El sector de la construcción ha sido de los más golpeados en los últimos dos años y con la llegada inesperada de la pandemia, en el 2020, esta caída se intensificó.

Oficinas y viviendas son las áreas de la actividad que sufrieron más por la contracción económica, con caídas en la cantidad de metros cuadrados (m²) tramitados en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), de 52% y 32%, respectivamente, según datos de agosto respecto al mismo mes del 2019.

Seguido a las dos anteriores segmentos está el comercio, que percibió una disminución del 28% en agosto, en comparación con un año atrás. Por el contrario, la industria es de los pocos subsectores que presentó cifras positivas y su crecimiento interanual ronda el 13%.

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El panorama para lo que resta del año no cambia de manera radical, aunque la contracción podría suavizarse. De acuerdo con el más reciente informe económico de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), se proyecta que para finales del 2020, la cantidad de m² tramitados por industria se reduzca en 8,7%, respecto al 2019.

Este resultado sería consecuencia de la desaceleración en la edificación de proyectos, principalmente, por los efectos de la COVID-19 en la economía nacional y sobre los ingresos de los hogares y empresas.

Las nuevas modalidades de trabajo y la desconfianza de la población costarricense para comprar casa nueva este 2020 —por una clara afectación directa de sus finanzas personales debido a la pandemia— son factores clave que incidieron drásticamente en el desplome de oficinas y viviendas.

Sin embargo, según el ingeniero Javier Chacón, director de Operaciones del CFIA, existen también otros aspectos generales que han repercutido negativamente en la industria, desde años anteriores.

Por ejemplo, la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9635) en 2018, la cual impactó fuertemente a los inversionistas y compradores del sector, indicó.

A ello se suma el vencimiento del plazo al 30 de setiembre de 2019 para exonerar del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los proyectos de construcción visados y registrados ante el CFIA.

Por lo anterior, los proyectos que se registraron posterior a esta fecha establecida —es decir, a partir del 1.º octubre de 2019— no podrían gozar de las tarifas escalonadas impuestas por la Ley, y en consecuencia, pagarían el 13% del IVA durante los meses siguientes.

Asimismo, el sector decreció, principalmente, por una menor edificación con destino privado del 14,5%, tanto de obras residenciales como no residenciales, destacó el Banco Central en su Informe Mensual de Coyuntura Económica, de octubre pasado.

"También coadyuvó la caída de 10,5% en las obras con destino público (menor ejecución de programas de acueductos y alcantarillados y del fideicomiso del Ministerio de Educación Pública)”, señaló la autoridad monetaria, en dicho reporte.

La situación de la industria queda retratada en Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) de la construcción, que en agosto se contrajo 13,5%, una variación interanual más severa que el índice general (-7,7%), y que se ha prolongado por más tiempo.

Teletrabajo redefine las oficinas

De la mano con los factores generales para la industria de la construcción, existen explicaciones más puntuales que afectan a los diferentes subsectores.

En el caso de las oficinas, los empresarios se vieron en la obligación de replantear y redimensionar sus espacios de trabajo, por la llegada de la pandemia y la extensión de la modalidad del work from home o teletrabajo.

Para Alejandro Antillón, socio de EY Law, y líder regional del sector inmobiliario y hospitalidad de EY, en años anteriores las oficinas venían con una sobreoferta de producto y una baja en la demanda en varios segmentos, la cual se convirtió en una característica del mercado.

Pese a que este rasgo se profundizó con la pandemia y existe una demanda mucho menor de espacio, no es la tónica a largo plazo para la mayoría de especialistas del sector, quienes consideran que las oficinas presenciales no se eliminarán, y seguirán con un rol importante en el proceso de consolidar una cultura organizacional.

“Las empresas usarán sus espacios físicos como puntos de contacto, se rediseñarán bajo una modalidad dinámica multiambiental, apoyada en el distanciamiento social, pero en una versión concéntrica de su organización, y flexibilizando sus políticas en materia de recursos humanos para aprovechar las eficiencias obtenidas durante la pandemia”, manifestó Jaime Ubilla, gerente general de Improsa SAFI, la cual administra cinco fondos de inversión inmobiliarios.

A corto plazo, las empresas van a seguir manteniendo a su personal en la modalidad de teletrabajo, pero participantes del segmento de oficinas sí proyectan, en un futuro cercano, el retorno de los trabajadores a sus espacios de trabajo.

Vivienda atenazada por el desempleo

La afectación de esta categoría es una consecuencia directa de la situación económica de la población costarricense, la cual pasa actualmente por un alto nivel de incertidumbre provocado por el desempleo, la reducción de jornadas y una restricción en el acceso al crédito para compra y construcción de casa.

"La mayor cantidad de inventario en el sector es en la vivienda de clase popular, que ha sido la clase más golpeada, ya que son ingresos del grupo familiar que se conjuntan para acceder al crédito. Y por esto, las familias no pueden tomar la decisión de acceder a una vivienda o de hacer esa inversión a largo plazo aunque haya un bono, o cualquier otra ayuda”, señaló Armando Céspedes, gerente general de la constructora Desarrollos Mega.

Asimismo, Céspedes afirma que vivienda en los años venideros va a cambiar su modalidad de venta por alquiler –una tendencia marcada por las nuevas generaciones–, fortaleciendo así el arrendamiento, presionando los alquileres y provocando un surgimiento de fondos de inversión que financien la construcción de las viviendas.

En este 2020, muchas familias han frenado el sueño de construir su casa propia. Esta recuperación de la confianza para invertir, va ir en paralelo con la mejora de la economía del país.

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Comercio afectado por los cierres

La parte comercial sufrió un gran revés. El hecho de que la actividad comercial estuviera cerrada tantos meses por mandato sanitario para atender la emergencia de la COVID-19 presentó desafíos muy importantes para este subsector.

Este cierre provocó una paralización total en los centros comerciales, un aumento en la desocupación de locales y un freno en los nuevos alquileres, donde en este último, el objetivo principal era tratar de ver cómo se mantenía a los inquilinos.

Por ejemplo, Jaime Ubilla, gerente general de Improsa SAFI —la cual actualmente administra cerca de 80 propiedades por medio de sus cinco fondos— afirma que se encuentran en un proceso agresivo de reposicionamiento y transformación.

Además, pretenden ofrecer activos cuya propuesta de valor relativa al precio de alquiler que requieran sea competitiva y que al mismo tiempo, reconozca las exigencias y tendencias que los clientes necesiten implementar en sus espacios arrendados una vez superada la crisis sanitaria.

“Hemos tenido que mostrar una amplia flexibilidad en materia de precios y condiciones de arrendamiento, así como una fuerte disposición a mejorar nuestra propuesta de valor a través de la realización de inversiones significativas en los activos que integran nuestras carteras”, afirmó Ubilla.

Industria sostenida por las zonas francas

Aunque la construcción en industria no ha percibido una contracción en la cantidad de metros cuadrados tramitados (creció 14%), en los últimos meses ha tendido a aumentar menos.

Lo que explica el beneficio de este subsector son las bodegas y edificios industriales que se encuentran en las zonas francas, principalmente en las provincias de Cartago y Alajuela con la producción de dispositivos médicos.

“Es una industria que va creciendo y eso ha requerido que crezcan las naves industriales en esas zonas, lo cual ha propiciado mucho empleo y se ha mantenido ese nicho de mercado. Pero, fuera de zonas francas, sí se han visto afectados edificios de industrias por un tema de oferta y demanda”, expresó Esteban Acón, presidente de la CCC.

Así que es claro que, la manufactura de alta tecnología —especialmente en el área de salud— en estas zonas mantiene niveles saludables en la actividad económica de la industria, lo cual propicia un importante soporte para el sector construcción.

“Este ha sido un nicho en donde nuestro país ha mostrado capacidades extraordinarias para competir globalmente. En el largo plazo, es claro que esto se seguirá profundizando”, señaló Ubilla, de Improsa SAFI.

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Proyecciones para el 2021

Para el año entrante, el Banco Central espera un crecimiento del 1% para la construcción. Esto se daría, argumenta, debido a la recuperación del crecimiento de la obra pública y de la construcción privada.

Asimismo, José Baltonado, director de Desarrollo de Portafolio Inmobiliario, afirma que las características del mercado han cambiado y van a seguir cambiando, el desarrollo, la estructura, el diseño y la forma.

“Nosotros como desarrolladora seguimos activos diseñando proyectos para cuando el mercado esté listo volver a arrancar”, expresó Baldotano.

Acón, por su parte, señala que el único apoyo que han recibido por parte del Gobierno para reactivar la economía del sector ha sido la reciente reforma legal que comenzó a regir a partir del 16 de setiembre, la cual permitirá la exoneración del IVA en el 100% de los proyectos de construcción hasta el 31 de agosto de 2021.

Posterior a esa fecha se entrará en un proceso gradual, en donde se aplicará una tarifa del 4%, del 1.º de setiembre de 2021 al 31 de agosto de 2022, inclusive; y una tarifa del 8% del 1.º de septiembre del 2022 al 31 de agosto de 2023, inclusive, informó Casa Presidencial, por medio de un comunicado de prensa.

Esta iniciativa de ley se planteó como medida para ampliar la extensión de la entrada en vigencia del IVA para los servicios que se prestan en el sector, luego de que el plazo de exoneración venciera el 30 de setiembre de 2019.

“Esto nos permitiría ir recuperando la cadena de valor y la gradualidad para todos los proyectos de construcción independientemente de su fecha de entrada al Colegio”, manifestó Acón.

La construcción está en busca de señales de confianza por parte de los inversionistas y consumidores, de reformas estructurales, y que de la mesa de diálogo se produzca un resultado positivo que inmediatamente se implemente en la Asamblea Legislativa.