EscucharEs domingo por la tarde. Afuera llueve intensamente, pero dentro el ambiente es cálido. Familias, parejas y grupos de amigos colman los pasillos del centro comercial Plaza Lincoln en Moravia, cada quien con un fin en particular.
Mientras unos exploran las tiendas, atraídos por las rebajas, otros recorren los pasillos sin rumbo fijo. Otro buen grupo de personas colma las mesas de los restaurantes y el food court, hace fila en el cine o concluye sus rutinas en el gimnasio. Tampoco falta quien vaya a ver “qué hay de nuevo”. Los visitantes generan un sinfín de conversaciones —algunas más ruidosas que otras— dentro del centro comercial que ahogan el fuerte sonido de la lluvia.
Si bien el concepto de mall ha cambiado en los últimos años, no hay duda de que siguen firmes como una opción comercial muy fuerte en Costa Rica. Con un mix de tiendas cada vez más orientadas a las experiencias, los tiempos donde la principal motivación para visitar un centro de este tipo era exclusivamente las compras parecen estar quedando atrás.
Hace más de treinta años que los centros comerciales existen en Costa Rica. En 1993, Multiplaza Escazú —parte del conglomerado Grupo Roble de El Salvador— abrió puertas y desde entonces este concepto se ha extendido en el país. Aunque las características de los centros comerciales han cambiado, al igual que lo que buscan los clientes, la mayoría reporta alta ocupación de locales y los propietarios siguen diseñando estrategias para garantizar visitación.
¿A qué van las personas actualmente a los malls?
En el argot inmobiliario a los centros comerciales se les conoce como regionals centers y actualmente, según los datos de la firma Newmark, son el formato comercial con menor disponibilidad de metros cuadrados en el mercado y con precios de alquiler mensuales más altos, lo cual es una muestra de lo importantes y cotizados que siguen siendo los locales en malls.
Estos centros son altamente demandados y atraen tráfico significativo gracias a su amplia y diversa oferta que justifica sus costos de renta más elevados que otros formatos. Pero, al mismo tiempo, enfrentan una competencia cada vez más fuerte contra formatos como plazas comerciales y espacios de uso mixto. Pareciera entonces que, como diferenciador, ahora los centros comerciales están buscando convertirse en centros de experiencias.
Para ver el cambio no hay que ir muy atrás en el tiempo. La pandemia, con todos los efectos que tuvo en el comercio, marcó un antes y un después. Las restricciones de movilidad impulsaron el crecimiento de las ventas en línea y, al mismo tiempo, pusieron a los centros comerciales a pensar en cómo adaptarse para seguir vigentes.
Con este panorama, ¿por qué seguimos yendo a los malls?
Hace varios años, los centros comerciales eran vistos principalmente como lugares para realizar compras. La gente iba con una lista de artículos en mente y eventualmente aprovechaba esas visitas para otras actividades.
Ahora, la experiencia, el ocio y la practicidad superan a las compras. Los visitantes buscan entretenimiento diverso: cines, gastronomía, juegos, parques infantiles, boliches, eventos y exposiciones y los centros comerciales buscan empatar esas demandas ofreciendo servicios útiles, como bancos, salones de belleza, clínicas y supermercados, permitiendo realizar múltiples diligencias en un solo lugar y afianzándose como destinos multifuncionales más allá de solo comprar.
“Hace una década, el foco estaba en el consumo y la variedad de tiendas. Hoy, las motivaciones se han diversificado: la búsqueda de experiencias, ambientes seguros, sostenibles, conectividad y un sentido de pertenencia. La pandemia aceleró esta transformación al revalorizar el encuentro físico como experiencia y necesidad social. Hoy los centros comerciales son mucho más que espacios de compra. Se han consolidado como puntos de encuentro que combinan conveniencia, entretenimiento, servicios clave y comunidad”, comentó Federico Baltodano, Director del Proyecto Lincoln Plaza (parte de los proyectos de Portafolio Inmobiliario).
En esa misma línea opina Marilyn Meléndez, gerente de mercadeo de Paseo Metrópoli, quien además de coincidir en que los malls se han reinventado como espacios de socialización, entretenimiento y experiencias integrales, considera que existen diferencias marcadas entre los grupos generacionales en cuanto a sus motivaciones al visitar uno de estos centros, ya que cada grupo tiene intereses y prioridades particulares.
“Paseo Metrópoli ha desarrollado iniciativas concretas orientadas a ofrecer una experiencia para todos sus visitantes. Entre estas acciones destacan ser pet friendly (amigable con las mascotas), la organización de eventos temáticos, la construcción de un mercado gastronómico con una oferta diversa y la disponibilidad de parqueos para mayor comodidad. Otro aspecto clave en nuestra estrategia es lograr atraer diferentes servicios de conveniencia bajo un mismo techo”, agregó Meléndez.
Básicamente quienes visitan los malls están buscando lo que no ofrece el comercio en línea: experiencia, interacción con otras personas y convertir la compra en una vivencia más amplia que una simple transacción.
También pesan el parqueo, la seguridad interna, qué tantas ganas tiene el cliente de comprar un producto o servicio y que no puede esperar a que llegue por Internet y, en cierta medida, visitar un establecimiento físico da más seguridad que una tienda en línea, especialmente si se busca comprar ropa, zapatos u otros bienes similares.
La transformación de las tiendas ancla
Los grandes centros comerciales siempre han estado ligados con comercios conocidos como tiendas ancla. Tradicionalmente, se trataba de establecimientos retail que ocupaban grandes superficies como almacenes o tiendas por departamento. Además, la marca era reconocida a nivel nacional e internacional.
Eran el pilar sobre el que se construía un centro comercial, atrayendo tráfico masivo y beneficiando a los inquilinos más pequeños. Los consumidores acudían al centro comercial específicamente para visitar estas grandes tiendas, y una vez allí, exploraban las demás ofertas.
La llegada del comercio electrónico y la proliferación de las compras en línea han sido el factor más disruptivo en la evolución de las tiendas ancla. Muchas de las categorías de productos que antes dominaban, como ropa, electrónica y artículos para el hogar, ahora se compran con facilidad desde la comodidad del hogar.
Ante un cambio en los hábitos de consumo de los visitantes a los malls, ¿existe todavía el concepto de ancla o ahora es más bien una combinación de comercios?
“Sí, todavía existe pero cada vez menos. Lo anterior depende de la forma de consumo que caracterice al país o a la región. En el caso de Centroamérica, las tiendas ancla aún se mantienen en los centros comerciales debido a que el consumidor está acostumbrado a ir a un lugar seguro a comprar, donde encuentra foodcourt variado, diversas tiendas más pequeñas y hasta supermercados”, explicó Orlando Elizondo, asesor de negocios.
De acuerdo con este especialista, en el caso de Estados Unidos (donde el consumo de retail todavía es fuerte en los centros comerciales) se presentan ambos escenarios. En grandes ciudades de alta demanda turística, como Chicago, New York, Miami o Los Ángeles, las tiendas ancla mantienen en las principales vías o calles sus tiendas de manera individual (Tiffany, Macy´s, Gucci, Zara, etc.), pero lograron trasladar los conocidos outlets a los centros comerciales de las afueras de las ciudades.
“Esto ha permitido que sea un ganar-ganar, no solo para los dueños de las tiendas ancla y propietarios de los centros comerciales, sino para atraer grandes cantidades de familias y consumidores, tanto al centro de las ciudades como a las afueras, generando empleo, demanda de transporte público y privado a zonas marginales”, agregó Elizondo.
Volviendo al mercado costarricense, ya no es tan común ver tiendas exclusivas de centros comerciales, ya que la alta competencia y saturación en el Gran Área Metropolitana dificultan encontrar operadores únicos o anclas que no estén ya establecidos en otros inmuebles. Son contados los casos de marcas que solamente están ubicadas en malls, por ejemplo Zara o H&M, que solamente se encuentran en los Multiplaza de Escazú o Curridabat.
“Además, los modelos de negocio de las anclas tradicionales como grandes almacenes están en constante evolución debido al crecimiento del comercio electrónico, lo que hace que sea más difícil asegurar este tipo de inquilinos que tienden a reducir sus espacios físicos. Finalmente, las nuevas anclas basadas en experiencias (cines, centros de entretenimiento, gimnasios) demandan grandes espacios y una inversión significativa en la adaptación de los espacios, lo que representa un desafío considerable para los propietarios en términos de capital y diseño”, opinó Danny Quirós, director de Inteligencia de Mercados de Newmark Central América.
Uno de los principales desafíos es identificar y atraer conceptos que se alineen con las nuevas expectativas del consumidor. Las personas quieren más que productos: buscan valor, bienestar y conexión; en otras palabras, encontrar un motivo para seguir yendo al mall.
Del lado de los propietarios, se han visto algunas estrategias para lograr este objetivo, como la programación regular de conciertos, ferias temáticas (gastronómicas, artesanales, de emprendedores), exposiciones de arte, desfiles de moda, talleres y actividades para niños.
Además, las tiendas físicas se convierten en un espacio para probar productos como electrodomésticos, autos eléctricos, recibir asesoramiento personalizado y vivir una experiencia de marca, incluso si la compra final se realiza en línea. También algunos comercios ofrecen envío a domicilio desde la tienda para artículos no disponibles en stock.
En la actualidad el hecho de contar con políticas pet friendly es vital para las tiendas y en general para los proyectos comerciales, ya que las familias costarricenses cada vez integran más a los animales en sus actividades.
Con miras al futuro, algunos centros comerciales están integrando espacios para trabajar o estudiar, atrayendo así a un público diverso que busca confort y servicios adicionales. Además, es fundamental mantener la seguridad en un nivel elevado y brindar una experiencia de estacionamiento eficaz, ya que este es un factor determinante al momento de visitar un centro comercial.
“El concepto de tienda ancla ha evolucionado y nosotros lo vivimos de primera mano. Hoy, en Oxígeno, nuestras anclas van más allá del retail tradicional. Esas nuevas anclas conectan emocionalmente con el público y convierten el centro comercial en un espacio multifuncional. Además, las experiencias (que) organizamos se convierten en anclas para nuestros consumidores y visitantes”, resaltó Luis Diego Arguello, gerente de Asuntos Corporativos, Sostenibilidad y Mercadeo de Cuestamoras Inmobiliaria (desarrollador del mall Oxígeno).
¿Veremos más malls en Costa Rica?
Desde antes de la llegada de la crisis del covid-19 Costa Rica no vive la apertura de un nuevo mall, de hecho, los últimos en sumarse fueron City Mall y Oxígeno, pero, ¿será posible ver otro proyecto de este tipo en el corto plazo? Lo primero que se debe tener en cuenta es que ya hay una oferta sólida en la Gran Área Metropolitana y esto garantiza que la mayoría de habitantes del centro del país tiene uno relativamente cerca.
Para nadie es un secreto que hay poco espacio en el mercado para pensar en un crecimiento significativo de los malls por la sobreoferta que podría generar y, en consecuencia, una disminución generalizada de los precios de alquiler, afectando así la rentabilidad para los desarrolladores.
Es muy probable que se sigan viendo cambios en las tendencias de preferencia en el consumidor, lo cual puede impulsar más oferta de proyectos de uso mixto y pequeños centros comerciales estilo "street center", que cuentan con varias tiendas de conveniencia y con un acceso relativamente más ágil en comparación con el mall.
La incorporación de nuevas “anclas” experienciales, como cines, centros de entretenimiento y gimnasios, exige amplios espacios e inversiones considerables para la adecuación de los locales. Esto plantea un reto significativo para los propietarios en términos de capital y diseño. No obstante, esta misma necesidad impulsa la oportunidad de edificar o transformar propiedades y complejos más adaptables, atractivos y multifuncionales.
En un panorama en constante cambio, los centros comerciales de Costa Rica demuestran su resiliencia y capacidad de adaptación, consolidándose como epicentros vitales de actividad social y económica.
