A pesar del crecimiento de los últimos años, el nicho de la vivienda en apartamentos sigue siendo pequeño en Costa Rica y se concentra en la región central del país. No obstante, sus precios son elevados y relativamente más altos en comparación con el de las viviendas convencionales.
EF llegó a esa conclusión luego de analizar los precios de venta promedio de apartamentos de cada cantón, según la oferta disponible en la plataforma de anuncios clasificados encuentra24.com. Este es un ejercicio que se realiza por tercer año consecutivo.
Esta plataforma solo ofrece los promedios de 28 cantones, pues se trata de los únicos territorios en los que contabiliza la cantidad suficiente de inmuebles para ello. De ese gran total, en 25 territorios el precio superó los $1.000 por metro cuadrado (m2); y en 24, el precio por m2 supera el de las casas convencionales.
¿En dónde se cobran los precios más caros y los más bajos por apartamentos en Costa Rica? Estos son los datos más recientes sobre este tipo de viviendas que siguen siendo una ínfima minoría en el parque habitacional del país, pero que son cruciales para aumentar la oferta en las zonas más densamente pobladas, en las cuales ya casi no hay más espacio para construir horizontalmente.
Precios más caros
Los precios de los apartamentos suelen ser más elevados que los de las viviendas convencionales por diversos motivos.
Entre ellos, el economista y director del Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), Melizandro Quirós, ha explicado que los apartamentos en construcciones verticales suelen ser más recientes y lujosos; y que en muchas ocasiones vienen acompañados de amenidades compartidas como ranchos, gimnasios, parqueos, bodegas o piscinas; así como de servicios privados de limpieza o seguridad.
Esto se evidencia en los precios promedio de encuentra24.com.
Los montos promedio más altos de todo el país se registran en los cantones de Garabito, en Puntarenas ($2.420 por m2); el cantón central de San José ($2.371); y Belén, en Heredia ($1.950). Las cifras de estos territorios, además, son un 84%, un 118% y un 55% más altas que las de casas convencionales, solo por citar algunos ejemplos.
Los precios promedio por m2 también superan los $1.500 en otros 12 cantones. Puntualmente, hablamos de Heredia, Curridabat, Santa Ana, Escazú, Tibás, Liberia, Montes de Oca, Limón, San Rafael, Flores, Santo Domingo y Mora.
De todos ellos, solo las cabeceras de las provincias de Guanacaste y de Limón se ubican fuera del anillo central del país.
Encuentra24.com no dispuso de promedios para la mayoría de cantones guanacastecos, en donde los precios de los bienes inmuebles están en franco incremento; sin embargo, sí contó con registros para algunas de sus playas más visitadas. Por ejemplo, el promedio en la localidad de Tamarindo alcanza los $3.154; mientras que en Playas del Coco, los $2.872.
La ausencia de una mayor cantidad de datos podría deberse a que muchos de los apartamentos en esa provincia se gestionan a través de medios independientes y, en muchas ocasiones, privilegiando a inversionistas locales o internacionales que buscan proyectos de lujo.
Olman Vargas, expresidente de la junta directiva del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), explicó en un reciente foro organizado por EF que la construcción de desarrollos de apartamentos, o verticales, “se ha concentrado en muy pocos cantones”, principalmente respondiendo a personas que buscan vivir cerca de sus lugares de trabajo (concentrados en la GAM) o que buscan comprarlos como un medio de inversión (para alquiler turístico).
La concentración en la GAM se debe a que en esta zona hay una menor disponibilidad de terrenos (y con un precio más elevado), lo cual hace menos probable y rentable la construcción de nuevas viviendas horizontales.
“Son desarrollos que se concentran en zonas como Escazú, Santa Ana, San Pedro o San José centro; porque en Alajuela, Cartago y Heredia sigue predominando la construcción horizontal”, explicó.
Melizandro Quirós, por otra parte, señaló que el precio de estos inmuebles también es alto porque los constructores actualmente enfrentan limitaciones de altura para sus construcciones y de costos de los materiales. Según dijo, esto provoca que cada metro cuadrado tenga un valor más alto para el comprador final. “Hacer una vivienda en estos lugares se tiene que rentabilizar de una forma muy costosa”, subrayó.
Solo en cuatro cantones de los 28 analizados el precio promedio de venta de apartamentos fue menor que el de casas convencionales. Ellos fueron Santa Bárbara y Barva de Heredia, Grecia de Alajuela, y el cantón central de Puntarenas.
Formato minoritario
A pesar de que en los últimos años se han popularizado las construcciones de condominios verticales, principalmente en las zonas más populosas, este sigue siendo un formato minoritario dentro del parque habitacional costarricense.
Según las estimaciones de la última Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) en 2024, en Costa Rica hay unas 59.000 viviendas en edificios, lo cual representa a un 3,3% del total.
Esto se relaciona con condiciones culturales y de mercado. Principalmente, por la disponibilidad histórica de tierras para la construcción de casas convencionales.
Este fenómeno, sin embargo, podría cambiar en los próximos años, según opinó Vargas; conforme se expanda el agotamiento de tierras para la construcción y se haga más necesario readecuar las ciudades para acoger más habitantes.
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Nota del redactor: Este artículo se basa en los precios promedio de apartamentos, por cantón, en el sitio de anuncios clasificados encuentra24.com. Se trata de precios de venta, por lo que pueden variar en el momento de la negociación entre dueño y comprador. La plataforma contabiliza más de 3.710 anuncios de venta de apartamentos en la actualidad. Esta oferta incluye construcciones nuevas, viejas o remodeladas al mismo tiempo, por lo que los datos también responden a la calidad disponible en cada región.
