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La Municipalidad de San José se prepara para darle una nueva cara a la capital. Su rostro será la innovación.
Para esto llegará la Ciudad TEC, un proyecto con el cual se quiere dejar atrás el caos vial y cambiarlo por una zona interconectada y amigable con el ambiente. También se pretende decirle adiós a los edificios vacíos y sustituirlos por un complejo en donde alberguen empresas de alta tecnología, universidades y emprendedores.
En resumidas cuentas: un espacio que opere bajo la economía del conocimiento gracias a los servicios de valor agregado que se desarrollarán en el corazón de San José.
Para hacer este sueño realidad, este gobierno local se trazó una hoja de ruta compuesta por 29 acciones que se tienen que llevar a cabo en un plazo de 18 meses.
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La Ciudad TEC es el proyecto estrella de lo que se espera sea toda una Zona Especial para el Desarrollo Económico (ZEDE), que empezará en la Transversal 24 y se extenderá al distrito Hospital y una parte del distrito de Mata Redonda.
La extensión total será de 149.66 hectáreas que incluyen carreteras, áreas verdes, comercios, oficinas y centros educativos.
El objetivo que tiene la Municipalidad de San José es darle vida a un ecosistema de emprendimiento e innovación, al tiempo que el cantón comience a exportar tecnología de alta calidad.
El costo aproximado para levantar Ciudad TEC ronda los $100 millones, razón por la cual la Municipalidad de San José hará una alianza público- privada para financiar el proyecto.
Ciudad TEC operará como una empresa convencional: que genere dividendos y que cuente con una Junta Directiva.
Los retos que tiene el municipio son muchos, comenzando porque actualmente San José tiene un bajo nivel de inversión extranjera directa, altos índices de vandalismo, una deficiente infraestructura vial y una baja participación en temas tecnológicos.
EF tuvo acceso al Plan de Acción de lo que será el desarrollo conceptual, de diseño, estratégico y financiero para levantar la Ciudad TEC. A continuación le presentamos la explicación de cómo se echará a andar el proyecto.
Centro neurálgico
La Ciudad TEC es tan solo una parte de lo que será la ZEDE que abarcará el entorno inmediato de 31 barrios ubicados a lo largo de la línea ferroviaria que va de Pavas a Plaza González Víquez. Esta intervención será conocida como la Zona T24.
Mauricio González, asesor del alcalde de la Municipalidad de San José, afirmó que la institución ya colocó sobre la mesa $2.5 millones para comenzar con la instalación de fibra óptica y mejoramiento de la infraestructrura con el fin de encender el motor que le dará vida a la T24.
El primer proyecto con el que se comenzará a trabajar en el resurgimiento de la capital será Ciudad TEC, el cual se convierte en la columna vertebral de esta estrategia.
Ciudad TEC tendrá una dimensión de más de 100.000 metros cuadrados (m2) y contará con empresas especializadas en Investigación y Desarrollo (I+D) e innovación; así como incubadoras y aceleradoras de emprendimientos y una sede del Instituto Tecnológico de Costa Rica (TEC).
Para que tenga una idea de la dimensión de este proyecto, este edificio puede compararse con otros proyectos que tienen una oferta similar como lo son La Lima Corporate Center de 9.000 m2, la Ciudad del Este con unos 15.000 m2, el Oficentro Escazú Village con 16.200 m2 y la Torre Mercedes Siglo XXI con 22.100 m2.
Está previsto que este complejo esté rodeado de un grupo de edificios públicos y privados que le darán solidez al proyecto de forma tal que se pueda construir posteriormente el Distrito Innovador T24.
Se tiene previsto que este edificio ocupe un área de 19.629 metros cuadrados y tenga una altura máxima de 11 niveles.
La idea es que en Ciudad TEC existan espacios de uso común, parqueo, oficinas, espacios para centros educativos, comercios y áreas verdes. Además se ubicará en la misma T24, frente al Mercado Mayoreo.
Para determinar la factibilidad comercial de Ciudad TEC, Cushman & Wakefield | AB Advisory realizó un estudio que analiza el mercado de oficinas en la zona donde se llevará a cabo el proyecto.
Los factores de los que dependerá el avance de Ciudad TEC y las tareas que tienen que efectuarse para cumplir con la hoja de ruta son:
1. Transformación económica: Se necesita de un plan para reactivar la economía de zona. Además de fijar una estrategia clara de atracción de inversión para el corredor tecnológico de la mano de la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (Cinde), la Promotora de Comercio Exterior (Procomer) y el Ministerio de Comercio Exterior (Comex).
Otro paso importante es lograr la mezcla de emprendedores, empresas multinacionales y locales dentro del mismo ecosistema de innovación.
2. Transformación urbana: La Ciudad TEC necesita un plan maestro de reurbanización de la zona que incluya definir la estrategia para los lotes pequeños que impiden el desarrollo de grandes bloques de terreno.
Así como fijar incentivos para que el sector privado invierta en infraestructura.
3. Transformación social: Se debe invertir en obras públicas de infraestructura para promover la inclusión social en los distritos. Es necesario que se lleven a cabo mejoras en las condiciones y problemáticas sociales de las áreas cercanas.
Como eje fundamental, se tiene que invertir en un plan para hacer posible la integración de un sistema de transporte público eficiente a lo largo de lo que será la T24.
“Al cumplirse estas tareas se llegará a un punto donde no haya retorno”, dijo González.
El plazo que se tiene fijado para que se cumplan estas acciones es a enero del 2019 y se espera que a inicios del 2020 se comience a levantar Ciudad TEC.
Daniel Álvarez, principal & senior vicepresident de Cushman & Wakefield afirmó que “vemos en este proyecto una oportunidad para el resurgimiento de San José, no solo de urbanismo, sino también en desarrollo económico y a nivel país”.
Tanto González como Álvarez apuntan a que uno de los factores determinantes de este proyecto es llevar a cabo un proceso de inclusión social para que más personas vivan y trabajen en los alrededores de esta ciudad.
El objetivo es evitar los traslados masivos que se dan todos los días de este a oeste de la capital.
Estructura legal y operacional
La estructura jurídica institucional del proyecto Ciudad TEC y T24 responderá a un modelo bicéfalo formado por una Agencia de Desarrollo Económico Local (ADEL) y por una Sociedad Mixta para el Desarrollo (SPEM).
Una ADEL es un espacio institucional que involucra a los actores públicos y privados más importantes y que estén comprometidos con el desarrollo económico local.
Para la Municipalidad es de suma importancia que la ADEL tenga personalidad jurídica de ente público que opera en el derecho privado, ya que esto garantiza la continuidad en las funciones y su independencia.
Si una ADEL es pública, suele funcionar como una instancia gubernamental y fácilmente pierde independencia y si los actores privados no están involucrados es asimilada como gobierno con la posibilidad de que nuevas legislaturas no estén interesados en darle continuidad.
Por otra parte, si la ADEL es solo privada evita la dependencia política, pero corre el riesgo de limitarse a dar servicios corporativos y no de finalidad pública y colectiva. Genera fácilmente relaciones con el sector privado, pero no tendrá relaciones efectivas con el sector público.
La ADEL que operará en Ciudad TEC tendrá autonomía legal y administrativa, además contará con un directorio de representación público – privado para evitar la toma de decisiones bajo intereses parciales.
“Es necesario que la agencia sea mixta para garantizar que los programas se mantendrán más allá de los cambios de gobiernos”, enfatizó González.
Mientras que la SPEM es la figura legal bajo la cual se va a desarrollar el proyecto inicial. Es un modelo de alianza público- privada.
“Esta figura responde a un análisis exhaustivo de la figura jurídica más adecuada”, dice Álvarez.
El inversionista privado que trabajará con la Municipalidad de San José para construir Ciudad TEC será elegido mediante una licitación pública y de la cual se obtendrán detalles a finales de este año.
Ciudad TEC funcionará como una empresa. Tendrá que generar dividendos y también contará con una junta directiva.
“Hay que hacer inversiones grandes y las cuales son riesgosas, como en todo negocio. Un banco o inversionista se va a sentir más seguro si cuenta con el respaldo de la Municipalidad. Es por esto que se hace la alianza público- privada”, detalló González.
La creación de esta figura jurídica se elegió con base en los modelos que ha estudiado la Municipilidad, entre ellos 22@, un distrito tecnológico ubicado en Barcelona, España.
El distrito tecnológico 22@ se construyó en el año 2000.
Para el 2015 se habían construido cerca de 800.000 m2 de oficinas, existían unos 15 kilómetros de calles nuevas con servicios avanzados.
22@ cuenta con un músculo de 8.000 empresas en donde trabajan cerca de 93.000 personas.
Como beneficios estimados para la ciudad de Barcelona de manera directa, se calcula una recaudación anual de Impuesto de Bienes Inmuebles de 11.835.000 euros, que prácticamente se doblará con los m2 ya planeados y que aún no han sido edificados.
Retos de una capital colapsada
Según datos del Índice de Competitividad Cantonal elaborado por la Escuela de Economía de la Universidad de Costa Rica (UCR), los cantones más competitivos en el ámbito nacional son San José, Belén, Escazú, Montes de Oca y Curridabat respectivamente.
La competitividad son calificados por la UCR entre un promedio de las variables de economía, gobierno, infraestructura, clima empresarial y laboral, capacidad de innovación y calidad de vida.
Los cantones considerados como los más competitivos tienen un comportamiento deficiente en cuanto a la calidad de vida que le ofrecen a sus habitantes.
En el caso de San José, es el número uno en clima empresarial, es decir hay concentración de entidades financieras, tiene un buen porcentaje de empresas que exportan, es competitivo y tiene gran concentración de actividades económicas.
Sin embargo, su talón de Aquiles es que ofrece una baja calidad de vida, ya que según el Índice en San José es donde ocurren más robos y asaltos, además posee una alta tasa de mortalidad por homicidios.
Anabelle Ulate, directora de investigación del Índice, explicó que el componente principal que poseen las grandes ciudades es que tienen facilidades de movilidad, opciones de trabajo y calidad de vida. Precisamente el objetivo que tiene la Ciudad TEC.
En el área de infraestructura, en el centro de San José no existen edificios clase A+ (alto nivel). Estos sólo se pueden encontrar en San José oeste y San José este, según Cushman.
Los edificios son catalogados entre A+, A, B o C, siendo este último el de más baja clase.
Sin inmuebles de clase A+, San José está compuesto en un 16,9 % por edificios de clase A, un 42,3 % de clase B y en un 40,8% por clase C. Esto quiere decir que la gran mayoría de inventario corresponde a edificios antiguos y en muchos casos ineficientes y mal mantenidos.
En consecuencia, San José resulta poco atractivo para las empresa multinacionales.
La misma problemática de antigüedad y obsolescencia que posee el territorio desde un punto de vista de infraestructura vial, se ve reflejada en su infraestructura inmobiliaria.
La infraestructura actual de San José no solamente ha alejado a las personas de residir en esta zona, sino que también les ha imposibilitado trabajar ya que las mismas empresas multinacionales migran a otros lugares para instalarse.
Así lo refuerzan datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) que muestran que entre 1973 y el 2011 la población de los cuatro distritos centrales del cantón de San José (Catedral, Merced, Carmen y Hospital) disminuyó en poco más del 48%, pasando de 91.659 a 47.165 habitantes.
Los retos que tiene la capital son muchos, el trabajo titánico que deben hacer las autoridades y los inversionistas que quieran entran a participar tanto en Ciudad TEC como en la T24 saben que cambiarle la cara al cantón no es fácil.
¿Serán la tecnología e innovación los elementos que hacen falta en el corazón de San José?
