Por: Cristina Fallas Villalobos, Valeria García.   16 diciembre, 2019

Caminar por Multiplaza Curridabat y por el Paseo de las Flores ofrece una muestra de las dos realidades que viven los grandes centros comerciales del Área Metropolitana: mientras uno tiene escasos cinco locales desocupados, el otro roza casi los 60 respectivamente.

EF recorrió las instalaciones de nueve complejos comerciales en el transcurso de noviembre y diciembre de este año con el propósito de contabilizar los espacios disponibles días antes de la Navidad. El resultado total: 226 establecimientos sin ocupar.

Oxígeno, en San Francisco de Heredia, es uno de los centros comerciales que aún disponible de múltiples locales. Fotografía: Diana Méndez / Archivo.
Oxígeno, en San Francisco de Heredia, es uno de los centros comerciales que aún disponible de múltiples locales. Fotografía: Diana Méndez / Archivo.

Algunos de esos locales están alejados de las zonas con mayor tráfico de visitantes, por lo que hasta en cierta forma es razonable que estén vacíos dado que son los menos buscados por posibles inquilinos. Sin embargo, en algunos de los malles la situación es tan crítica que los letreros de “próximamente una nueva opción para vos" sobresalen en las áreas principales.

Los complejos visitados fueron: City Mall, Multiplaza Curridabat, Multiplaza Escazú, Terramall, Oxígeno, Paseo Metrópoli, Mall San Pedro, Paseo de las Flores y Lincoln Plaza.

Estos centros comerciales luchan contra la desaceleración de la economía del país. En el último año la variación interanual del índice mensual de actividad económica (IMAE), de la actividad comercial, pasó de un crecimiento interanual de 0,4% en setiembre del 2018, a un decrecimiento de 0,5% en setiembre pasado.

“En el escenario actual, vemos como la disponibilidad aumentó, no solo por la entrada de nuevo inventario, sino por el estado general del mercado retail, donde muchos comercios no pueden soportar los altos precios de arrendamiento que presentan los productos tipo regional center”. Frank Quirós, associate director de NKF Central America.

Pese a que se vislumbran indicios de recuperación, Rodrigo Cubero, presidente del Banco Central, no es tan optimista sobre el futuro del sector comercial en comparación a otros sectores debido a la limitante del alto nivel de endeudamiento de los hogares, según lo expresó a EF en una entrevista publicada hace pocos días.

Otro factor en contra de los malles es que una mayor porción de consumidores en Costa Rica prefiere realizar sus compras en sitios que estén más cerca de su hogar o trabajo debido a la complejidad de trasladarse por las carreteras nacionales, según estudios del Perfil del Consumidor. Es decir, el rango de influencia del centro comercial disminuye.

Asimismo, pero en una menor medida, el comercio en línea plantea un nuevo reto para los desarrolladores de centros comerciales. “Las empresas ya no pagan puntos comerciales simplemente para tener presencia comercial sino que son puntos que se abren si realmente se generan ventas”, explicó Pedro Sánchez, director asociado de la empresa de asesoramiento inmobiliario Newmark Knight Frank.

La tasa de disponibilidad que registra esa firma, para el tercer trimestre del 2019, es de 8,99%; con lo que se considera que es un mercado en equilibrio (demanda versus oferta). No obstante, al observar los datos por categoría, se evidencian las diversas realidades de los centros comerciales que operan en el país.

La clase A reporta una tasa del 9,4% e involucra, entre otras cosas, edificios recién construidos, con excelente ubicación, de fácil acceso, parqueo bajo techo, con altura entre piso y techo de un mínimo de 2,70 metros, flexibilidad de diseño interno, aire acondicionado, control de humedad y seguridad todos los días y horas.

En la categoría B reportan un 4,71% de disponibilidad, lo que significa que hay un faltante de inventario. En estos inmuebles el monto del alquiler debería ser superior al promedio del mercado y destacan por el uso de materiales de primera calidad, altura de piso a cielo de un mínimo de 2,40 metros y flexibilidad en el diseño.

Quienes sí están sufriendo son los que lideran desarrollos clase C, ya que la tasa es del 15,3%, con la que se considera que existe una sobreoferta importante. Estos edificios por lo general no han sido renovados o modernizados y son funcionalmente obsoletos.

Multiplaza Escazú es uno de los centros comerciales con menor cantidad de locales comerciales disponible. Fotografía: John Durán
Multiplaza Escazú es uno de los centros comerciales con menor cantidad de locales comerciales disponible. Fotografía: John Durán

Javier del Campo, consultor empresarial, explicó que la cifra de locales disponibles resulta un buen reflejo de la situación que vive un centro comercial, pero que se deben considerar otros factores para que el resultado no sea “engañoso”, esto debido a que un complejo puede estar casi al máximo de su ocupación, pero con precios de renta bajos o con un mix comercial inadecuado.

Sobre ese último punto, quienes lideran algunos de los principales malles, parecen estar confiados. La satisfacción con la variedad de oferta se complementa con el deseo de seguir incrementando y llamando la atención de nuevas marcas.

Oxígeno le abrió recientemente las puertas al sector bancario con la sucursal inteligente del BAC y el Banco de Costa Rica. Sus aperturas se sumaron a las tiendas de las marcas Columbia, Pandora, Toys, PLX y Tous.

Los administradores de ese mall, ubicado en San Francisco de Heredia, reportan la visita de más de cuatro millones de personas durante el primer año de operaciones, lo que los hace sentir “muy satisfechos” con la propuesta comercial de sus inquilinos.

Durante la visita de EF quedó en evidencia que Oxígeno logró robustecer la oferta comercial de su primer y segundo piso durante los últimos 365 días (siendo visible la salida de al menos un comercio). No obstante, Cuestamoras Urbanismo aún tiene el gran reto de atraer comercios al tercer piso, donde los negocios activos quedan en un segundo plano.

Justamente lograr clientes para los niveles superiores puede resultar una tarea compleja. Por ejemplo, Lincoln Plaza mantuvo hasta hace poco tiempo un espacio prácticamente ocupado por bancos y las posibilidades de que siguiera así era altas de no ser por la reciente apertura del Hospital Metropolitano.

El otro desafío pendiente de Oxígeno es alcanzar que sus inquilinos ofrezcan experiencias de compra diferentes a las que se ofrecen en otros sitios, pues ahora al entrar a una tienda la propuesta es similar y lejana al retailtainment –vender y entretener– prometido.

La sensación de satisfacción por el mix comercial, la comparte el Mall San Pedro, pues, de acuerdo con su vocera, Marta Escobar, tratan de que sus 300 comercios cubran todas las necesidades de sus visitantes en un rango de precios diferenciado.

“Una de nuestras metas es que las tiendas sean competitivas, que cuenten con precios competitivos, que defiendan el bolsillo del consumidor y que adicionalmente, den un valor agregado a través de sus productos o servicios”, comentó Escobar.

Este es una de las plazas que tenía locales vacíos frente a sus pasillos secundarios a inicios de noviembre pasado.

Los centros comerciales también aprendieron a echar mano de gimnasios, centros de estudio, servicios estéticos y hasta parques de diversiones, para generar un mayor tráfico en sus instalaciones. Esta fórmula le estaría dando resultados, por ejemplo, a City Mall, ya que reporta alrededor de un millón de visitas por mes.

El mall alajuelense dispone de espacios de estudios (como el Centro Cultural Norteamericano o la U San Marcos), gimnasio, centros médicos y hasta un pequeño supermercado. Estos en su mayoría se ubican en niveles inferiores y es frecuente que estén cerca de parqueos.

Locales sin operar

EF visitó nueve centros comerciales en noviembre y diciembre de este año para contabilizar locales desocupados. Los resultados fueron:

City Mall: 37

Multiplaza Curridabat: 5

Multiplaza Escazú: 13

Terramall: 22

Oxígeno: 39

Paseo Metrópoli: 29

Mall San Pedro: 8

Paseo de las Flores: 59

Lincoln Plaza: 14

Fuente: Conteo realizado por EF.