema destacan la inclusión de parqueo de motocicletas y promover el uso de transporte alternativo ofreciendo amenidades para que los colaboradores puedan llegar a trabajar utilizando dicho medio.
Otras tácticas incluyen la movilización privada para los empleados, movilización verde como carpooling y uso de plataformas con el fin de duplicar el espacio de parqueo. Para esa última alternativa, se deben tener muy claro los horarios del uso de parqueo o bien proveer el servicio de valet parking.
La implementación de estas y otras alternativas beneficiarían no solo a inquilinos y a desarrolladores, sino a la competitividad del país a la hora de atraer empresas transnacionales para las cuales los altos costos y escasez de estacionamientos puedan desviarlas de su interés por instalarse en el país.
