EscucharAl igual que sucedió con los espacios de oficina, los locales comerciales han tenido que adaptarse a las nuevas necesidades de los inquilinos, especialmente luego de los ajustes que propiciaron las restricciones dictadas en la pandemia.
La tendencia ha evolucionado hacia proyectos que combinan compras con servicios, oficinas, espacios recreativos y de convivencia.
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Ubicación, espacio y exposición a clientes potenciales son algunos factores que pueden determinar el precio de un alquiler comercial. (Jorge Navarro )
De acuerdo con la firma de bienes raíces comerciales Newmark, al cierre de junio del 2023,el inventario comercial de Costa Rica creció 1,71% respecto al mismo periodo del 2022, y registra un total de 2,1 millones de metros cuadrados
Por su parte, la tasa de disponibilidad pasó de 11,38% a 9,98% en comparación interanual, la cual se ha mantenido a la baja desde la apertura comercial pospandemia. Cuando se mantiene por debajo del 10% se considera que el mercado está saludable.
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El Financiero, con datos de Newmark, recopiló los cinco lugares en los que es más caro y más barato alquilar un local comercial, según su precio por metro cuadrado al mes. Hay algunos resultados llamativos.
Según los datos, la zona de Sabana tiene el precio más bajo de alquiler y un porcentaje alto de disponibilidad que ronda el 21%; además, los locales en el centro de Heredia tienen uno de los precios más baratos, pero al mismo tiempo la menor disponibilidad: solo un 1,83%.
Lugares como Escazú son los más caros para alquilar, así como Alajuela. En ambos casos la disponibilidad está por debajo del 10%.
Por otra parte, los locales en Cartago promedian un costo de $17 por metro cuadrado al mes, según Newmark y su disponibilidad ronda el 6%.
Otro factor clave que dejó la pandemia es que los propietarios tuvieron que ajustar los precios y flexibilizar los contratos para evitar pérdidas mayores y mantener la ocupación del espacio por más tiempo.
Al cierre del primer semestre del año, el promedio de precio por metro cuadrado varía según la clasificación del local comercial, es decir, tipo A, B o C. En el caso del primer grupo, el promedio de alquiler es de $23,5; en el segundo la media es de $16,77 y en la tercera clase es el más accesible, con $12,37.
“En cuanto a los precios, las bajas que se dieron para mitigar la crisis sanitaria se mantienen y se predice que seguirán en reducción a lo largo del año como respuesta a un mercado más favorable para los inquilinos”, indica la firma Newmark.
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Los únicos desarrollos que han experimentado aumentos en este indicador son los proyectos de uso mixto, cuya demanda se mantendría dinámica al menos por los próximos dos años.
Los malles tienen los precios de alquiler más bajos
En el mercado comercial hay varias categorías de desarrollo, que se clasifican según su tamaño, cantidad de inquilinos y ubicación.
Según el estudio de Newmark de la primera mitad del 2023, los malles, conocidos como regional centers, tienen el precio de alquiler más bajo con $11,99 por mes por metro cuadrado. Sus anclas son tiendas departamentales de gran escala, moda y almacenes de descuento, así como terrazas de comidas y entretenimiento.
Desde hace algunos años la oferta nueva de malles ha estado en pausa.
En contraparte, los precios más altos de alquiler ($27,5 por metro cuadrado) corresponden a los llamados centros de comunidad. Este formato está orientado a las tiendas de conveniencia, generalmente se configura en línea recta, o se puede colocar en forma de “l” o “u”, dependiendo del sitio y el diseño. Usualmente el ancla principal es un supermercado de cadena.
Entre enero y junio de este año se registraron unos 13.000 metros cuadrados de construcción de este tipo de proyectos.
Los denominados strip centers tienen el segundo precio promedio más alto de arrendamiento mensual, con $18,5 por metro cuadrado. Se trata de establecimientos ubicados en línea recta en lugares de alto tráfico o zonas residenciales; en la mayoría de los casos están orientados a compras rápidas.
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En el caso de los locales free-standing o aquellos independientes muestran un precio promedio de $14,5 por metro cuadrado al mes. Típicamente las cadenas de comida rápida o supermercados de gran tamaño son los principales inquilinos de estos locales, que si bien tienen una buena ubicación, están un poco más aislados.
El futuro apuesta a la variedad
La pandemia no fue el único dolor de cabeza para los desarrolladores del sector. El paquete fiscal negociado en 2018 ese año generó incertidumbre tanto para los dueños, con sus planes de crecimiento, como para los inquilinos debido a los nuevos impuestos.
Para futuros proyectos la inclinación es hacia la variedad de servicios, para atender las necesidades de un consumidor cada vez más exigente y aliado a la tecnología. Además, la búsqueda de nuevos mercados será clave.
Los desarrolladores están volviendo la mirada a zonas fuera de la Gran Área Metropolitana con alta población como Liberia, San Carlos, Pérez Zeledón, Puntarenas, entre otros.
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Antes de la pandemia, el sector comercial enfrentó complicaciones producto de la reforma fiscal. Algunos debieron cerrar. Foto: Rafael Pacheco (Rafael Pacheco Granados)
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